건물은 한 번 지어지면 꽤 긴 시간을 버텨야 합니다. 특히 포스터 앤 파트너스가 진행하는 대규모 프로젝트들의 결과물은 그 세월과 변화를 더 잘 견뎌낼 수 있어야 합니다. 건물이 클수록 유지보수에 드는 비용이 커지고, 다시 지을 때 투입되는 비용도 막대해지기 때문이죠. 매각 또한 쉽지 않습니다. 어마어마한 금액을 지불할 수 있는 투자자는 드물고, 원하는 시점에 해당 자산을 필요로 하는 수요 역시 제한적이기 때문입니다. 무엇보다 대규모 자산은 도시의 스카이라인과 이미지에도 직접적인 영향을 미칩니다. 그렇기에 건물과 공간이 제 역할을 하지 못하거나 기능을 잃는다면 소유주뿐만 아니라 도시 전체의 이미지에도 피해가 발생할 수 있습니다.   

한 해에도 수십 개의 대규모 프로젝트를 완수해 온 포스터 앤 파트너스는 이 점에서 어떤 전략과 노하우를 갖고 있을까요? 시간이 흐를수록 건물의 가치가 높아지는 것이 중요하다고 강조했던 만큼 그들만의 노하우가 있을 것이라 생각해 관련된 질문을 했습니다. 

그들은 물리적인 하드웨어는 가치가 유지될 수 있게끔 견고하면서도 유연성을 가져야 하고, 유행을 타는 디자인보다는 기본에 충실하며 클라이언트의 니즈를 담아야 한다고 강조합니다. 이 같은 기술적 영역 외에 시간이 흘러도 사람들이 가고 싶다고 생각하는 건물이 오래도록 가치를 유지한다고 덧붙입니다. 결국 시간과 사람을 붙잡는 힘을 가져야 지속적인 가치 상승이 가능하다는 것이죠. 

시간을 붙잡는 힘: 유연한 설계

어떻게 하면 시간마저 자산의 가치를 지키는 데 활용할 수 있을까요? 그 해답은 바로 ‘유연한 설계’에 있습니다.  포스터 앤 파트너스는 이를 강조하며 IBM 파일럿 사옥 프로젝트를 예로 들었습니다. 18개월 사용을 전제로 지어진 임시 건물이었으나 실제 30년 넘게 사용되었죠. 1970년, IBM은 메인 본사를 지으면서 그 인근 부지에 임시 사옥을 지어 줄 것을 요청했습니다. 1,000명이 채 되지 않는 직원을 위한 오피스로, 임시 건물을 짓는 정도의 적은 예산으로 짧은 기간 내에 완공해야 하는 프로젝트였습니다. 이 미션을 받아 든 포스터 앤 파트너스는 IBM에게 다른 제안을 했습니다. 임시 건물을 지을 예산으로, 건축적 기준과 환경 기준을 충족하는 맞춤형 영구 건물을 세우자는 것이었죠.

건물의 수명을 20배 넘게 연장한 비결은 유연한 구조에 있습니다. 단층 구조의 넓은 공간 외벽을 브론즈 컬러의 유리 패널로 설계해, 유리 패널이 외부 문으로 작동될 수 있도록 했습니다. 유리패널을 떼어내고 남은 공간은 외부 문이 되고, 이에 맞춰 내부 공간도 재구성할 수 있습니다. 한마디로 넓은 공간 자체를 모듈화해 다양한 목적과 용도로 활용할 수 있도록 설계한 것이죠. 환기 시스템 역시 바뀐 배치에 맞춰 조정할 수 있고, 가벼운 바닥재는 손쉽게 들어내고 구성을 바꾸는 것도 가능하게 했습니다. 상황에 따라 공간을 무한히 재구성할 수 있는 설계가 적용된 것이죠.

모듈화가 가능한 공간 설계는 공간의 형태를 빠르게 바꿀 수 있다는 점에서 의미가 있습니다. 그 덕분에 IBM은 본사 메인 사옥이 완공된 후에도 해당 건물을 재배치하며 다양하게 활용했습니다. 부서 직원들을 위한 공간, 외부 임차를 위한 공간, 심지어는 교육 센터 등으로 용도를 전환했음에도 지속적인 사용이 가능했던 것입니다. 기존 계획대로라면 임시 건물의 역할을 한 후 철거되어야 했을 건물이 유연한 구조 덕분에 수명을 연장할 수 있었던 것이죠. 유지보수나 재구성 비용이 적게 들었기 때문에, 철거나 재건축보다 훨씬 합리적으로 30년 넘게 건물을 활용할 수 있었습니다. 현재는 Lynx House란 이름으로 영국 국가문화유산에 등록되어 관리되고 있습니다. 포스터 앤 파트너스의 설계가 임시건물이 국가문화유산의 가치를 가지게 된 시간의 힘을  만들어 낸 것이죠.  

사람을 붙잡는 힘: 경험과 도시, 사회적 매력

자산의 가치를 높이는 데 필요한 또 하나의 필수 조건은 매력입니다. 사람들로 하여금 머물고 싶고, 가고 싶고, 경험하고 싶게 만드는 매력이 중요합니다. 견고하게 지어지고, 다양한 활용도를 가진다 해도 사람들이 찾지 않는다면 건물은 존재 이유가 약해집니다. 그래서 포스터 앤 파트너스는 건물이 도시 속에서 고립되지 않고, 사람들의 발길을 불러들여 유동성을 만들 수 있어야 한다고 이야기 합니다. 공간의 가치를 만드는 데 중요한 요소라는 것이죠. 광장, 투명한 외관, 전망 공간처럼 시민의 접근성을 높이고 체류를 유도하는 장치를 통해 건물이 시민들의 생활 속으로 스며들 수 있도록 설계하는 이유입니다.

포스터 앤 파트너스의 대표작 중 하나로 늘 언급되는 프로젝트가 있습니다. 바로 독일 국회의사당 돔 재건 프로젝트입니다. 베를린의 랜드마크로도 손꼽히는 독일 국회의사당은 1933년 방화와 제2차 세계대전을 겪으며 상단의 돔 부분이 모두 유실되고 폐허로 남았습니다. 통일 이후 독일 연방의회가 다시 이 건물을 사용하기로 결정하면서, 독일 정부는 복원과 함께 새로운 민주주의의 철학을 건물에 담고자 했습니다.

포스터 앤 파트너스는 독일 정부의 투명성과 지속 가능성을 대변할 소재로 유리를 선택했습니다. 그리고 돔 안쪽으로는 스파이럴 램프, 즉 경사로를 통해 휠체어를 탄 시민까지도 자유롭게 오르내릴 수 있도록 설계했습니다. 시민 누구나 스파이럴 램프를 따라 오르내리며 투명한 돔 밖으로 보이는 도시를 조망하고 의회 회의장을 내려다볼 수 있습니다. 이러한 공간 경험을 통해 사람들에게 ‘시민이 권력 위에 있다’는 민주주의의 원칙을 몸소 체험할 수 있는 계기를 만든 것이죠. 매력적인 공간 경험은 사람들이 그곳을 찾는 이유가 되고, 점차 방문객이 증가하며 국회의사당 건물은 베를린의 대표적 관광지이자 정치적 상징으로 자리매김하게 되었습니다. 국회의사당은 여전히 매년 수백만 명의 방문객이 찾는 곳입니다. 포스터 앤 파트너스는 건축을 통해 추상적인 개념을 구체적인 경험으로 전환한 공간은 도시의 매력까지 높일 수 있음을 보여주었습니다.

임차인을 붙잡는 힘: 클라이언트와 사용자 만족도 극대화

포스터 앤 파트너스는 공공프로젝트 뿐만 아니라, 상업용 부동산 프로젝트에서도 공간 자체의 매력이 점점 더 중요해진다고 강조합니다. 그 배경에는 기업의 운영 비용 구조가 있습니다. 기업의 운영 주기를 25년으로 봤을 때, 지불해야 하는 비용의 무려 85%가 인력에 들어간다는 연구 결과에 주목했습니다. 결과적으로 우수한 인재를 채용하고 오래 근속하게 하는 것이 기업 입장에서 중요한 과제가 됩니다. 이에 포스터 앤 파트너스는 한정된 자원 안에서 최고의 인재를 채용하는 방법 중 하나로 편의시설∙채광∙공기질∙공동체 의식 그리고 ‘리프레시 할 수 있는’ 작업 환경의 제공이 중요하다고 덧붙입니다.

사람들이 일하고 싶어 하는 오피스는 공간으로서의 기능뿐 아니라 직원 복지와 근무 만족도를 높이는 데에도 중요한 역할을 합니다. 포스터 앤 파트너스는 임직원이 사용할 데스크부터 창밖 풍경, 휴식 공간에 이르기까지 워크 플레이스의 모든 요소를 좀 더 건강하고 즐거움을 느끼면서 일할 수 있게끔 배치합니다. 오피스는 한 기업의 소유이기도 하지만 결국 그 건물을 사용하는 것은 한 명의 직원입니다. 직원인 개인을 설계의 출발점으로 삼고 개인 생산성, 더 나아가 협업을 촉진하는 공간을 종합적으로 설계합니다. 업무 공간에서 느낀 만족감은 생산성과 효율성으로 이어져 결국 기업 비즈니스와 함께 기업 자산 가치도 계속해서 성장하게 하는 중요한 요인이 됩니다.

일하기 좋은 기업으로 손꼽히는 클라이언트들의 오피스 공간을 만들어 온 포스터 앤 파트너스는 직원과 기업이 차세대 사무실에 바라는 니즈를 정확하게 파악하고 있습니다. 이를 바탕으로 클라이언트를 비롯해 임차인,미래의 건물주에게까지도 매력적일 수 있는 공간을 구축해왔던 것이죠.

포스터 앤 파트너스는 클라이언트의 비즈니스 본질을 이해하고 있습니다. 클라이언트와 대화를 나눌 때에는 건축적인 것보다는 그들의 비즈니스 운영 방식과 사람들이 공간에서 어떻게 생활하는지를 중점적으로 이야기 합니다.

- (전) 허스트 최고경영자

누적된 가치를 증명하는 거래가

이론적인 전략이 실제 자산의 가치 상승을 어느 정도 이끌어 냈는지 궁금했습니다. 현대 런던의 아이콘이자 런던 스카이라인을 만든 거킨(The Gherkin) 빌딩을 사례로 자산의 가치 상승에 대한 현실적 지표를 확인해봤습니다. 거킨 빌딩은 지금까지 크게 두 번 손바꿈 된 자산으로, 지어질 당시의 가치와 거래 가치를 비교할 수 있는 데이터가 존재합니다. 

이 프로젝트는 2004년 완공 당시 토지 비용으로는 약 9,060만 파운드(당시 한화로 약 1,800억 원)와 건설 비용 약 1억 3,800만 파운드(당시 한화로 약 2,800억 원) 등 총 4억 파운드(당시 한화로 약 8,000억 원)에 달하는 비용이 투입되었습니다. ‘피클용 작은 오이’를 닮았다는 논란에도 불구하고 2007년 건물은 약 6억 3천만 파운드(당시 한화로 약 1조 원)에 거래되었습니다. 이 건물을 포스터 앤 파트너스에게 의뢰했던 세계 최대 재보험사 ‘스위스 리(Swiss Re, Swiss Reinsurance Company Ltd)’는 재정적 부담과 금융 환경 변화로 부동산 자산 매각을 결정했고, 당시 영국에서 가장 비싼 오피스 빌딩 거래 기록을 경신하며 매각이 완료 되었습니다. 

이후 글로벌 금융위기를 거쳐 2014년, 거킨은 브라질계 억만장자 조셉 사프라(Joseph Safra) 그룹에게 약 7억 파운드(당시 한화로 약 1조 2,000억 원)에 거래됩니다.

꽤 짧은 시간 내에 두 번의 손바꿈이 있었지만 거킨의 가치는 상승했고, 존재적 가치도 여전합니다. 오늘날까지도 런던 프라임 상업용 부동산을 대표하는 아이콘으로 꼽힙니다. 그 특별함은 외관의 독창성뿐만 아니라 내부 공간의 유연성을 보장하는 설계에서 비롯됩니다. 건물 외부를 감싼 다이어그리드(Diagrid) 구조 덕분에 내부는 로비 외에는 기둥 없는 개방형 공간으로 구현되었습니다. 중앙부에 엘리베이터와 설비, 계단을 모아두어 나머지 공간을 자유롭게 활용할 수 있습니다. 여기에 건물 전체를 관통하는 나선형 아트리움은 위아래층을 연결하며 휴게와 협업 공간으로 작동해, 임차인들이 각자의 필요에 맞는 다양한 업무 환경을 만들어낼 수 있습니다.

거킨은 내부 설계의 유연성뿐 아니라 외부 방문객을 끌어들이는 장치도 갖췄습니다. 꼭대기 층인 38층부터  40층에는 레스토랑과 바가 운영됩니다. 런던 시내 전경을 감상하며 식사나 애프터눈 티를 즐기려는 사람들로 늘 붐빕니다. 건물 외부에 마련된 조경 공간과 공공 보행로는 항상 열려 있어, 사람들의 발길을 이끕니다. 건축적인 매력과 런던 스카이라인의 상징성을 쫓아 거킨에 온 사람들은 건물을 가까이에서 보고 사진을 찍어 공유합니다. 덕분에 거킨은 단순히 임차인만 드나드는 오피스 빌딩이 아니라 런던 시민, 관광객과 상호작용을 하며 끊임없이 트래픽을 유도하는 공간으로 자리잡았습니다. 

입주 기업들에게는 브랜드 프리미엄 요소를 제공합니다. 런던 금융가의 스카이라인을 대표하는 건물에 본사를 두고 있다는 사실만으로도 기업의 위상과 평판이 높아집니다. 앞서 스위스 리는 매각 이후에도 주요 임차인으로서 공간을 사용중인데, 이는 거킨이 지닌 상징적 가치와 브랜드 효과를 계속 누리기 위함이었습니다. 건물의 주인이 바뀌는 상황 속에서도 공간 내부의 유연한 설계와 건물 자체의 브랜드 프리미엄을 누리려는 글로벌 기업들의 임차 수요가 끊이지 않았죠. 스위스 리의 임차 기간이 끝나는 2031년, 그 빈자리를 누가 채우게 될까요? 분명한 것은 거킨이 앞으로도 런던 금융가의 프리미엄 자산으로서 주목받을 것이라는 점입니다.

시간과 사람을 붙잡아두는 힘: 프리미엄 자산의 완성

앞서 살펴본 사례처럼 포스터 앤 파트너스의 건축은 단순히 시간을 버티는 데 그치지 않습니다. 이들이 설계한 건물은 실용성과 가치로움을 모두 충족합니다. 유연한 설계를 통해 건물 유지보수와 공간 재구성이 용이하도록 해 건물의 수명을 획기적으로 연장했습니다. 한편으로는 공간 자체의 매력을 높여 클라이언트와 사용자 모두의 만족도를 극대화합니다. 이는 하나의 자산을 넘어 한 도시의 랜드마크로 인지되는 원동력이 되었습니다. 도시와 공간의 연결성까지 고려한 결과입니다.

기업 차원에서는 오피스 건물을 효율적으로 운용할 수 있고, 때로는 사옥 자체의 매력을 통해 좋은 인재를 끌어들이는 효과도 기대할 수 있습니다. 건물을 통해 철학을 몸소 경험하게 하고 도시의 매력을 높여 새로운 가치를 만들어낼 수도 있습니다. 시간이 지나면 건물은 결국 낡기 마련이지만, 포스터 앤 파트너스의 건축은 오히려 그 흐름 속에서 새로운 가치를 더해갑니다. 세월의 변화를 소화해 내고, 클라이언트의 요구와 시대가 부여하는 상징성을 담아 사람들의 꾸준한 관심을 유지할 수 있도록 설계했기 때문입니다. 이렇게 축적된 노하우와 정교하게 구축된 공간은 건축의 효용을 넘어 도시의 아이콘으로, 때로는 한 국가의 정체성을 대변하는 상징으로 확장됩니다.

금융 위기와 같은 불확실한 시기에도 흔들림 없이 가치를 인정받는 자산을 만들어 온 포스터 앤 파트너스. 이들의 프로젝트는 언제나 시간과 사람을 붙잡는 프리미엄 자산으로 평가받습니다. 그렇기에 오늘도 세계 곳곳의 도시와 기업들은 이들에게 미래를 맡기고, 포스터 앤 파트너스는 그 기대에 부응하는 건축으로 신뢰와 가치를 증명해 나가고 있습니다.