여러분은 어떤 사람을 ‘부자’라고 생각하시나요? 이 질문에 대부분은 가진 돈의 크기로 부자를 정의하는 게 일반적입니다. 그러나 정성적이지만 가장 명료한 한 문장은 ‘더 이상 돈 버는 것에 관심이 없는 사람’이라고 생각합니다. 돈의 크기는 시간이 흐르고 개인적 기준에 따라 차이가 있지만, 부자들의 범주에 들어가는 사람들의 한 가지 공통 관심사는 돈을 버는 것보다 비용, 즉 세금을 줄이는 것이기 때문입니다.

과거와 달리 모든 자료가 공개되고 전산화된 상황에서 절세는 점점 더 어려운 영역이 되고 있습니다. 동시에 국가를 넘어 글로벌 자산 관리 전략의 주요한 한 축을 담당하기도 합니다. 코인과 같이 동일한 플랫폼과 통화 기준을 활용할 수 있는 투자 자산이 늘어나면서 투자의 지역적, 국가적 경계가 낮아지고 있는 현실입니다.

부동산 및 해외 투자 전문기업 글로벌PMC김용남 대표는 “최근 일본, 두바이 등을 중심으로 해외 투자 수요가 영리치는 물론 올드리치 사이에서도 증가하고 있으며, 직접 해당국으로 임장을 가는 사례도 늘고 있다”라고 설명합니다.

그중에서도 특히 두바이는 우리나라 영리치 사이에서 기회의 나라로 부상하고 있습니다. 두바이 부동산 시장의 현주소는 어떨까요? 두바이 투자를 계획한다면 알고 있어야 할 현황과 전망, 주의 사항 등에 대해 짚어보겠습니다.

UAE(아랍에미리트)는 어떤 나라일까

두바이는 UAE(아랍에미리트)의 도시입니다. UAE는 아랍에미리트 연방(United Arab Emirates)의 약자로, 1971년 영국으로부터 독립하면서 7개의 토후국이 연합하여 세운 연방 국가입니다. 중동 아라비아반도에 위치하며 토후국인 아부다비, 두바이, 샤르자, 아즈만, 움알쿠와인, 라스알카이마, 푸자이라는 각 지역의 세습 군주가 통치합니다. 최근에는 글로벌 투자와 관광 등으로 국가인 아랍에미리트나 수도인 아부다비보다도 두바이가 더 유명해졌습니다.

아부다비는 세계 7위 규모의 석유 매장량을 보유하고 있지만, UAE 정부는 석유 의존도를 낮추기 위해 관광, 금융, 물류, 부동산, 첨단 기술 산업으로 경제를 다각화해 왔습니다. 현재 두바이 GDP에서 석유가 차지하는 비중은 5% 미만으로, 관광과 금융이 경제의 중심축이 되었습니다. 1인당 GDP는 약 5만 달러로 세계 상위권에 속합니다. 또한 소득세, 양도소득세, 상속세가 전혀 없으며, 부가가치세도 5%에 불과합니다. 2023년부터 법인세가 도입되었지만 개인 투자자나 거주자에게는 영향이 없습니다.

인구 구성에 있어서는 외국인 비율이 눈에 띕니다. 약 1,000만 명인 UAE 인구 중 88%가 외국인입니다. UAE는 외국인 투자도 적극 장려합니다. 200만AED(약 8억 원) 이상의 부동산을 구매하거나 특정 조건을 충족하면 5~10년 장기 거주 비자인 '골든비자'를 발급받을 수 있도록 했습니다. 일반 취업 비자와 달리 골든비자는 독립적으로 거주 권리를 보장받습니다.

기후는 사막이라 여름(5~9월)에는 기온이 45도 이상 올라가고 습도도 높아 외출이 힘든 반면 겨울(11~3월)은 온화하고 쾌적합니다. 주거비와 교육비가 높은 편이지만, 무세율 정책으로 실질 소득이 높아 전체적인 생활 수준은 우수한 편으로 평가되고 있습니다. 특히 두바이와 아부다비는 세계에서 범죄율이 낮은 안전한 도시로 평가받습니다.

UAE는 '비전 2040'을 통해 지속 가능한 개발, 친환경 도시, 첨단 기술 허브, 우주 산업 등 미래 지향적 경제로의 전환을 목표로 하고 있습니다. 석유로 축적한 부를 바탕으로 글로벌 비즈니스와 금융의 중심지로 변신하며, 글로벌 투자자에게 매력적인 국가로 성장하고 있는 것이죠.

두바이 부동산 시장의 현주소

나이트 프랭크(Knight Frank)의 2025 The Wealth Report에 따르면, 두바이는 글로벌 프라임 주거용 부동산 시장에서 가장 높은 성장률을 기록한 도시 중 하나로 평가되고 있습니다. 특히 팬데믹 이후 두바이는 런던, 뉴욕, 싱가포르 등 전통적인 글로벌 부동산 허브들을 제치고 초고액 자산가들의 선호 도시로 급부상했습니다.

2023년 이후 본격적인 거래 증가 및 가격 상승세가 이어져 2024년에는 총거래량 18만 987건, 총거래액 522억 5,000만AED(약 20조 9,000억 원)를 기록하며 사상 최대 규모를 달성했습니다. 평균 가격 상승률은 20%를 유지했으며, 아파트는 20.7%, 빌라는 24.3%로 상승폭이 확대되었습니다. 이는 두바이 부동산 시장 역사상 최고 수준의 거래 실적입니다.

나이트 프랭크 보고서는 1,000만 달러(약 134억 원) 이상 초고가 부동산 거래가 2023~2024년에 급증했다고 분석합니다. 특히 팜 주메이라의 해안가 빌라는 2억 7,500만AED(약 1,100억 원)에 거래되며 세계 최고가 주택 시장 중 하나로 자리 잡았습니다.

2025년 1월 기준 두바이의 부동산 가격 지수(VPI)는 204.2포인트로 전월 대비 1.7% 상승했으며, 전년 동기 대비로는 27% 상승했습니다. 이러한 상승세는 단기적인 투기적 과열이 아니라 지속 가능하고 견고한 성장으로 평가됩니다.

나이트 프랭크의 글로벌 임대 수익률 조사에 따르면 두바이는 연 5~8%(평균 6.5%)의 임대수익률을 기대할 수 있어 런던(2~3%), 뉴욕(3~4%), 싱가포르(2.5~3.5%), 홍콩(2~3%)에 비해 2배 이상 높은 수준입니다. 특히 무세율 정책과 결합되어 순수익률이 더욱 극대화됩니다.

두바이 부동산 시장 흐름

글로벌 투자 컨설턴트 유다나가 저술한 <나는 세금 없는 두바이에서 집 산다>에 따르면 해외 부동산 투자처로 두바이가 주목을 받기 시작한 것은 2002년으로 거슬러 올라갑니다. 2002년 프리홀드 법안 도입으로 외국인도 특정 지역에서 100% 부동산 소유가 가능해지면서 시장이 본격적으로 형성되었습니다. 또한 팜 주메이라, 두바이 마리나, JLT 등의 지역에 대규모 마스터플랜 프로젝트가 착공되었습니다.

2005년~2007년은 부르즈 할리파 착공과 두바이 몰 공개로 글로벌 럭셔리의 상징으로 부상했으며, 부동산 가격은 연평균 20% 이상 급등했습니다. 그러나 2008년 글로벌금융위기에 따른 두바이 월드의 채무 상환 유예 선언으로 '두바이 쇼크'가 발생하며 가격이 평균 50~60% 하락하기도 했습니다.

2013년 두바이가 ‘엑스포 2020’ 개최지로 선정되면서 두바이 부동산 시장이 본격 회복세로 돌아섰고 2014년에는 주거용 부동산 가격이 전년 대비 25~30% 상승했습니다. 이후 2020년까지 국제 유가 하락과 글로벌 경기 둔화, 그리고 2020년 코로나19 팬데믹으로 가격이 연평균 10~15% 하락했습니다.

2021년 이후 팬데믹 회복과 러시아-우크라이나 전쟁은 두바이 부동산 시장의 반전을 가져왔습니다. 러시아 자본이 유입되면서 두바이 부동산 시장이 활력을 되찾았고 2024년까지 거래량과 거래액 모두 역대 최고 기록을 경신하며 고급 시장과 실수요 시장을 아우르는 성장세를 기록했습니다.

2025년 이후 전망 및 투자 전략

나이트 프랭크는 2025년 두바이 부동산 시장이 '조정기'보다는 '안정적 성장기'로 전환될 것으로 전망합니다. 연 7~10%의 안정적 가격 상승이 예상되며, 특히 프라임 지역에서는 매수 심리가 다소 진정되고 새로운 공급 증가로 선택의 폭이 넓어질 것으로 전망하고 있습니다. 이미 많이 오른 고급 부동산보다는 중산층 실수요 시장이 더 안정적으로 성장할 것으로 전망하고 있습니다. 이와 함께 급증하는 관광객 및 외국인 유입으로 단기 임대 시장은 성장하지만 규제 강화 가능성이 존재할 수 있다는 분석도 전해집니다.

유다나 두바이 컨설턴트는 두바이 핵심지역을 5가지 유형으로 분류하고 투자 전략을 다음과 같이 제시합니다. 투자자 유형별로 자산 보존을 최우선으로 하는 초고액 투자자라면 팜 주메이라나 다운타운 두바이 같은 프라임 지역의 브랜드 레지던스에 집중하는 것을 제안합니다. 임대 수익률은 4~5%로 낮지만 자산 가치의 안정성이 높기 때문입니다.

반면, 월세 기반의 안정적인 현금 흐름을 원하는 중위 투자자는 JVC, 아르잔 같은 실수요 지역에서 오프플랜 프로젝트를 분할 납부 방식으로 구매하는 전략이 효과적이라는 분석입니다. 임대 수익률도 6~8%로 높으며, 중장기 보유 시 안정적인 수익을 기대할 수 있을 것으로 보여지는 이유입니다. 나이트 프랭크의 분석과도 일치하는 부분입니다.

투자 시 주의 사항

두바이는 2025년부터 스마트 임대 지수(Smart Rent Index)를 도입하면서 부동산 시장의 혁신과 함께 임대료 상한제를 강화하고 있는 추세입니다. 우리나라의 임대차보호법과 같이 임차인의 주거 안정을 위한 규제 장치 일환이죠. 따라서 일부 투자자의 임대 수익률이 예상보다 낮아질 가능성도 고려해야 합니다.

해외부동산 투자자라면 반드시 알아야하는 것이 해당국에서 세금을 내지 않더라고 우리나라 국민이라면 한국 세법에 따른 세금 납부 의무가 있습니다. 즉, 두바이에서 얻은 수익까지도 한국에서는 과세 대상이라는 점이죠. 따라서 두바이에서는 임대수익이나 양도차익에 대해 세금을 납부하지 않지만, 수익이 발생하면 국내 세법 기준에 따라 임대 수익에 대한 소득세 신고 의무가 있고 부동산 양도 시 양도소득세가 부과됩니다. 특히 해외 금융계좌 잔액이 연중 한 번이라도 5억 원을 초과하면 다음 해 6월 말까지 신고해야 하며, 위반 시 수백만 원에서 수천만 원의 과태료가 부과됩니다.

해외 투자 시 가장 기본적이면서 중요한 점은 투자 대상이 정해지고 자금이 나갈 때 적합한 신고 절차를 거치지 않으면 향후 국내로 자금을 가지고 올 때도 문제가 생기게 된다는 점입니다. 모든 해외 송금은 외국환은행을 통한 정식 신고가 필수이며, 자금을 나눠 송금하거나 무신고로 취득하는 행위는 형사처벌 대상입니다. 부동산 매각 후 수익금도 반드시 국내로 회수해야 합니다.

두바이는 나이트 프랭크 2025 Wealth Report에서 "글로벌 자본이 가장 주목하는 프라임 부동산 시장"으로 평가됩니다. 역대 최고 거래 실적, 높은 임대 수익률, 무세율 정책이 결합된 매력적인 투자처이기 때문이죠.

다만 급격한 성장 이후인 만큼 지역 선정, 개발사 검증, 세무 및 외환 규정 준수가 그 어느 때보다 중요합니다. 세무사, 변호사 등 전문가의 도움으로 법적, 세무적 리스크를 최소화해야 합니다. 특히 한국의 세법과 외환 규정은 복잡하므로 사전 자문을 거쳐 중장기적 관점에서 절세 플랜을 세워 꼼꼼히 투자계획을 세워야 합니다.