오랜만에 견본주택(모델하우스)을 다녀왔습니다. 견본주택은 실제 부동산과 달리 상상과 기대치에 부합하는 상품이 아니면 사실 감흥을 주기 어렵습니다. 최근 다녀온 곳은 입지 좋기로 소문난 용산 유엔사부지에 개발되는 더파크사이드 스위트 입니다.
일본 도쿄의 아자부다이 힐스를 다녀온 경험이 더파크사이드 스위트의 기대치를 높이는 계기가 되기도 했습니다. 이렇게 살아보고 싶다는 욕구나 매력을 느끼는 감정이 계약으로 이어지기까지는 몇 가지 단계를 더 거처야 할 것 같습니다. 투자자 관점에서 가슴에서 머리까지 가는 여정에서 따져봐야 할 것들을 정리해봤습니다.
더파크사이드 스위트 조감도. Ⓒ더파크사이드 서울 홈페이지
강남 아닌 입지, 괜찮을까
2008년 전후, ‘한남더힐’이라는 고급 민간임대 상품이 첫선을 보였습니다. 당시 한남더힐은 자산가들에게 핫이슈였습니다. 과연 강남이 아닌 강북 한남동의 타운하우스가 고급 주거가 될 수 있을지에 대한 물음이 따랐기 때문입니다.
당시 금융권에서 고액 자산가들의 부동산 상담을 하는 제게 꽤 여러 고객이 한남더힐의 상품성이나 투자가치에 대해 상담을 요청해 왔습니다. 부동산 개발 사업에도 경험과 이해도가 높은 A고객도 그중 한 분이었습니다. 견본주택을 다녀와 보니 아파트가 아니지만 서울 중심에 조성되는 단지형 고급 타운하우스로, 이후에 이 같은 상품이 만들어지기는 쉽지 않다고 판단한다는 의견이었습니다.
다만 전문가의 의견을 바탕으로 확신을 가지고 싶었던 것은 입지였습니다. 강남이 아닌 강북의 한남동이 과연 그 가치를 인정받을 수 있는 곳이 될 것인지에 대한 확신이 들지 않는다는 고민이었습니다. 17년 전 한남동은 가능성은 있지만, 지금보다 고급 주거지로 자리매김하기에는 주변에 개발되지 않은 여러 인프라 등으로 부정적 인식이 컸던 것도 사실이기 때문입니다.
다른 요소는 배제하더라도 용산의 잠재력과 타워팰리스 다음의 고급 주거타운에 대한 대안이라는 점, 서울 중심에 이 같은 규모로 조성될 고급 주거단지가 많지 않다는 희소성은 고급 주택시장에서 가치로 증명될 가능성이 있다고 판단했습니다. 아주 긴 시간 이런 대화를 나누었고 A고객은 타워팰리스에서 한남더힐로 거주지를 옮기는 결정을 했습니다.
입주 후에는 휘트니스센터를 도곡동 반트에서 반얀트리호텔로 바꾸고 한남동에 맞는 주거패턴을 만들어 만족도와 투자가치를 만들어내는 1석2조의 결과를 얻었습니다.
높은 가격, 얼마나 더 오를까
한남동은 2019년 나인원한남이라는 고급 단지가 들어서면서 다시 한번 고급 민간 임대주택 시장의 관심을 끌었습니다. 한남더힐 사례를 통한 학습효과가 컸던 영향입니다. 나인원한남은 고급 임대아파트로 공급하고, 2년 후인 2021년 분양을 진행했습니다.
안정적인 직업으로 꾸준하게 자산을 형성하여 나인원한남에 거주했던 B고객이 상담 신청을 했습니다. 삶의 만족도는 높은데 자산 가치 측면에서 분양을 받는 게 좋을지 판단이 서지 않는다는 고민이었습니다.
실제로 거주하는 분들의 만족도는 높은 수준이었으나, 당시 3.3㎡당 6천만 원대의 분양가는 고급 주상복합으로 인식되는 성수동조차 평균적으로 3.3㎡당 5천만 원대를 넘지 못하던 것을 고려했을 때 가격에 대한 의심을 가질 수 있는 것이었습니다.
“이 집이 평당 1억 원이 되면 100억 원이라는 얘기인데, 과연 가능할까요?” 고객은 단도직입적으로 물었습니다. 전문가를 찾는 고객은 때론 확신을 줄 한마디를 원해 방문하기도 합니다. 망설이지 않도록 여러 근거로 고급 주택 시장의 트랜드에 대해 설명했고 고객은 분양 계약을 했습니다.
당시 한남 더힐이 한남동에서 새로운 상품이었지만, 시장에서 검증을 받았고 이미 시세가 3.3㎡당 6천만 원을 호가했기 때문에 새 아파트인 나인원한남은 더 높은 가격으로 평가될 것이라 예상할 수 있었습니다. 다만 3.3㎡당 1억 원은 넘는 단지로 자리매김하는데 걸린 속도는 제 예상보다 빨랐다고 고백합니다.
새로운 상품은 가치를 만들고 시장에서 없던 가격대를 형성하게 됩니다. 비싼 이유가 있는 입지나 상품성이 있다면 시간이 지나면서 비싼 가격은 시장 가격으로 일반화됩니다. 즉, 지금 눈높이에서 ‘비싸다’고 판단한 선택이 때로는 미래의 가치를 보지 못한 채 중요한 기회를 놓치는 결과로 이어지기도 합니다. 특히 가치 판단의 기준이 일반 상품과 다를 수 있는 고급 주택시장에서는 더욱 그렇습니다.
주거·호텔·리테일·오피스·문화시설이 한 곳에 자리한 완성형 도시 라이프 공간을 구현한다. Ⓒ더파크사이드 서울 홈페이지
오피스텔, 한계를 넘을 수 있을까?
오피스텔은 사무실(office)과 호텔(hotel)이 결합된 상품입니다. 용어의 의미로 본다면 사무실로 쓰거나 숙박으로 쓸 수 있는 상품이라는 준주거상품이지만, 실제 도심지역의 1~2인 가구 주거를 담당하는 역할을 하는 경우가 많습니다.
상업용지 등 고가의 토지에 짓다 보니 세대 면적은 적어지고 1개 동의 소규모 개발에 머무는 경우가 대부분입니다. 최근 몇 년간 강남에 분양한 고급형 오피스텔도 분양할 때 기대보다 입주 시점에 가치 상승이나 임대수익이 높지 않은 경우가 많았습니다.
다만 백화점 등의 편의시설을 갖춘 롯데월드타워∙롯데월드몰(시그니엘레지던스)나 아파트와 오피스텔을 복합 개발한 브라이튼 여의도 등은 경쟁력있는 입지 등으로 비교적 인기 있는 고가 오피스텔로 자리매김하고 있습니다. 호가 기준 전용 평당 1억~1억5천만 원수준이고 월수익은 3%대 중반에 머물고 있습니다.
이 단지들은 오피스텔이지만 분양가보다 가격도 상승하고 임대로 꾸준히 잘 되는 곳으로 인식되어 있습니다. 어쩌면 오피스텔이라는 한계가 오피스텔 자체 보다는 그동안 오피스텔로 공급된 상품의 가치와 사용자 만족도가 높지 않았기 때문에 씌워진 오명은 아닐까 하는 생각을 해봅니다.
그렇다면 파크사이드는 어떨까요? 신세계와 10년 계약, 로즈우드호텔과 50년 장기 계약을 통해 부대시설 관리 및 편의시설 수준을 유지한다는 점은 그동안 분양하고 끝내는 상품과는 분명 차별화된 단지를 기대할 수 있을 것으로 보여집니다.
더파크사이드는 로즈우드호텔과 장기 계약을 맺어 부대시설의 퀄리티를 유지할 것으로 기대된다. Ⓒ더파크사이드 서울 홈페이지
아파트 단지 내 부대시설이 삶의 만족도를 높이고 아파트의 가치를 높이게 되면서 부대시설을 통한 고급화, 차별화 경쟁 바람이 불고 있습니다. 이 같은 시도는 15년 전에도 있었지만, 시장에서 그 가치를 인정받기까지는 시간이 필요했습니다.
그런 관점에서 본다면, 단지 내 아파트와 오피스텔, 호텔, 오피스, 상업시설이 복합적으로 개발되고 준공 이후에도 상업시설이 경쟁력을 유지한다면, 해당 자산은 입주 이후 시장에서 더 높은 평가를 받을 가능성이 있어 보입니다.
아자부다이 힐스는 리테일과 커뮤니티 기능을 유기적으로 설계해 시장에서 높은 평가를 받는 대표 복합 자산이다. 좌측은 자산의 수준을 가늠하게 하는 리테일 큐레이션. 우측은 야외 공간에서 입주민부터 직장인까지 다양한 공간 이용자들이 머무르고 교류하는 모습. ⒸSPI 플랫폼 마케팅팀
아자부다이 힐스 리테일 내부. 감각적인 티룸, 디저트 전문점, 고급 식자재 매장까지 다채롭게 구성돼 있다. 일상 속에서 섬세한 취향과 품격을 중시하는 자산의 주 사용자층을 겨냥한 테넌트 구성이 돋보인다. ⒸSPI 플랫폼 마케팅팀
<넛지>로 유명한 행동경제학자 캐스 선스타인은 그의 저서 <페이머스: 왜 그들만 유명할까>에서 초반 우위 또는 기존 유리한 지위는 시간이 지나면서 점점 더 강력한 힘을 발하는 현상이 비즈니스와 정치, 과학, 예술, 스포츠 등 광범위한 영역에서 나타난다고 말합니다. 즉, “유명할수록 더 쉽게 유명해진다.”라는 얘기죠. 아파트가 상품화된 우리나라에서는 아파트 시장에도 비슷한 흐름이 나타나는 것으로 분석됩니다.
소위 그 지역의 대장주라고 인식되는 곳들은 비슷한 입지의 다른 아파트에 비해 훨씬 높은 가격을 형성하는 것이죠. 그 단지에 사는 사람도 왜 그 단지가 유독 더 비싼 이유를 알지 못합니다. 그냥 시장 참여자들에게 그렇게 인식되기 때문입니다.
더파크사이드가 입주 후에 일본의 아자부다이 힐스와 같이 우리나라의 고급 복합 주거 및 오피스타운의 대명사로 자리매김하면 지금의 입지, 가격, 그리고 상품성의 한계를 뛰어넘는 가치로 평가받을 수 있지 않을까요?
견본주택을 나오면서 살아보고 싶다고 느낀 설렘이 준공 후 입주자들의 만족도로 이어진다면 더파크사이드가 세상에 없던 가격을 만드는 단지가 될 수도 있으리라 기대해 봅니다.
로즈우드호텔의 감각으로 채워질 프라이빗 어메니티 공간, 더파크사이드 클럽. Ⓒ더파크사이드 서울 홈페이지
더파크사이드스위트와 고급 오피스텔 가격 비교 Ⓒ안명숙, 재가공=SPI 플랫폼 마케팅팀
전문가의 눈으로 본 더파크사이드 스위트
프로젝트 개요
더파크사이드 스위트는 서울 용산구 이태원동 옛 유엔군사령부 부지에 조성되는 총사업비 약 14조 원 규모의 초대형 복합개발 프로젝트입니다. 일레븐건설이 시행하고 현대건설이 시공하며, 2027년 준공을 목표로 지하 7층에서 지상 20층, 11개 동 규모로 건설 중입니다.
전체 단지는 오피스텔 775실, 아파트 419세대, 로즈우드 호텔 250실, 오피스, 그리고 신세계가 운영하는 약 39,000㎡ 규모의 상업시설로 구성됩니다. 이 중 775실의 오피스텔은 전용 17평부터 32평까지 다양한 타입으로 구성되어 있습니다.
입지 가치
이 프로젝트의 가장 큰 자산은 입지입니다. 용산공원 303만㎡가 바로 인접해 있어 영구 조망권을 확보하고 있습니다. 용산공원은 뉴욕 센트럴파크에 비견되는 대한민국 첫 국가공원으로, 남산과 한강을 잇는 생태 축의 핵심입니다. 지하철 6호선 녹사평역과 이태원역이 도보권이며, 남산터널과 반포대교로 강남 접근도 용이합니다.
주변에는 용산국제업무지구, 한남 뉴타운, 수송부부지, 캠프킴 부지 등 총 50조원 규모의 대규모 개발이 동시에 진행되고 있어 시너지 효과가 기대됩니다. 특히 용산국제업무지구는 2024년 11월 도시개발구역으로 확정되어 2030년 첫 기업 입주를 목표로 하고 있습니다.
브랜드 가치
더파크사이드 스위트의 핵심 차별화 요소는 로즈우드 호텔의 국내 최초 진출입니다. 로즈우드는 23개국 39개 지점을 운영하는 세계적인 울트라 럭셔리 호텔 그룹으로, 단지 내 250실 규모의 로즈우드 서울을 2027년 개관할 예정입니다.
로즈우드는 단순히 호텔만 운영하는 것이 아닙니다. 오피스텔 입주민 전용 어메니티인 '더파크사이드 클럽'을 직접 운영하며, 피트니스, 요가 스튜디오, 사우나, 하이드로테라피풀, 골프클럽, 클럽라운지, 프라이빗 다이닝 등 호텔급 서비스를 제공합니다. 계약자에게는 입주 후 10년간 로즈우드 서울의 객실, 스파, 식음시설 할인 혜택이 제공됩니다.
상업시설은 신세계백화점이 2025년 7월 MOU를 체결하고 지하 1층부터 지상 4층까지 16,470㎡를 전면 경영제휴 방식으로 개발합니다. 하이엔드 푸드마켓과 프리미엄 라이프스타일 브랜드로 구성되며, 로즈우드 어메니티와 지하에서 직접 연결되어 주거, 소비, 문화가 유기적으로 융합됩니다.
설계 및 디자인
세계 정상급 설계진이 참여했습니다. 건축 설계는 뉴욕 Hudson Yards와 상하이 세계금융센터를 설계한 KPF가 맡았고, 조경은 뉴욕 하이라인을 설계한 Field Operations가 담당했습니다. 단지 중앙을 가로지르는 330m 길이의 '더파크사이드 웨이'는 이태원과 용산공원을 연결하는 보행 전용 거리로, 해외 갤러리와 고급 브랜드 숍이 들어설 예정입니다.
어메니티 인테리어는 로즈우드 호텔 전문 디자인 회사인 Space Copenhagen과 영국의 대표 디자인 하우스 콘란 앤 파트너스가 맡아 감각적이고 품격 있는 공간을 완성했습니다.
