호텔리츠는 구조 및 지표를 해석하는 방법에서 일반적인 리츠와 차이가 있습니다. 이 부분을 중심으로 호텔리츠에 대해 설명하겠습니다.
호텔 리츠의 사업 구조. Ⓒ김고양, 재가공=SPI 플랫폼 마케팅팀
호텔은 소유주체와 운영주체가 동일할까?
대부분 호텔의 주인과 운영자가 같다고 생각합니다. 예를 들어서, 호텔신라가 가지고 있는 신라스테이는 당연히 신라호텔이 개발하고 투자한 후 운영, 보유 중인 자산일 것이라고 생각합니다. 그러나 생각보다 많은 수의 호텔이 직접 자산을 보유하고 있지 않습니다. 신라스테이(건물)의 주인(투자자)은 따로 있고, 호텔신라는 신라스테이(호텔)의 운영 및 관리를 책임지며 멤버십, 다이닝(뷔페, 베이커리 등)을 통해 '호텔신라'라는 브랜드의 포지셔닝을 유지할 의무를 가집니다. 호텔신라뿐만 아니라, 롯데L7, 메리어트, 하얏트 등 많은 호텔이 이와 같은 형태로 운영 중입니다. 번화가나 유흥가의 모텔 역시 소유주와 운영자가 다른 사례도 있습니다.
우리가 잘 알고 있는 국내 호텔 운영업체는 호텔신라(신라호텔, 신라스테이, 신라모노그램), 호텔롯데(시그니엘, 롯데호텔, L7 등), GS피앤엘(파르나스, 나인트리) 등이며, 국내 상장리츠 중 호텔을 보유한 리츠는 신한서부티엔디리츠(용산그랜드머큐어, 신라스테이마포 등), 롯데리츠(L7강남), 코람코라이프인프라리츠(아늑호텔 홍대)입니다. 미국에는 메리어트, 하얏트 등이 호텔을 운영 중이며 애플 호스피탈리티, 호스트 호텔 앤 리조트 등의 호텔리츠가 상장되어 있습니다.
호텔이 가진 부동산적 특징
호텔은 다른 부동산과 구분되는 특징을 가집니다. 호텔의 매출이 공간대여(임대)와 직결되어 있다는 것입니다. 예를 들어서 오피스(업무용)빌딩을 임차하는 기업/임차인은 유통(도소매), 제조, IT뿐만 아니라, 의료 서비스(병원), 마케팅(텔레마케팅, 콜센터) 등 공간임대업이 아닌 다른 사업에 기반을 두고 있습니다.
하지만, 호텔은 리츠(건물주)로부터 건물을 임차하여 투숙객들에게 다시 임차해 줍니다. 일종의 전대(轉借)라고 볼 수 있습니다. 물론 호텔은 추가수익의 창출을 위해 어메니티를 판매한다거나 뷔페를 운영하고, 환전을 해주는 등 부대사업도 있지만, 매출의 대부분은 결국 숙박에서 발생합니다.
이를 조금 더 세부적으로 뜯어보면, 호텔은 리츠(건물)로부터 '장기' 임차하여, 투숙객들에게 '단기'로 빌려주게 됩니다. 도매업체가 박리다매로 저렴하게 물건을 들여와서 적절한 이윤을 붙여 소매업체에게 물건을 공급하는 형태와 비슷합니다. 이런 구조적 차이에 따라 호텔은 다른 부동산들과 조금 다른 지표들이 존재합니다. 이를 바탕으로 리츠가 보유한 호텔의 가치를 해석할 수 있습니다.
호텔리츠 운영의 구조
먼저, 110개의 방을 보유한 호텔이 있다고 가정하겠습니다. 하지만, 여기서 10개의 방은 수리가 필요하기 때문에 고객들에게 객실을 내놓을 수 없는 상태입니다. 즉, 총 객실은 110개이며, 이 중에서 판매 가능한 객실은 100개입니다. 아래에서 설명할 OCC는 '총 객실'이 아닌 '판매 가능한 객실'을 기준으로 합니다.
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* OCC(Occupancy Rate, 객실 점유율)
: OCC란, 판매 가능한 객실 중에서 실제 판매된 객실의 비율입니다. 2025년 12월의 OCC가 90%라고 한다면, 12월 한 달간 판매된 객실 수가 전체 객실의 90% 수준이라는 의미입니다. 일반적인 부동산에서 '임대율'과 비슷합니다. OCC가 높을수록, 호텔의 수요가 높다는 것을 뜻합니다. 다만 OCC를 통해 고객들의 수요는 알 수 있지만, 수요가 수익으로 이어질지는 알 수 없습니다.* ADR(Average Daily Rate, 평균객실요금)
: ADR이란, 판매된 객실당 평균 객실요금입니다. 판매채널(야놀자, 여기어때, 익스피디아, 아고다 등)에 따라서 객실 요금은 조금씩 다르며, 장기 투숙객은 할인이 적용되는 경우도 있습니다. 또한, 호텔의 룸 등급은 스탠다드. 디럭스, 이그제큐티브, 스위트 등으로 나뉘고, 모텔 역시 1인실, 2인실, 고급형 등으로 나뉩니다. 등급이 나뉜다는 것은 결국 객실당 요금이 다른 것을 의미하며, 이를 평균한 값이 ADR입니다. 예를 들어, 오늘 스탠다드(10만 원)형 10개, 디럭스(25만원)형 4개, 스위트(50만 원)형 1개가 채워졌다고 한다면, ADR은 250만 원/15개 = 약 166,667원입니다.* RevPAR(Revenue Per Available Room, 객실당 평균 수익)
: RevPar란, 이용 가능한 객실 하나당 평균 매출액입니다. 특정 기간의 총 객실 수익/특정 기간의 판매 가능한 총 객실 수로 계산할 수 있고, OCC(객실점유율) x ADR(평균객실요금)을 곱하여 구할 수도 있습니다.
ADR(평균객실요금)이 너무 높다면, 공실이 발생하여 객실점유율(OCC)이 낮게 나올 수 있고, 객실점유율(OCC)은 높지만, ADR(평균객실요금)이 낮다면 이 역시 수익성 저하의 원인입니다. 호텔 운영업체는 이 둘을 모두 극대화할 수 있는 방법을 모색해야 합니다.
실제 호텔의 수익을 바탕으로 관련 지표들을 확인해 보겠습니다.
(좌) 용산그랜드머큐어 영업 실적 (우) 나인트리호텔동대문 영업 실적 ⓒ신한서부티엔디리츠
각 호텔의 영업실적입니다. 두 곳 모두 신한서부티엔디리츠가 보유하고 있습니다. 두 자산을 비교했을 때, OCC는 나인트리호텔동대문이 높고, ADR과 RevPar는 용산그랜드머큐어가 높습니다. 수익성의 측면에서는 용산그랜드머큐어가 좋지만, 수요의 측면에서는 나인트리호텔동대문이 낫다는 뜻과 같습니다.
하지만, 이와 같은 비교를 하기 전에 투자자가 고려할 사항들이 있습니다. 먼저, 호텔의 성급입니다. 용산그랜드머큐어는 5성급 호텔이며, 나인트리호텔동대문은 4성급입니다. 둘째는 입지입니다. 두 자산은 모두 외국인 관광객들이 많이 찾는 용산과 동대문에 위치하지만 만약, 강동구, 도봉구 등 외국인 관광객들이 자주 찾지 않는 지역이라면, 차이가 날 수밖에 없습니다. 이외에도 OCC를 높이기 위해서 단체관광객들을 타겟팅하거나 장기투숙객들에게 할인을 하는 것도 방법입니다. 물론 전자는 버스가 주차할 수 있을 만한 주차장이 있어야 하며, 후자는 수익성을 극대화할 수 있는 장기 투숙객의 할인율을 찾는 것이 관건입니다.
