☕️ 프라퍼티 로스터리(Property Rostery)
프라퍼티 로스터리는 "우리는 프라퍼티를 로스팅한다"라는 철학으로 부동산 매물의 잠재력을 끌어내는 부동산 마케팅 솔루션입니다.
이 개념은 프랑스 스페셜티 커피 로스터 카탈디(Cataldi)의 이야기에서 시작됩니다. 카탈디는 "같은 설비를 써도 왜 이탈리아의 향이 나오지 않을까?"라는 질문에서 자신만의 로스팅을 시작했고, 결국 프랑스 최고 로스터가 되었습니다. 차이를 만드는 것은 재료가 아니라 로스터의 감별력이었습니다.
부동산 매물은 대부분 평형, 용도, 가격만을 달고 시장에 나옵니다. 로스팅하기 전, 생두와 같은 상태인 셈이죠. 하지만 커피의 풍미가 로스팅에서 결정되듯, 프라퍼티의 잠재력도 어떻게 ‘로스팅’하느냐에 따라 전혀 다른 자산이 됩니다.
프라퍼티 로스터리는 매물의 장소성, 가능성, 서사, 미래 사용자를 정밀하게 분석합니다. 이 매물이 누구에게 가장 큰 가치를 발현하는지, 어떤 컨셉으로 최유효개발 전략을 펼칠 수 있을지 질문합니다. 지역의 테루아(terroir)와 어떻게 조화를 이루며 브랜드가 되는지, 운영까지 고려했을 때 시장에서 어떤 향을 내는 자산이 될 수 있을지 고민합니다. 나아가 최적의 결과를 바탕으로 매물의 방향성과 가능성을 입체적으로 제안합니다.
이 과정을 통해 시장에 평범하게 흘러가던 부동산 매물 하나가 누군가에게는 기다려온 기회로, 시장에서 향을 가진 자산으로 다시 태어납니다. SPI는 부동산 전문가들과 함께 그 향과 가능성을 전달하겠습니다.
Reserve 1. 연남동 ‘NEW WORK CULTURE OFFICE’
연남동은 낮에는 오피스, 저녁에는 핫플 상권, 주말에는 로컬 여행지가 되는 곳입니다. 여러 모습의 얼굴(poly face)을 가진 곳이죠. 지금 이순간에도 변화를 멈추지 않고 있는 'Poly face District' 연남동에 첫 프로젝트를 제안합니다.
연남동은 낮에는 창작의 공간, 밤에는 일상의 활기가 넘치는 곳으로, ‘창작과 일상의 조화’라는 고유한 정체성을 구축한 곳입니다. 독립 출판사, 1인 크리에이터 스튜디오, 소규모 엔터테인먼트 기획사, 디자인 에이전시, 콘텐츠 제작사가 퍼즐조각처럼 모여서 연남동이라는 동네를 형성했습니다.
빠르게 변화하는 상권에서 고객의 다양한 니즈를 담아내기에는 낡은 건축물의 불편한 구조와 답답한 공간감이 상권 성장에 제약요소가 되고 있는 현실입니다. 이제 빌딩의 기능을 갖추지 못한 꼬마빌딩은 ‘꼬마’라는 이름만으로 건물의 가치를 인정받기에는 어려운 시대가 되어 가고 있습니다.
작지만 개별 부동산의 특성을 살린 연남동 뉴워크 컬처오피스(NEW WORK CULTURE OFFICE)를 프라퍼티 로스터리 첫 프로젝트로 제안하며 이곳을 완성할 그 주인공을 찾습니다.
탈(脫)꼬마빌딩, 진화된 창작 오피스
입지 분석: 연남동만의 '지속 가능 창작 상권'
연남동은 2024년 기준 서울시 평균 지가 상승률을 3년 연속 초과하며, 단순 유행이 아닌 지속 가능한 상권임을 입증하고 있습니다. 2015년부터 2024년까지 서울 평균이 연평균 72.45에서 103.10으로 상승하는 동안, 연남동은 61.61에서 103.40으로 더 가파른 상승세를 보였습니다.
제2종일반주거지역과 제2종근린생활시설 용도가 혼재되어 있으며, 고층 빌딩 없는 휴먼스케일 상권으로 보행 친화적 환경을 갖추고 있습니다. 핫플로도 유명한 연남동에는 인기 카페 브랜드 '카멜커피'와 ‘맥코이’ 본점, 생활의 달인에 나온 쌀국수 맛집 '옥자', 웨이팅 브런치 레스토랑 '해옫' 등이 위치해 있습니다.
연남동 벚꽃길 북단 끝에 위치한 연남동 245-67번지는 1984년 준공되어 주택으로 사용되다가 근린생활시설로 용도변경되어 카페•공방 등 동네에 걸맞은 업종으로 사용되어 왔습니다.
건축물 현황은 대지면적 214.2m² (약 65평)에 건축면적 99.98m² (약 30평), 지하 1층 연면적은 190.66 m² (약 58평)입니다. 현행 건폐율은 46.68%로 법정 기준 60% 대비 여유가 있으며, 용적률은 현재 78.95%에 불과해, 향후 개발을 통한 잠재 가치 상승 여력이 높습니다.
따라서 리모델링보다는 건축물의 기능성을 제고하고 가치를 높이는 방안으로 신축을 제안합니다. 더욱이 2028년 5월 18일까지 250% 한시적 완화 적용되는 이점을 활용하면 제법 규모감 있는 건축물을 지을 수 있습니다.
좌측은 현재 연남동 245-67 모습. 우측은 해당 공간 개발 시나리오를 적용한 외부 전경. ⒸJPA
개발 시나리오: "New Work Culture Office"
엘리베이터, 주차장을 갖추고 테라스에서 일하는 오피스
연남동의 감성과 현대적 업무 효율성을 결합한 '뉴 워크 컬처 오피스'는 단순히 '건물'이 아니라 '창작의 플랫폼'입니다. 콘텐츠 프로덕션 스튜디오, 브랜드 컨설팅 회사, 독립 출판사, 프리랜서 프리랜서 등 창의성을 기반으로 유연하게 일하는 팀과 기업이 입주할 수 있는 구조입니다.
통층 오피스(Full-floor Office) 형태로 층별 독립 임차가 가능하여 중소기업, 크리에이터, 스타트업의 선호도가 높습니다. 한 기업이 한 층을 온전히 사용하므로 자유로운 인테리어 구성으로 회사 정체성을 공간에 담을 수 있습니다.
프라이빗 테라스는 업무 공간과 자연을 연결하는 차별화 요소입니다. 연남동의 저층 스카이라인 속에서 4~6층 테라스는 탁 트인 전망을 제공하며, 엘리베이터와 모더니스트 파사드를 통해 접근성과 브랜드 가치를 동시에 확보할 수 있습니다. 신축을 통해 주차 공간을 확보하고 엘리베이터가 설치된 고층 빌딩으로 탈바꿈하게 되면 사용성과 자산가치 측면에서 획기적 변화가 기대됩니다.
통층 오피스에 프라이빗 테라스를 갖춘 개발 시나리오. 전면 유리창을 활용하면 연남동 골목에서도 인지성을 높일 수 있다. ⒸJPA
핵심 투자 포인트
1. 엘리베이터, 테라스를 갖춘 오피스
현재 연남동 일대 오피스는 대부분 구형 꼬마빌딩입니다. 엘리베이터가 없어 3층 이상 임대가 어렵고, 주차 공간이 없어 클라이언트 미팅이나 장비 운반에 제약이 큽니다.
하지만 이 물건을 신축하면 완전히 다른 오피스가 탄생합니다. 엘리베이터를 갖춘 6층 건물에서 각 층은 통층 오피스(Full-floor Office)로 구성되어, 한 기업이 한 층 전체를 독립적으로 사용할 수 있습니다. 층마다 프라이빗 테라스를 배치하면, 업무 공간과 자연을 연결하는 '연남동다운' 감성을 더할 수 있습니다.
사무실 공간에 테라스 공간을 더한 개발 시나리오. 콘텐츠 제작과 커뮤니티 스팟으로도 활용이 가능하다. ⒸJPA
2. 65평 대지가 200여 평의 사무실로, 기업가치 키우는 사옥 짓기
현재 용적률 78.95%에서 최대 250%까지 활용 가능하므로, 신축 시 지하1층/지상6층, 192평(636.14m²) 규모로 확장할 수 있습니다. 사무실로 사용해도 좋고 임대를 고려해도 주변 시세 기준 기대 수익도 시장 평균 임대수익을 웃도는 수준으로 분석됩니다.
매입시 담보대출과 신축 시 보증서 대출을 활용하면 자기자본 20억원 이하로 향후 가치 60억원 이상의 번듯한 신축 사옥을 확보하는 투자 기회를 잡을 수 있습니다.
