상업용 부동산에는 여러 가지 전문 용어들이 많이 있습니다. 처음 들으면 생소한 단어들이 많은데 대개 영어와 혼용하여 사용하는 것들이 있기 때문에 초보자들에게는 더욱 어렵게 느껴집니다. 부동산 투자 검토를 하거나 공간 사용을 위해 임대를 하더라도 이런 전문 용어들을 잘 모른다면 경제적인 손해를 크게 볼 수도 있습니다. 만약 부동산 거래를 한다면 이와 관련한 매매대금도 클 뿐만 아니라 사무실을 사용하면서 지급하는 임대료나 관리비 등도 적지 않기 때문입니다. 협상을 하는데 있어 전문 용어를 알고 있어야 유리한 위치를 점할 수 있고, 적어도 불리한 입장에서 금전적인 손실을 보지 않을 수 있을 것입니다.

이번 글에서는 상업용 부동산에서 많이 사용하는 용어들에 대해서 간략하게 알아보도록 하겠습니다. 크게 부동산은 그 공간을 사용하면서 발생하는 임대 수익과 자산을 매각하면서 생기는 처분 이익으로 구분해 볼 수 있습니다. 순서대로 임대료와 관련된 용어에 대해 알아보고 다음으로 부동산 투자를 위한 매입이나 매각 시에 필수적으로 이해해야 하는 몇 가지 용어에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

빌딩을 임대한다면 알아야 하는 용어들

만약 여러분이 사업을 시작하고 공간을 찾고 있다면 가장 먼저 검토하는 것 중에 하나가 임대료일 것입니다. 그런데 빌딩이라는 것이 아파트처럼 형태가 정형화가 되어 있지 않다 보니 내가 찾고 있는 공간에 대한 임대료가 적절한지 판단하기가 어렵습니다. 그래서 가장 중요한 것인 내가 실제로 사용할 수 있는 면적이 얼마인지를 확인하는 것입니다. 이렇게 내가 사업을 할 때 나만 사용할 수 있는 공간이 ‘전용면적’입니다. 이외에 다른 사람들과 함께 나눠 쓰는 면적이 ‘공용면적’이 됩니다. 전용면적과 공용면적을 합쳐 일반적으로 임대면적이라고 합니다. 또한 전용면적을 임대면적으로 나눠서 100을 곱하면 해당 빌딩의 전용률을 계산할 수 있습니다.

보통 외부에 임대 마케팅을 할 때에는 임대면적을 기준으로 임대료와 관리비가 표기되는데 이는 ‘기준임대료 또는 표면임대료(Face Rent)’라고 합니다. 이때 임대료와 관리비는 앞서 설명한 전용률을 감안하지 않은 비용입니다. 그렇지만 임차인의 입장에서는 실질적으로 얼마나 공간을 사용하는 것이냐가 중요하기 때문에 전용율을 감안한 임대료와 관리비가 얼마인지 중요합니다. 이 부분이 임대에 관한 의사 결정에 있어 중요한 포인트가 됩니다. 이렇게 실제 사용하는 전용면적의 비율인 전용률을 반영하여 계산한 임대료와 관리비를 순점유비용 NOC(Net Occupancy Cost)이라고 합니다.

NOC(Net Occupancy Cost) = (월임대료 + 월관리비) / 전용률

*NOC 계산시에 보증금을 넣어 계산을 하기도 합니다. 여기서는 이해를 돕기 위해 보증금 계산은 생략했습니다.

만약, 임차인이 비슷한 수준의 임대료와 관리비를 가진 빌딩에 입주를 고려 중이라면 전용율을 잘 살펴봐야 합니다. 임대면적이 크다면 전용률 차이에 따라 매월 지출해야 하는 비용이 적게는 수백만에서 수천만원까지 달라지기 때문입니다.

임차인에게 제공되는 혜택 관련 용어

부동산 시장에도 회복, 확장, 과열, 침체의 4단계 사이클이 있습니다. 이런 사이클 가운데 부동산의 수요와 공급에 따라 임대료도 달라집니다. 보통 상업용 부동산 시장에서 전문 투자자들은 앞서 설명한 기준임대료나 표면임대료를 매년 인상하되, 시장 상황에 따라 임차인에게 혜택을 제공해 체감 임대료 수준을 낮추기도 합니다.

그런 혜택 중 하나가 무상임대 (Rent Free)입니다. 예를 들어, 표면 임대료는 그대로 두고 임차인에게 1년 중 한달은 임대료를 납부하지 않아도 되는 혜택을 제공하면 1/12인 약 8.3%만큼 인하 효과가 생깁니다. 시장에 신축 공급이 많아 빌딩에서 임차인 유치가 어려워지면 공격적으로 무상임대를 제공하고, 임차인은 낮은 임대료 수준에서 계약이 가능하게 됩니다. 또, 임차인이 입주를 할 때 공사 지원금(Tenant Improvement)을 지급하거나 인테리어 공사 기간 동안에도 무상으로 공간을 사용할 수 있게 끔 추가적인 혜택을 제공하여 임차인이 적극적으로 입주를 검토를 할 수 있는 유인책으로 활용하기도 합니다.

앞서 전용율을 감안하여 살펴본 NOC에 임차인에게 제공되는 혜택을 포함하여 비용을 계산해 보는 것을 E-NOC(Effective NOC)라고 합니다. 실질 NOC라고 해서 임차인이 실제로 납부해야 하는 비용을 비교해 볼 때 계산하는 방법입니다. 이렇게 부동산 시장 상황에 따라 수시로 변하는 임차인 혜택들을 어떻게 활용하느냐도 매우 중요합니다. 반대로 임대인들도 시장의 경쟁 상황을 살펴보면서 임차인을 놓치지 않고 빌딩으로 유치해야 하기 때문에 어떤 용어들이 있는지 잘 알고 있어야 합니다.

부동산 투자를 검토하고 있다면 알아야 하는 용어

부동산 투자를 검토하는데 있어 가장 중요한 것은 아마도 입지일 것입니다. 좋은 곳에 위치한다는 것은 누구나 선호하는 곳이어서 임대료를 더 많이 받을 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 결국 부동산의 입지는 임대수익과 연결된다는 것을 알 수 있습니다. 특히, 부동산 투자의 목적은 수익을 내는 것이기 때문에 투자 시에 어떤 전문용어들을 사용하는지 알아 둘 필요가 있습니다.

빌딩을 하나의 투자 상품으로 보면 비용을 들여 영업을 하고 남는 이익이 커야 좋은 상품이라고 할 수 있습니다. 이를 부동산 업계에서 사용하는 전문 용어로 표현하면 운영 수익에서 운영 비용을 차감한 순운영이익(NOI: Net Operating Income)이 커야 한다고 말합니다. 여기서 순운영이익은 말 그대로 빌딩을 운영하고 남은 순수익입니다. 순수익이 중요한 이유는 이 숫자를 통해 수익률이 계산되기 때문입니다. 수익률의 개념은 일상 생활속에서도 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 주식에 투자했을 때의 수익률도 있고 은행에 저금했을 때 받는 이자율도 수익률입니다. 백분율로 표기되기 때문에 이해하기가 쉽고 어느 정도 수준인지 쉽게 감을 잡을 수 있습니다.

빌딩 투자의 수익률도 동일한 역할입니다. 앞서 살펴본 빌딩의 순운영이익을 통해서 수익률을 가늠해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 빌딩을 매입했을 때의 금액은 투자금액이고 빌딩을 운영하면서 매년 발생하는 순운영이익은 수익이기 때문에 이를 통해 빌딩 투자 수익률을 계산해 볼 수 있습니다. 순운영이익을 빌딩매입금액으로 나누면 됩니다. 상업용 부동산 업계에서 흔히 말하는 자본환원율(Capitalization Rate: Cap.Rate)가 바로 빌딩의 투자 수익률 개념인 것입니다.

Cap. Rate= 순운영이익(NOI) / 자산가치

매입 금액 대비 순운영이익의 비율이 Cap.Rate인데 반대로 이 수식을 활용하면 자산가치도 평가해 볼 수도 있습니다. 시장의 Cap.Rate 수준을 알고 있다면 순운영이익을 활용해 자산의 가격도 간략하게 계산해 낼 수 있습니다. 이런 방식은 감정평가의 한 가지 방법이기도 합니다.

부동산 업계에는 다양한 용어들이 있습니다. 전문 용어라는 것은 업계 내 전문가들 사이에서 통용되는 것입니다. 그러다 보니 단어 안에 들어있는 함축적인 뜻과 관련된 지식들을 이해해야 완벽한 의미를 알 수 있습니다. 특히, 거래 규모가 커지는 상업용 부동산을 임대하거나 매매를 검토하고 있다면 이와 연관된 용어의 의미를 충분히 알고 검토를 해야 합니다.

부동산 용어라서 다 똑같다고 생각할 수 있겠지만 전문 용어로 세분화해서 사용하는 데에는 그만한 이유가 있다고 생각하는 것이 좋습니다. 전문 용어가 생겨나는 과정은 산업내에서 전문가들이 어떤 과정이나 결과를 만들어 낼 때 효과적으로 의사 소통을 하기 위한 목적이기 때문입니다. 그런 효율성들은 당연히 이익을 더 많이 내는 구조를 찾아내는 과정에서 생기는 일이 많습니다. 이런 부동산 업계의 전문 용어를 살펴보는 것에 지나지 않고, 전문 용어의 컨셉을 잘 이해해서 다른 분야에도 활용해 보면 좋겠습니다.