국내 상장 리츠는 분기 또는 반기마다 정기배당을 지급하며, 미국 상장 리츠 중에는 리얼티인컴처럼 월배당 종목들도 있습니다. 이 같은 정기배당은 리츠가 보유한 자산의 임대료에서 비롯됩니다. 물론 리츠는 정기배당 뿐만 아니라 ‘특별배당’도 지급합니다. 빈번하지는 않지만 자산을 매각해 차익이 발생할 경우 이뤄집니다. 특별배당이라 해서 정기배당과 다른 날짜에 지급되는 것은 아닙니다. 날짜는 동일하지만 배당금액이 일반적인 정기배당보다 많아지는 것이죠.

지난 5년간 신한알파리츠가 지급한 배당금 지급 내역을 살펴보면 2024년 1월 지급액이 크게 늘어나는 것을 볼 수 있습니다. 24년 상반기 신한알파리츠는 용산더프라임을 매각했습니다. 총 2,384억에 매각되었으며, 매각차익은 매입가 대비 44% 상승한 733억원이었습니다. 중개수수료, AMC 수수료 등을 포함한 매각수수료, 감가상각비 등을 포함한다면 매각차익은 733억원 보다는 낮습니다. 법인세 감면의 조건으로 배당 가능이익의 90% 이상을 배당해야 하는 리츠의 특성상 매각에 따른 차익 역시 유보(리츠가 보유)할 수 없습니다. 이에 용산더프라임 매각에 따라 신한알파리츠는 24년 상반기 반기배당율은 연 20%를 넘었으며 시가배당률 기준 연 배당률은 14.63% 였습니다. 

매각차익은 어떻게 결정될까요?

상장리츠 중 자산 매각이 가장 활발한 리츠는 코람코라이프인프라리츠입니다. 주유소, 드라이브스루형 매장, 물류센터, 호텔 등을 기초자산으로 보유하고 있습니다. 다른 리츠 대비 중소형 자산의 비중이 높으며, 그 중에서 HD현대오일뱅크의 주유소를 활발하게 매각하고 있습니다. 지방 주유소 자산을 매각하고 수도권 자산의 비중을 늘리면서 투자의 효율성을 높일 계획입니다. 코람코라이프인프라리츠의 자산매각 사례를 통해 매각차익에 따른 배당금을 계산하는 방법을 알아보겠습니다. 기본적인 계산산식은 아래와 같습니다. 

처분가액 - 취득가액(취득금액 + 취득금액의 유상취득세율 4.6%) - 매입수수료(0.5%) -매각성과수수료(매각차액의 15%) = 매각차익

 
① 처분가액 : 152.7억원
리츠가 자산을 매각하면 다트전자공시( dart.fss.or.kr )에 공시가 올라옵니다. 보고서명은 '부동산투자회사부동산처분’입니다. 그 중에서 2025년 4월 1일에 공시된 부동산투자회사부동산처분 공시를 살펴보았습니다. 해당 공시에 따르면, 코람코라이프인프라리츠는 대전청사 주유소와 김해대로 주유소를 총 181.7억원에 처분했습니다. 이 중에서 대전청사 주유소(대전 서구 둔산동 1161, 1162)에 초점을 맞춰 보겠습니다.

실거래가 확인을 위해 디스코, 밸류맵 등 토지건물거래 플랫폼을 살펴봤습니다. 25년 4월 1일 공시에 따르면 처분금액은 181.7억원이었습니다. 디스코에서는 대전청사 주유소가 25년 3월 27일 152.7억원에 거래되었음을 확인할 수 있습니다.

 ② 취득금액 : 98.7억원
앞서 사용한 토지거래플랫폼 내 거래내역을 살펴보면 취득가액을 확인할 수 있습니다. 대전청사 주유소는 20년 2월 28일(거래일) 98.7억원에 거래되었습니다. 리츠가 공시한 자료를 통해 취득가액을 알 수 있는 방법도 있습니다. 코람코라이프인프라리츠 상장 시 제공한 투자설명서(20.8.3)에 따르면 회사가 취득한 주유소 자산들의 매입금액을 알 수 있습니다. 그 중에서 대전청사 셀프 주유소의 매입금액은 98.7억원으로, 토지거래 플랫폼에서 봤던 금액과 동일합니다.  

③ 취득세 : 4.54억원
취득세는 취득자산의 용도와 취득방법(상속, 매매 등)에 따라서 세율이 조금씩 다릅니다. 농지와 주택은 일반적인 부동산(상가, 공장) 대비 저렴하며, 매매보다 상속 시 취득세율이 조금 저렴합니다(상속세와 상속 시 취득세는 별개). 리츠가 취득한 자산에 적용되는 취득세율은 4%이며, 취득세에 농어촌특별세와 지방교육세를 포함하면 4.6%입니다. 대전청사 셀프 주유소를 취득할 때 낸 취득세는 약 4.54억원입니다.

 ⑤ 매입수수료 : 0.49억원
코람코라이프인프라리츠는 최초 주유소 포트폴리오 자산 취득 시 50억원을 매입수수료로 AMC에 지급하였고, 이후 추가 자산 매입 시 매입가액의 0.5%를 지급합니다. 단, 계산편의상 0.5%를 매입가액 수수료로 적용하였습니다.

 ⑥ 매각성과 수수료 : 7.35억원 
코람코라이프인프라리츠가 AMC에게 지급하는 매각성과수수료는 매각차익의 15%입니다. "매각차익"이란 자산의 매각금액에서 매입 시점의 장부상 취득원가, 자산 매각과 관련하여 부담한 각종 실사 및 자문수수료, 중개수수료, 비용 등 매각 부대비용을 차감한 금액을 말하고, 기매각 자산에 대한 손실이 있을 경우 해당 손실금액의 누적액을 더한 금액을 의미합니다. 매각차익은 152.7억원(처분금액) - 98.7억원(취득금액) - 4.54억(취득세) - 0.49억(매입수수료) = 48.97억원이며, 매각성과수수료는 매각차익의 15%를 적용하니 48.97억원*0.15 = 7.346억입니다. 편의상 반올림하여 7.35억으로 계산하겠습니다.

 ⑦ 매각차익 
처분금액에서 모든 금액을 제한 순수한 매각차익은 41.62억원입니다. 152.7억원(처분금액) - 98.7억원(취득금액) - 4.54억(취득세) - 0.49억(매입수수료) - 7.35억(매각성과수수료)로 계산한 결과입니다. 이 금액을 코람코라이프인프라리츠의 주식수(97,335,354주)로 나누면, 매각차익은 주당 약 42.76원 수준입니다.

 계산편의 상 양도소득세 및 기타수수료(중개수수료 등)는 제외하였습니다. 참고로 코람코라이프인프라리츠가 AMC에 지급하는 수수료 등은 다음과 같습니다. 

* 매입수수료 : 부동산 매입가액의 0.5%
* 운용기본보수 : 사업연도말 총자산가액의 0.223%
* 운용성과수수료 : 목표배당률 연 6.3% 초과 배당가능이익의 10% (목표배당률 : 누적 발행가액 기준 연 6.3%)
* 개발수수료 : 부동산개발사업의 총 사업비의 5% 
* 매각성과수수료 : 부동산 매각차익의 15%

특별배당은 양날의 검

중간에 리츠가 매입-운용-매각시에 발생하는 세금에 대해 설명 드렸는데, 관계기관이 리츠에 대한 취득세 면제, 양도소득세 과세이연 등 세제혜택을 마련하기 위해 준비 중입니다. 매각한 자산의 취득금액은 신규자산 취득을 위한 재투자 재원 또는 부채상환 등으로 사용되며, 자산 매각차익은 특별배당 등으로 사용됩니다.

매각에 따른 특별배당은 단순히 주주들에게 별도의 배당을 지급한다는 것 외에도 AMC(운용사)가 부동산의 취득-운영-매각까지 각 단계 별 부동산 투자 사이클에 대한 경험과 노하우를 보유하였다는 점에서 의미가 있습니다. 우량한 물건을 사오고(취득), 임차인을 유치/교체하거나 건물을 리모델링하고(운영), 원하는 매수인에게 매각(매각)하는 각 단계를 모두 거쳤기 때문입니다.

자산 매각이 빈번하다는 것은 포트폴리오 재편에 따른 자산 운용 효율성이 증대되며, 자산 매각에 따른 매각차익을 주주들에게 배당으로 지급한다는 장점이 있지만, 자산운용의 안정성이 떨어진다는 단점이 있습니다. 자산운용의 안정성이 떨어진다는 것은 '정기'배당이 감소할 수도 있다는 뜻과 같습니다. 예를 들어서 건물을 5개 보유한 리츠가 건물을 1채 매각한다면 매각한 1채만큼의 임대료는 감소하기 때문입니다. 즉, 신규자산을 새로 매입하기 전까지는 정기배당이 줄어들 수 있습니다. 또한, AMC는 매입, 매각에 따른 성과 수수료를 챙긴다는 점에서 AMC와 주주들의 이해관계와 다를 수 있다는 점까지 생각해 볼 수 있습니다.