국내 상업용 부동산 시장에서 ‘플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality)’ 흐름이 이어지고 있습니다. 글로벌 경기의 역풍 속에서도 서울 프라임 오피스 시장이 상대적인 회복력을 보이는 이유는, 공급에 대한 우려 속에서도 우수한 품질의 오피스를 향한 임차 수요가 꾸준히 발생하고 있기 때문입니다.

이러한 흐름에는 기업에게 요구되는 환경 전략과 인재 전략의 변화가 자리합니다. 기업은 ESG 경영의 성과를 지속적으로 증명해야 하며, 요구와 그 수준은 갈수록 높아지고 있습니다. 또한 오피스의 실사용자인 근무자의 관점에서도 변화를 느낄 수 있습니다. MZ세대 직장인들은 접근성이나 급여뿐 아니라 근무 환경, 편의시설, 복지를 직장 선택의 중요한 기준으로 삼습니다. ESG 기준 충족과 우수 인재 확보는 곧 직원이 일하는 '공간'의 퀄리티와 환경을 통해서 구체적으로 실현됩니다. 친환경 인증을 받은 건물, 건강한 실내 환경, 그리고 최신 시설을 갖춘 오피스는 기업의 지속가능성과 인재 전략을 동시에 뒷받침하는 핵심 인프라인 셈입니다.

이러한 흐름은 글로벌 시장에서도 이어집니다. 특히 코로나 팬데믹 이후 글로벌 기업들은 근무 환경에서의 퀄리티와 직원들의 만족도를 오피스 선택에 있어 중요한 요소로 꼽고 있습니다. 이처럼 해마다 오피스 환경 퀄리티와  ESG 기준이 강화되는 시장 흐름에 부응하지 못한 오피스는 시간이 지날수록 리스크를 피하기 어렵습니다. ‘지속가능성을 갖춘 자산’에 대한 선호가 느는 반면에 기준에 미치지 못한 자산은 임차 수요와 투자 매력에서 뒤쳐지기 때문입니다.

과거에는 입지와 규모 중심으로 프라임 오피스의 가치가 평가되었습니다. 최근에는 여기에 최신 시설과 어메니티, 건강한 실내 환경, 지속가능성까지 더해지며 프라임 오피스의 개념 자체가 확장되고 있습니다. 오늘날 프라임 오피스의 차별성은 높은 퀄리티와 지속가능한 설계(Sustainable Design)로 완성됩니다. 뛰어난 디자인과 우수한 마감은 기본이고 에너지 효율, 운영비 절감, 직원 경험의 질, 장기적인 자산가치까지 설계 단계에서 함께 고려되어야 비로소 프라임 오피스 시장에서 경쟁력을 갖춘 자산이 됩니다.

포스터 앤 파트너스는 이러한 흐름을 가장 앞서 건축적으로 구현해온 글로벌 스튜디오입니다. 일찍이 지속가능한 건축과 설계를 중요하게 생각했던 노먼 포스터의 철학을 바탕으로 포스터 앤 파트너스는 반세기 이상 지속가능성을 연구하며 이를 건물 설계에 반영해 왔습니다. 여러 국가와 지역에서 축적된 다양한 프로젝트 경험을 통해, 지속가능한 설계가 건물의 ‘현재 가치’는 물론 ‘미래 가치’까지 높일 수 있음을 꾸준히 증명해 왔습니다.

지속가능한 프라임 오피스의 시작점: 코메르츠방크 타워

아트리움과 정원을 중심으로 한 빛 환경 설계도 놓치지 않았습니다. 타워 내부에는 4개의 ‘스카이 가든(Sky Garden)’이 수직 방향으로 배치되어 건물 중심부까지 자연광이 깊숙이 들어오고, 모든 사무실에서 햇빛을 받을 수 있도록 설계되었습니다. 이러한 구조는 초고층 건물 특유의 답답함을 줄이고, 일상적인 업무 공간에서도 자연을 경험할 수 있는 환경을 제공합니다. 

코메르츠방크 타워는 세계 최초의 초고층 에코 오피스로서 지속가능한 프라임 오피스의 기준을 세웠고, 이후 글로벌 디벨로퍼들에게 중요한 레퍼런스가 되었습니다. 자연환기, 더블 스킨 외피, 스카이 가든 같은 요소들은 프라임 오피스의 품질을 강화했을 뿐 아니라, 코메르츠방크가 글로벌 금융사로서 구축해온 브랜드 이미지를 한층 높이는 중요한 무형 자산이 되었습니다. 이러한 성과는 디벨로퍼 관점에서도 중요한 의미를 갖습니다. 불필요한 초기 투자를 늘리지 않으면서도 장기 운영비를 크게 절감하고, 당시 시장에서 차별화된 친환경 가치를 선점함으로써 프라임 자산으로 평가받았기 때문입니다.

60층 규모의 이 빌딩은 100% 재생에너지만으로 운영되는 초고층 오피스입니다. 뉴욕주 북부에서 생산된 수력발전 전력을 직접 공급받아 운영 단계에서 탄소 배출을 ‘제로’에 가깝게 만들어, 넷제로(Operational Net Zero Carbon) 기준을 충족하도록 설계되었습니다. 이러한 접근은 ESG 요구에 부합할 뿐 아니라 에너지 가격 변동성이 큰 시대에 장기 운영비(OPEX)를 실질적으로 절감하는 전략적 설계입니다.

건물의 설계뿐 아니라, 재건축 과정에서 불가피하게 발생하는 폐기물 역시 효율적으로 재활용했습니다. 기존 유니언 카바이드 빌딩을 철거하는 과정에서 나온 자재의 약 97%를 새 건물에 재사용∙재활용해 매립 비용과 자재 비용을 크게 절감했습니다. 이러한 방식은 포스터 앤 파트너스가 여러 프로젝트에서 강조해온 ‘해체 또한 가치 있는 자산’이라는 접근을 실제로 구현한 사례이기도 합니다.

쾌적한 실내 환경을 위해 건물 외피에는 고효율 삼중 유리창과 자동 차양 시스템이 적용되었습니다. 실시간 일사량과 기후 조건에 맞춰 유입되는 빛과 열을 조절해 냉난방 부담을 줄이고, 업무 공간 전반의 쾌적성을 안정적으로 유지합니다. 실내 공기질은 일반 기준의 두 배에 달하는 수준을 목표로 했으며, 이를 위해 첨단 HVAC(heating, ventilating, and air conditioning) 여과 시스템을 도입했습니다. 이러한 설계는 직원들의 건강과 웰빙을 기반으로 구축되었으며, 그 효과는 기업의 생산성과 인재 확보 경쟁력으로 이어지게 됩니다.

"과거의 비용 구조에 갇히지 말고, 미래의 가치를 위해 현재 정확하게 투자하라" – 노먼 포스터