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아티클 본문에 이어 정희선 조합장 인터뷰, 대교아파트 주민 인터뷰, 대교아파트 재건축 추진 현황을 차례로 소개합니다.

뉴욕의 베슬(Vessel)과 리틀아일랜드, 실리콘밸리의 구글 베이뷰 캠퍼스, 도쿄 아자부다이 힐스, 그리고 앞으로 한강 노들섬까지. 전 세계 주요 도시의 랜드마크를 설계해온 건축가 토마스 헤더윅이 서울을 찾았습니다. 이번 방문의 목적지는 다름 아닌 여의도의 대교아파트 단지였습니다. 토마스 헤더윅과 헤더윅 스튜디오 그룹 리더 스튜어트 우드는 대교아파트 현장을 직접 방문하고 이어진 시공자 선정 총회에 참석해, 조합원들과 직접 마주하며 프로젝트에 대한 생각과 방향성을 공유했습니다.

글로벌 건축 스튜디오의 수장이 국내 아파트 재건축 조합 총회에 직접 참석해 조합원들과 대화를 나누는 경험은 흔치 않습니다. 이러한 행보는 대교아파트 재건축이 통상적인 정비사업과는 구분되는 지점이기도 합니다.

조합이 설계자를 선택하다, 새로 쓰는 재건축 프로세스

국내 재건축 시장의 공식은 사실 단순합니다. 시공사를 선정하고, 건설회사의 이름을 넣은 브랜드가 아파트 상품이 되는 셈입니다. 조합은 형식적 의사결정 주체이긴 하지만, 현실적으로 건축과 관련된 많은 부분은 시공사의 제안이 반영됩니다. 오랜 시간과 막대한 초기 비용이 소요되는 재건축 사업은 다수의 경험이 있는 시공사의 쪽으로 기울게 되기 마련입니다. 그 결과 전국 어디를 가도 비슷한 평면, 비슷한 입면, 비슷한 커뮤니티 시설로 만들어지고 브랜드만 바뀔 뿐입니다.

대교아파트 재건축은 이 흐름을 바꿔 놓았습니다. 정희선 조합장을 필두로 조합원들이 설계자를 먼저 찾았고 그 후, 시공사를 결정하는 과정을 밟았습니다. 관행처럼 해오던 시공사의 해외대안 설계는 받지 않았습니다. 보통 제안한 그림에서 끝나는 현실을 더 이상 되풀이하지 않고자 한 것이죠. 헤더윅 스튜디오 그룹리더 스튜어트 우드는 “건축하는 사람에게 어떤 집에 살고 싶은지 이야기하는 것 자체가, 이전과는 다른 아파트를 만들 준비가 되어 있다는 신호이기도 합니다.”라고 말하기도 했습니다. 이러한 최초의 정비사업 프로세스는 재건축 프로젝트의 결과에도 긍정적인 차이를 만들어낼 수 있는 조건으로 작용하게 될 것으로 보입니다.

시간과 함께 가치를 쌓는 아파트의 청사진

헤더윅은 한국의 아파트가 평균 28년이라는 짧은 주기로 재건축되는 현실에 주목했습니다.

“저는 올해 55살입니다. 한국의 재건축 주기가 평균 28년이라고 들었습니다. 만약 이 기준이 저에게 적용된다면, 저는 28살에 삶을 마쳤어야 했겠죠. 하지만 저는 여전히 살아 있고, 매일 계속해서 성장하고 있습니다. 건물 역시 시간이 흐를수록 그 가치와 함께 더 멋있어질 수 있었으면 좋겠습니다. 
…
(또 얼마 지나지 않아 건물을 허물고 다시 짓기 위해) 다시 이렇게 모이는 일은 없어야 하지 않겠습니까.”

그리고 시장 논리에 따라 아파트의 수명이 지나치게 짧아지고, 짧은 주기로 재건축이 반복되는 한국 재건축 시장의 구조에 하나의 해법을 제시합니다. 100년, 200년 동안 사람들에게 사랑받을 수 있는 건축을 만들어보자는 생각, 그것이 헤더윅이 여의도 대교아파트에서 구현하고자 하는 핵심 가치입니다. 이러한 맥락에서 그는 이 프로젝트를 ‘once in a lifetime project(평생 한 번뿐인 프로젝트)’로 접근하고 있다고 밝혔습니다.

대교아파트의 미래를 짓는 헤더윅 스튜디오의 방법론

헤더윅은 “Human love is not rational(인간의 사랑은 이성적이지 않다).”라고 말합니다. 구글 오피스, 베슬, 리틀아일랜드처럼 헤더윅 스튜디오가 진행한 프로젝트들이 서로 닮지 않은 이유도 여기에 있습니다. 하나의 스타일을 반복하기보다, 매번 다른 질문을 던지기 때문입니다. 그들이 말하는 ‘최상의 것(the best)’은 정해진 해답이 아니라, 각 장소와 상황 속에서 새롭게 발견되는 기준에 가깝습니다. 복제 가능한 해법이 아니라, 그 장소와 그곳을 사용하는 사람들, 그리고 주어진 맥락에서만 성립하는 답을 찾는 방식인 것이죠.

이러한 태도는 ‘Making Studio’라 부르는 헤더윅 스튜디오의 작업 방식에서도 이어집니다. 마치 놀이터에서 놀듯 아이디어를 내고, 만들고, 과감하게 버릴 것은 버리면서 최적의 솔루션을 찾을 때까지 실험하는 방식으로 작업을 이어갑니다.

유산의 보존을 넘어 진화로 이끄는 재건축 키워드

헤더윅은 대교아파트 재건축 프로젝트를 위해 3가지 키워드를 제시했습니다.

-  오래가는 빌딩
: 도시에 걸맞은 자재를 활용합니다. 벽돌, 세라믹 등을 활용해 세월이 흘러도 사랑받는 건축을 지향합니다.

-  휴먼 스케일
: 사람이 공간을 보다 가깝게 경험하고 인지할 수 있는 규모가 중요합니다. 정희선 조합장과 함께 대교아파트 단지를 직접 걸으며 나눈 대화에서 이 가치의 중요성을 확인했습니다.

-  자연의 보존
: 단지 내에 자리한 50년 된 나무에 주목합니다. 새로 만들어지는 것만이 아니라, 시간이 쌓아온 자연의 가치를 존중하고 설계에 반영하고자 합니다.

아파트 현장 답사에서 헤더윅은 무심코 지나갈 수도 있는 작은 뒷마당까지도 살폈습니다. 그리고 그곳에서 많은 이들이 꿈꾸는 한강 조망 대신 단지에 있는 50년 된 나무들에 주목했습니다.

“개발 논리 속에서 놓치기 쉬운 ‘시간의 가치’를 함께 발견한 순간이었습니다.”

헤더윅은 아파트 단지의 오랜 나무를 두고 ’이것이야말로 돈으로 살 수 없는 이 단지만의 유산(Heritage)’이라고 강조했습니다.

재건축은 흔히 철거를 통해 과거와 건물의 흔적을 지우는 과정으로 이해됩니다. 헤더윅은 여기에 재건축을 통한 ‘진화’가 필요하다고 말합니다. 모든 것을 없애고 새로 짓는 대신, 이미 존재하는 것들의 가치를 인정하고 그 위에 다음 가치를 쌓아 올리는 방식을 제시합니다. 편의성과 미래의 기준을 갖춘 건축 위에, 자연과 시간이 남긴 흔적이 함께 공존하는 공간을 만드는 것. 헤더윅이 그리는 대교아파트 재건축의 모습입니다.

부동산 시장에서의 임플리케이션

여의도는 IFC, 더현대, 63스퀘어, 파크원 등 다양한 랜드마크와 함께 금융 중심지로서 프리미엄한 입지 중 하나로 꼽힙니다. 이곳에 세계적인 ‘건축가의 아파트’가 들어선다는 것은 어떤 가치를 지닐까요?

-  희소성 차원
: 브랜드를 가진 아파트는 전국에 수백 개의 단지가 있습니다. 반면에 토마스 헤더윅이 설계한 아파트는 국내 첫 사례이며, 전 세계에서도 한 손에 꼽힐 정도로 그 수가 적어 희소성이 높습니다.

-  자산 가치 지속성
: 유행을 타는 브랜드와는 달리, 좋은 건축은 시간이 지날수록 가치를 인정받을 수 있습니다. 런던의 바비칸 아파트와 파리의 르 코르뷔지에 아파트처럼 오래 지속되는 가치는 건축을 통해 입증됩니다.

-  커뮤니티의 퀄리티
: 대교아파트는 ‘어떤 집에 살고 싶은가’를 고민한 사람들이 모여 출발한 프로젝트입니다. 이 과정에서 형성된 커뮤니티의 결속력과 문화적 공감대는 재건축의 완성도를 한층 끌어올리는 중요한 기반이 됩니다.

브랜드의 주거 상품과 ‘건축’의 차이를 만드는 지점은 무엇일까요? 바로 공간이 어떤 이야기와 가치를 품고 있는지, 그리고 사람들이 그 공간과 감정적으로 깊이 연결되는 지에 달려 있습니다.

시장 또한 이러한 차별점에 반응하고 있습니다. 대교아파트 인근 부동산 중개업소들은 “헤더윅 효과”를 이야기합니다. 아파트 매수 문의 또한 늘었다는 후문입니다. 대교아파트 프로젝트가 성공적으로 완공된다면, 한국 재건축 시장의 기준점이 바뀔 것으로 예상됩니다. 아파트 브랜드보다도 단지만의 고유한 가치를 높이는 방안을 찾으려는 단지가 늘어날 것으로 예상됩니다. 결국 앞으로 재개발에서의 경쟁력은 입지나 브랜드에만 있지 않고, 얼마나 앞서서 살아가며 축적되는 차별성을 통해 갖출 수 있게 될 것입니다. 

“우리는 앞으로 함께할 여정을 기대합니다!”
“We’re excited for the journey ahead!”

프레젠테이션 마지막 문장 속 ‘우리(we)’는 헤더윅 스튜디오만을 뜻하지 않습니다. 대교아파트 재건축에 참여하는 주체들과 이 변화를 바라보는 한국 부동산 시장까지를 포함합니다.

한국 재건축 시장에 새로운 흐름을 만들어가는 여의도 대교아파트. 이들의 시도와 성과를 통해 앞으로 재건축 시장이 시공사만큼 건축가를, 브랜드와 함께 창의성을, 상품성을 높이는 건축의 가치를 재발견하고 보다 폭넓게 성장할 수 있기를 기대해 봅니다.

* 본 아티클은 2025년 11월 15일 여의도 대교아파트 재건축정비사업 시공자 선정 총회에서 진행된 토마스 헤더윅 프레젠테이션 현장을 취재하여 작성되었습니다.

🎤 여의도 대교아파트 정희선 조합장 인터뷰
“투명하게 공개하고 소통과 공감으로 만든 집단지성의 결과”

Q. 여러 선택지 가운데 헤더윅 스튜디오를 선택하신 이유는 무엇인가요?
저에게 헤더윅 스튜디오는 단순한 ‘스타 건축가’가 아니라, 대교아파트가 가진 한계를 넘어설 수 있는 동력이었습니다. 우리 대교아파트 재건축 프로젝트에 대체 불가능한 트로피 에셋을 만드는 핵심 열쇠였습니다. 

사실 이 고민은 10년 전부터 시작되었습니다. 저는 취미로 건물과 공간을 보러 다니고, 좋아하는 점을 찾고, 아쉬운 부분을 발견하는 습관이 있습니다. 10년 전, 다른 정비사업 프로젝트를 할 때는 도시 외관보다는 당장 내가 들어가 살 주거 유니트를 구현하는 데 총력을 다했습니다. 그런데 입주하고 5년쯤 지나니 아쉬운 점이 보였습니다. 비용 대비 효율, 그리고 도시의 미관 같은 것들이요.

처음에는 프리츠커상을 받은 검증된 거장들을 중심으로 살펴보았습니다. 프리츠커상을 수상하신 모든 분들이 훌륭했습니다. 그런데 수상하신 분들의 연령이 대체로 매우 높았습니다. 재건축될 아파트는 미래에 완성될 텐데, 미래에 검증될 수 있는 잠재력을 가진 분을 찾고 싶었습니다. ‘이미 완성된 권위’보다는 우리 단지와 함께 새로운 랜드마크를 만들어갈 ‘폭발적인 에너지’가 필요했습니다. 

그러던 중 어머님과 함께 여행했던 도쿄 아자부다이 힐스에서의 경험을 통해 생각을 굳힐 수 있었습니다. 도쿄 아자부다이 힐스에서 3일간 머물며 이곳저곳을 살펴봤습니다. 그곳은 단순히 멋진 건물이 아니라, 사람을 모으고 머물게 하는 힘이 있는 ‘공간’이었습니다. 공간에서 다양성, 편안함, 즐거움을 느낄 수 있었습니다. 소위 “여기다”라는 느낌이 왔던 것이지요.

대교아파트는 상대적으로 넓지 않은 대지에 비교적 높은 용적률을 소화해야 하는 상황입니다. 이를 극복하고 압도적인 경쟁력을 갖추기 위해서는 기존의 문법을 깨는 헤더윅 스튜디오의 창의성이 필수적인 솔루션이라 판단했습니다. 이는 심미적 만족을 넘어, 향후 고층 빌딩 건물이 빼곡한 여의도에서 가장 독보적인 자산 가치를 형성하는 핵심 키가 될 것입니다.

Q. ‘글로벌 스타 건축가’에 대한 조합원들의 반응은 어땠나요?
저는 처음부터 숨기지 않았습니다.“더 듭니다.”라고 말씀드렸습니다. 그러나 그 비용은 소모가 아니라 자산 전환이라고도 말씀드렸습니다. 설계비를 줄여 아파트를 짓는 방법은 기존에도 수없이 많았습니다. 하지만 대교아파트는 그것을 반복하지 않기로 했습니다. ’비용(Cost)’이 아닌 ’투자(Investment)’의 관점으로 말씀드렸고, 압도적인 찬성률로 화답해주셨습니다. 

현재는 기대감이 더 높습니다만, 처음엔 우려도 있었습니다. 설계비가 통상적인 수준보다 훨씬 높으니까요. 어떤 분들은 감도 높은 디자인과 미래 가치를 보고 좋아할 수 있지만, 또 다른 분들은 “굳이 그렇게 비싼 돈을 들여야 하냐”, “왜 남들이 안 하는 방법을 선택하느냐”라고 하시는 분도 계셨습니다.

그리고 중요한 점은, 이 결정은 조합장이 독단적으로 내리지 않았다는 것입니다. 해외설계안건에 관한 두 번의 총회에서 4시간 넘게 질의응답을 했고, 데이터를 공개했습니다. “설계비,  이만큼 더 듭니다. 하지만 이를 통해 우리가 얻게 될 단지의 브랜드 가치, 그리고 미래의 자산 가치 상승분은 그 비용을 압도합니다.” 지금의 비용은 소모되는 돈이 아니라, 오히려 10년 뒤 우리 자산의 가치를 결정할 시드머니(Seed Money)가 된다는 메시지를 분명히 전했습니다.

이후에는 상황이 반전되었습니다. 초기 해외 설계사 선정 당시 85%였던 찬성률은, 최근 시공사 선정 총회에서 96.9%라는 압도적인 지지로 이어졌습니다. 이는 설득이 아니라 공감과 동의였습니다.

Q. 눈높이가 다양한 조합원들을 설득한 원동력은 무엇인가요?
저는 조합장을 ‘리더’라기보다 ‘조율자’라고 생각합니다. 재건축은 속도보다 신뢰입니다.
조합원들이 정보를 알고, 선택의 이유를 이해할 때 프로젝트는 빨라집니다.

회의를 통해 먼저 내용을 들으신 대의원회에서 제게 영감과 힘을 주시기도 했습니다. 당시 저는 시작 동기와 진행 과정, 그리고 향후 계획까지 생각하는 바를 솔직히 말씀드렸습니다. 리스크와 기회비용까지도 숨기지 않고 밝혔습니다.

그랬더니 몇몇 대의원님께서 여러 전문가의 의견을 들어 찬성해주시고, 심지어는 도쿄에서 거주하셨던 대의원님이 그곳의 거주 경험을 들어 설명해주시기도 했습니다. 금융업에 종사하는 한 조합원님은 자산 가치를 분석해주시기도 했습니다. 조합원분들이 스스로 공부하고 오히려 제게 힘을 실어주시기 시작했습니다. 저의 의견에 조합원분들의 경험과 전문적 의견이 더해져, 점점 더 커지는 가능성을 보았습니다. 결국 조합원들이 함께 ‘동기화’ 되면서 재건축 사업에 속도를 내는 가속 엔진을 장착하게 된 것이죠. 결과적으로 대교아파트의 추진 속도는 전문가 한 명의 판단이 아니라 수백 명의 집단지성이 만든 속도입니다.

‘소통이 곧 속도’라는 믿음으로, 대교아파트는 여의도에서 가장 늦게 출발했지만 가장 빠르게, 그리고 가장 혁신적으로 나아가고 있습니다. 꼴등 단지에서 1등 단지로 거듭나게 된 것이죠.

🎤 대교아파트 1동 주민 인터뷰

Q. 글로벌 건축가가 설계하는 아파트를 선택하면서 느낀 기대와 현실적인 고려 사항은 무엇인가요?
처음에는 헤더윅 스튜디오가 어떤 작업을 해온 곳인지 구체적으로 알지 못했습니다. 이후 세계적으로 주목받아온 글로벌 설계사무소라는 점을 알게 되면서 이 프로젝트에 대한 기대도 커졌습니다. 다만 이러한 설계적 접근이 실제 시공 과정에서 어떻게 구현될지는 지켜봐야 할 부분이라고 생각합니다.

Q. 완성된 대교아파트에서 어떤 삶을 상상하시나요? 가장 기대되는 공간이나 순간이 있다면 무엇인가요?
여의도의 다른 아파트들 역시 비슷한 상황이지만, 대교아파트는 특히 주차 여건이 열악한 편입니다. 이중주차가 일상화되어 있고, 주차 공간 부족으로 인한 불편이 오래 이어져 왔습니다. 단지에 지하주차장이 조성되는 것만으로도 일상에서의 스트레스가 줄어들고 거주 만족도가 크게 올라갈 것 같습니다.

여의도 대교아파트 재건축 추진 현황

여의도 대교아파트는 1975년 9월 준공된 단지로 2017년 6월 재건축 안전진단을 통과했습니다. 이후 2022년 12월 서울시의 신속통합기획을 신청하여 2024년 1월 조합설립인가, 2025년 8월 사업시행인가까지 불과 1년 7개월이 소요되어 여의도에서 가장 빠른 속도로 재건축이 추진되는 단지입니다.

2025년 11월 시공사로 삼성물산, 설계는 토마스 헤더윅스튜디오가 맡게 되면서 우리나라 주거 프로젝트의 새로운 장이 열릴 것으로 기대를 모으고 있습니다. 여의도 대교아파트 재건축은 빠르면 2026년 관리처분계획 인가를 거쳐 2027년부터 이주 및 철거가 시작되며, 2033년 준공 및 입주를 목표로 하고 있습니다.