☕️ 프라퍼티 로스터리는 "우리는 프라퍼티를 로스팅한다"라는 철학으로 부동산 매물의 잠재력을 끌어내는 부동산 마케팅 솔루션입니다. 각 분야 전문가들이 매물의 장소성, 가능성, 서사, 미래 사용자를 정밀하게 분석합니다. 이 매물이 누구에게 가장 큰 가치를 발현하는지, 어떤 콘셉트가 최유효개발 포인트를 만드는지, 지역의 테루아(terroir)와 어떻게 조화를 이루며 브랜드가 되는지, 효율적 운영방법은 무엇일지 등을 고려한 최적의 솔루션을 제공합니다.

Reserve 2. 이태원 '경리단 새길(New Path)'
"길이 끝나는 곳에서, 서울의 가장 아름다운 석양과 마주합니다."

서울 도심에서 가장 느긋하게 석양을 감상할 수 있고 사계절 남산을 당신 곁에 둘 수 있다면 그 공간의 가치는 얼마일까요? 프라퍼티 로스터리가 소개하는 두 번째 컬렉션은 남산의 정취와 석양의 아름다움이 돋보이는 서울 용산구 이태원동 228-4번지입니다. 우리는 이곳을 단순히 지나가는 길이 아닌, 사람들이 의도를 가지고 찾아와 머무르는 '목적지(Destination)'로 새롭게 정의하고 '경리단 새길'이라고 브랜딩했습니다.

다시 살아나는 경리단, 공실률과 임대료 등 변곡점 신호

경리단길은 서울에서 가장 먼저 외국인 감각과 로컬 정체성이 결합된 상권이었습니다. 그러나 급격한 젠트리피케이션 진행에 따른 손바뀜과 팬데믹 이후 상권은 빠르게 위축되었습니다. 경리단이 옛 명성을 되찾을 수 있을지 우려의 목소리도 있지만, 이미 현장에서는 변화의 흐름이 감지되고 있습니다.

2024년 기준 한남동을 방문한 외국인 관광객은 전년 대비 215% 증가하며, 이태원·한남·성수 권역이 외국인의 핵심 집결지로 부상했습니다. 2025년 4월 매일경제 보도에 따르면 2025년 1분기 기준 해방촌·후암동은 전년 동기 대비 매출액 성장률 1위(10.9%)를 기록하며, 내국인 중심의 실질적 소비 상권으로 자리잡았습니다. 매출액도 2020년 275억원에서 2025년 510억원으로 두드러진 성장세를 보이고 있습니다.

경리단의 부활 신호가 나타나는 데이터는 유동인구의 수에서도 읽을 수 있습니다. 외국인 관광객과 2030 세대의 유입이 재개되면서 경리단길의 유동 인구는 전년 동월 대비 29.2% 증가하여 일평균 5,783명을 기록했습니다. 상권의 기초 체력이 회복세로 전환되고 있다는 증거죠.

SNS에서도 경리단은 언급량이 증가한 것으로 나타났습니다. 2024년 대비 2025년 경리단길 SNS 언급량이  8.09% 상승하며, 상권에 대한 관심도가 높아지고 있음을 알 수 있습니다.

한때 10%를 웃돌던 공실률은 급격히 하락하며 안정국면에 접어들었고, 최근 2분기 동안 이태원2동 권역의 임대시세가 27% 급등하며 본격적인 임대가치 상승 국면에 들어섰습니다.

경리단길은 글로벌 트래픽과 로컬 소비력이 동시에 작동하는 상권입니다. 상권 확장이 쉽지 않은 구릉지라는 지리적 조건은 약점으로 인식되기도 하지만, 이는 조망을 확보한 개성 있는 공간으로 충분히 전환될 수 있습니다. 이점이 젊은 세대의 내국인과 특색있는 곳을 원하는 관광객의 발길을 끌어모으게 됩니다. 경리단은 그 유동인구가 만나는 길목에 위치하고 있죠.

남산 파노라마뷰와 석양을 품은 'Total-Branded Space'에 최적

지금 경리단에 필요한 것은 또 하나의 새로운 건물이 아닙니다. 사람들이 의도를 가지고 찾아오고, 머물고, 다시 돌아오게 만드는 새로운 문화적 목적지, '다시 걷고 싶은 길'이 필요합니다. 이 프로젝트는 하나의 건물을 넘어, 경리단길 안에 새롭게 생성되는 다시 걷고 싶은 길이자 남산의 파노라마를 마주하는 장면으로 자리잡을 때 그 가치가 극대화될 수 있습니다.

또한 경리단길이라는 '상징적 로케이션', 남산 조망이라는 '희소성 높은 하드웨어', 그리고 주변의 그래픽, 에브리띵 벗 더 히어로, 서울루덴스, 마오 등의 앵커 시설이 형성한 '검증된 소프트웨어'까지. 이러한 조건들이 결합되면서, 프로젝트는 단일 공간을 넘어선 공간적 완성도를 확보할 수 있습니다.

단일 브랜드 경험으로 설계된 Total-Branded Space, 남산을 향해 열린 Panorama Terrace, 그리고 법규와 제약을 디자인으로 재구성한 경리단길의 회복은 '동선의 재설계' 관점에서 시작했습니다. 여기에 미국 헐리우드의 RH West Hollywood 사례가 상상력에 도움이 될 수 있을까요? RH West Hollywood는 가구를 전시하는 곳이기도 하지만, 루프탑 공원은 석양뷰를 감상할 수 있는 헐리우드 최고의 식당이자 명소로 자리잡았습니다.

경리단 새길 프로젝트의 핵심 콘셉트는 View & Stay입니다. 패션이나 하이엔드 리빙 브랜드 등 조망권의 가치를 증대할 수 있는 업종의 브랜드가 지하 1층부터 지상층까지 하나의 브랜드가 독점적으로 사용하는 사옥 겸 쇼룸 구조를 제안합니다. 특히 3층부터 루프탑까지 이어지는 테라스 공간은 이 프로젝트의 백미(白眉)입니다. 해질녘, 남산타워 뒤로 넘어가는 붉은 석양과 이태원의 야경이 파노라마로 펼쳐지는 이곳은 방문객들에게 '대체 불가능한 시각적 경험'을 선사할 것입니다.

단순히 물건을 진열하는 공간이 아니라, 고객이 테라스 소파에 앉아 석양을 바라보며 브랜드의 F&B를 즐기고, 그 장면을 SNS에 공유하게 만드는 공간. 즉, 남산 뷰를 배경으로 브랜드를 경험하게 하는 전략적 랜드마크로 재탄생할 것으로 기대합니다.

핵심 투자 포인트:
규모감 있는 600여평 건물로 개발시 운영 및 자산가치 상승 기대

1. 남산 파노라마 뷰 + 대규모 테라스
압도적인 '남산 파노라마 뷰'는 접근성의 한계를 뛰어넘는 확실한 킬러 콘텐츠입니다. 단순한 방문이 아닌 고객의 자발적이고 적극적인 목적형 방문을 유도하는 핵심 동력이 됩니다. 3~5층에 각 15평 내외의 전용 테라스를 배치하여, 계약 면적 외 총 76평의 테라스를 서비스 면적으로 제공합니다.

2. Total-Branded Space: 단일 브랜드 경험 공간
전 층을 하나의 브랜드/테마로 사용할 수 있는 공간으로 활용합니다. 경리단길의 장소적 특징과 경관을 활용하여 브랜드 경험을 극대화하고, 내외부의 경계없이 사용가능한 유연한 공간을 제공합니다.

3. 197평이 559평으로, 3배 규모 확장
현재 용적률 76.67%에서 최대 212.29%까지 활용 가능하므로, 신축시 지하1층~지상5층, 약 559평 규모로 확장할 수 있습니다. 용적률 한시적 완화(2028년 5월 18일까지)를 활용한 최적의 개발 타이밍입니다. 개발후 인근 시세 기준으로 임대수익가치로 분석해도 연 4%의 수익이 기대되는 곳입니다. 물론 복합 공간의 브랜드 가치가 높아진다면 자가로 사용할 때 내재가치 상승은 덤입니다.

4. 복합문화공간: 체류형 콘텐츠의 힘
현대 리테일의 생존 전략은 '체류 시간'입니다. 체험 중심의 콘텐츠, SNS 공유 가능한 감도 높은 공간, 로컬리티를 강화한 차별적 콘텐츠를 통해 방문자들이 오래 머물고, 다시 찾아오게 만듭니다.