이번 화에서는 부동산 투자할 때 꼭 짚고 넘어가야 하는 ‘경계 침범’ 문제를 다룹니다. 여기에는 건축물대장이나 지적도만으로는 절대 알 수 없는 숨겨진 리스크가 있어 더욱 주의가 필요합니다.
특히 서울 중구나 종로구와 같이 오래된 도심에 위치한 부동산의 경우, 지적이 제대로 정리되어 있지 않거나 건물 경계가 모호하게 침범되어 사용되고 있는 사례를 자주 볼 수 있습니다. 일반적으로 매매 과정에서는 지적도나 건축물대장을 중점적으로 보고 계약서를 작성하게 되므로, 이런 문제에 대해 인지하지 못하고 매매가 성사되는 경우가 많습니다.
최근 주택 매매 시 취득세 중과나 대출 제한 등의 이유로 계약 후 잔금 전 용도를 변경하는 과정에서 경계 침범과 같은 위법 사항이 뒤늦게 드러나면서, 매매의 복병이 되는 경우를 심심찮게 볼 수 있습니다.
투명 인간 같은 존재, '경계 침범’의 함정
마음에 쏙 드는 꼬마빌딩을 발견했다고 가정해 보겠습니다. 등기부등본을 떼어보니 권리 관계도 깨끗하고 건축물대장에도 문제가 없습니다. 하지만 막상 잔금을 치르고 측량을 해보니 놀라운 사실이 드러납니다.
“옆집 건물의 담장과 차고가 내 땅을 20㎡나 침범하고 있습니다.”
매수자는 생각합니다. “20년 넘게 방치된 땅이니 이미 점유취득시효로 옆집 땅이 된 거 아닐까? 내가 돌려받을 수 있을까?” 그러나 아래 판례를 보면 결국 점유취득시효는 단순히 '20년’이 아니라 '어떤 마음으로 점유했느냐’가 관건이라는 것을 알게 됩니다.
점유취득시효, 20년을 점유하면 재산의 주인이 된다?
부동산과 관련해 등기부상의 주인이 아니더라도 20년 이상 토지를 점유해온 사람에게 소유권을 인정해 주는 민법상의 제도, ‘점유취득시효(Adverse Possession)’가 있습니다. 이는 '권리 위에 잠자는 자는 보호하지 않는다'는 법언에 기초하여, 오랫동안 권리를 행사하지 않은 소유자보다 실제로 토지를 사용하거나 관리해온 사람을 존중하여 권리의 취득을 인정하는 제도이죠.
하지만 단순히 남의 땅을 20년 동안 사용했다고 해서 저절로 소유권이 넘어오는 것은 아닙니다. 가장 중요한 조건은 바로 ‘점유의 태도'입니다. 점유자가 그 땅을 '내 땅이라고 믿고(자주점유)', '아무런 분쟁 없이(평온·공연하게)' 사용해왔다는 사실이 입증되어야 합니다.
만약 남의 땅임을 뻔히 알면서도 무단으로 사용했다면, 아무리 오랜 시간이 지나도 소유권을 주장할 수 없습니다. 앞서 말한 까다로운 요건이 모두 충족되었을 때 비로소 점유자는 등기를 청구할 권리를 갖게 되며, 최종적으로 소유권이전등기를 마쳐야만 재산의 완전한 주인이 됩니다.
[CASE STUDY 1] “철조망을 끊는 순간, 소유의 의사는 사라졌다”
(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결)
[판결]: 대법원은 땅 주인의 손을 들어주었습니다. “점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위가 없이, 그러한 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 경우에는 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어진다.” S씨는 철조망을 끊을때 "이건 내 땅이 아니다"라는 걸 명백히 알고 있었습니다. 이는 악의의 무단점유로서 자주점유가 아닌 타주점유에 해당합니다.
[결말]: 원고는 20년 넘게 점유했지만 소유권을 얻지 못했습니다. 오히려 법원은 차고와 창고를 철거하고 땅을 돌려주라 명령했으며, 그동안 토지를 무단 사용한 데 대한 부당이득(임대료 상당액)까지 반환해야 했습니다.
[CASE STUDY 2] “건물 외벽이 경계인 줄 알았는데…”
(대법원 1999. 6. 25. 선고 99다5866,5873 판결)
[상황]: K씨는 1965년 73㎡ 대지와 낡은 건물을 매수했습니다. 부동산 중개인은 "건물 외벽이 경계선"이라 설명했고, K씨는 그렇게 믿고 건물 외벽을 기준으로 땅을 인도받았습니다. 곧바로 건물을 철거하고 2층 주택을 신축했는데, 알고 보니 기존 건물 외벽이 이미 인접 토지를 18㎡나 침범하고 있었습니다. 26년이 흐른 1991년, K씨로부터 건물을 매수한 원고는 측량 후 경계 침범을 발견하고 “착오로 점유했으니 취득시효를 주장할 수 있지 않을까?” 생각했습니다.
[판결]: 이번에는 대법원이 원고의 손을 들어주었습니다. “지상 건물과 함께 그 대지를 매수 취득하여 점유를 개시함에 있어서 매수인이 착오로 인접 토지의 일부를 그가 매수한 대지에 속하는 것으로 믿고 점유하여 왔다면 특별한 사정이 없는 한 인접 토지에 대한 점유 역시 소유의 의사가 있는 자주점유라고 보아야 한다.”
대법원은 ① 기존 건물 외벽이 현실적인 경계 역할을 했고 ② 지표면 높이 차이로 경계를 알기 어려웠으며 ③ K씨는 외벽 기준으로 땅을 인도받았고 ④ 건물을 곧바로 신축해 측량할 기회가 없었던 점을 고려했습니다.
[결말]: 원고는 취득시효 완성을 인정받았고, 침범한 토지에 대한 소유권이전등기를 받을 수 있었습니다.
경계 침범이 가져오는 리스크
경계 침범의 리스크는 단순한 침범 사실만으로 끝나지 않습니다.
[소송으로 인한 시간 손실]
옆집 주인이 "20년 넘게 문제없이 썼으니 점유취득시효가 완성되어 내 땅이다"라고 주장하며 소송을 걸어오면, 판결이 날 때까지 최소 1~2년은 아무런 공사도 할 수 없습니다. 이 기간 동안 발생하는 금융 비용(이자)은 오롯이 투자자의 몫입니다.
[반쪽짜리 건물]
경계 침범 이슈가 해결되지 않으면 착공 신고 자체가 반려될 수 있습니다. 최악의 경우, 침범한 면적만큼 건물을 잘라내야 하거나 설계를 전면 수정해야 하는 상황이 발생합니다.즉, 철거와 반환, 그리고 부당이득 반환까지 '3중고'를 면하기 힘들어집니다.
∙ 건물 철거: 차고, 창고 등 침범 부분의 건축물 모두 철거해야 합니다.
∙ 토지 반환: 침범한 토지를 즉시 비워줘야 합니다.
∙ 부당이득 반환: 그동안 사용한 기간의 임대료 상당액을 소급 지급해야 합니다.
💡 고수의 TIP
1. 경계복원측량을 요구하십시오.
특히 인접 건물과 다닥다닥 붙어 있는 구축이라면, 매도인에게 계약의 조건으로 LX공사의 경계 측량을 요구하거나, 최소한 ‘경계 침범 문제 발생 시 매도인이 책임진다’는 특약을 계약서에 명시해야 합니다.계약서 특약 조항 예시: "본 매매계약 체결 후 잔금일 이전까지 매도인의 비용으로 경계복원측량을 실시하며, 측량 결과 경계 침범 사실이 발견될 경우 매도인이 모든 법적·경제적 책임을 부담하고, 매수인은 계약을 해제할 수 있다."는 조항을 반영한 계약서가 있다면 이 같은 위험을 최소화할 수 있습니다.
2. 도면을 들고 담장과 외벽을 확인하십시오.
지적도와 건축물대장을 출력해서 현장에 가십시오. 그리고 다음을 체크하십시오:
- 건물 외벽이 지적도상 경계선과 일치하는가?
담장, 대문, 주차장이 경계를 침범하지 않았는가?
옥상 난간, 처마, 에어컨 실외기가 경계 밖으로 나가지 않았는가?
건물 외벽이 경계인 줄 알았는데, 실제로는 담장이 경계를 침범한 경우가 많습니다.
