세번째 프라퍼티 로스터리에서는 대한민국에서 가장 핫하고 감각적인 상권으로 꼽히는 도산공원 상권의 감성 입지를 소개합니다.
도산공원은 낮에는 럭셔리 쇼핑, 저녁에는 감성 다이닝, 주말에는 글로벌 관광지가 되는 다면적인 상권입니다. 다양한 브랜드가 집결된 상권의 힘은 유동인구와 부동산 가격에서도 여실히 증명되고 있습니다. 청담동 명품거리와 달리 도산공원 명품샵들은 감성을 자극하고 체험하게 만드는 곳이라는 점에서 차별점이 있습니다.
도산공원 상권은 공원을 중심으로 나즈막하고 크지 않은 건물들이 각자의 브랜드 이미지를 표현한 파사드를 갖추고 있어 감각 있는 브랜드를 한곳에서 찾으려는 젊은층의 수요자들의 발길을 이끄는 특징을 가지고 있습니다.
이미 오래전부터 도산공원 상권의 얼굴 역할을 하는 에르메스를 비롯하여 루이비통의 하이엔드 라인, 슈프림, 스투시의 스트리트 컬처, 젠틀몬스터, 마뗑킴의 K-패션이 모자이크처럼 어우러져 ‘New Luxury’ 라는 독특한 정체성을 구축했습니다. K-디자이너 브랜드와 글로벌 메이저가 공존하며, 크리에이티브한 유동인구와 감성을 추구하는 소비자가 모이는 도산공원 상권은 지금도 끊임없이 진화하고 있습니다.
도산공원 중심 상권, 브랜드 명품샵으로 가치 제고 기대
신사동 646-23은 도산공원에서 가장 중심되는 상권 라인에 위치합니다. 대지면적 239.31㎡ (약 72.39평)에 지하 1층~지상 3층 연면적 519.29㎡ (약 157.09평) 규모로 1990년에 준공되었습니다. 향후 리모델링을 통해 경쟁력 있는 부동산으로 가치가 높아질 가능성이 큰 곳입니다.
상권이 커지면서 브랜드의 각축장이 된 도산공원의 부동산은 대형 브랜드의 매수세가 가세하면서 가격을 자극하고 있습니다. 결국 한정되고 위치가 고정된 부동산의 특성을 고려할 때 도산공원의 특수한 입지를 원하는 브랜드는 앞으로도 늘어날 것으로 보입니다.
신사동 646-23은 도산공원 상권의 중심축에 위치해있어, 트랜드에 민감한 브랜드를 확보할 수 있는 곳으로 평가되고 있다. Ⓒ배경지도출처=국토정보맵, 국토지리정보원
도산공원 상권은 소유주가 직접 자신의 브랜드 로드샵을 운영하는 곳이 많다는 측면에서 비싸더라도 가격 안정성이 높은 상권이라는 예측을 가능케합니다. 젠틀몬스터로 유명한 아이아이컴바인드가 인근 3개 필지를 매수하고, SPC와 같은 주요 기업들이 직접 소유를 선택함으로써 젠트리피케이션 리스크를 효과적으로 방어하였습니다. 이러한 실소유 기반의 운영 방식은 상권의 안정성과 브랜드의 장기적 성장 가능성을 동시에 확보하는 핵심 전략입니다.
최근 2년간 도산공원 리테일 상권의 평당가가 크게 상승하며, 공실률이 극히 낮은 프리미엄 상권으로 자리매김했습니다. 한정된 입지와 브랜드 간의 치열한 경쟁이 부동산 가치를 지속적으로 자극하고 있으며, 미래에도 이 상권을 원하는 브랜드의 수요는 꾸준히 증가할 것으로 전망됩니다.
신사동 646-23 자산의 현재 모습. Ⓒ안명숙
💎 로스팅 솔루션: 가치 제고 전략
Profile 1. 프리미엄 리테일 구분 임대 수익형
: 지하(스튜디오/라운지), 1층(플래그십), 2층(F&B/쇼룸), 3층(사무실)의 수직적 조화.Profile 2. 브랜드 플래그십 통임대 (Value-Add)
: 지하~지상 3층 통합 리모델링 후 글로벌·K-패션 브랜드 유치. 장기 계약을 통해 공실 리스크 제로화.Profile 3. 자가 운영 복합 브랜드 빌딩
: 직접 소유+운영. 임대료 지출을 없애고 브랜드 가치와 부동산 가치를 동반 상승시키는 전략. 향후 매각 시 '브랜드 프리미엄'을 추가하여 자산 가치 극대화 가능.
유동인구를 고려한 개방형 파사드와 미니멀한 외관을 적용한 리모델링 예시 Ⓒ제작=안명숙
☕ 전문가의 PICK
"부동산 투자의 가장 기본 원칙, location의 답을 제시하는 곳"
신사동 646-23은 뛰어난 입지를 기반으로, 향후 K-리테일의 미래를 담는 실험실이자 문화 거점으로 거듭날 자산입니다. 프랑스의 로스터 카탈디가 말했듯, 같은 생두라도 누가 로스팅하느냐에 따라 향이 달라집니다. 부자들의 부동산 투자가 실패하지 않는 선택을 하게 될 확률이 높은 이유는 비싸더라도 좋은 곳을 선택하기 때문이라는 것을 지난 20여년간 현장에서 확인할 수 있었습니다.
부동산은 위치가 고정되고 한정된 자산입니다. 누가 좋은 곳을 소유하는가에 따라 같은 시기에 투자하더라도 투자 결과는 큰 차이를 보입니다. 좋은 곳을 소유한다면 가치를 높이는 것은 시간과 방법의 문제일 뿐입니다. 결국 부동산 투자는 location이 그 답을 제시하는 것입니다.
