지난번 글에서는 금리가 리츠에 미치는 영향에 대해서 설명드렸습니다. 이번 글에서는 리츠가 자금을 조달하는 방법을 살펴보려고 합니다.

우리가 집을 구매할 때, 여러 곳에서 다양한 방법으로 돈을 빌릴 수 있습니다. 여유로운 집이라면 (조)부모님 또는 형제자매에게 빌릴 수 있고, 친구 또는 지인들에게 돈을 빌릴 수도 있습니다.

하지만 우리는 보통 금융기관에서 주택담보대출상품을 이용합니다. 굳이 '금융기관'이라는 표현을 쓴 이유는 은행에서만 대출을 받는 것은 아니기 때문입니다.

대부분의 사람들은 은행에서 자금을 빌립니다. 하지만 저축은행, 새마을금고와 같은 제2금융권에서도 대출이 가능하고, 생소하지만 보험사에서도 주택담보대출이 가능합니다. 또한, 최근 정부의 대출 규제가 심해지면서 P2P대출 역시 자금을 조달할 수 있는 새로운 루트가 되었습니다. 청년층 또는 생애 최초 내집마련이라면 HF(주택금융공사), HUG(주택도시보증공사) 등에서 디딤돌대출, 보금자리론 등의 내 집 마련 상품을 이용할 수도 있을 것이고요.

이처럼 우리가 부동산을 구매하기 위해 다양한 방법으로 대출하는 것처럼, 리츠 역시 다양한 방법으로 외부에서 자금을 조달합니다. 대부분 신규자산을 매입하기 위해서 자금을 조달하지만, 신규자산 매입 목적 외에도 리파이낸싱, 기존 대출 상환을 위해서 자금을 조달하기도 합니다. 또한, 하나의 자산에 한 가지 대출상품을 이용하는 것이 아니라 이들을 적절히 믹스하여 사용합니다.

 

리츠 투자자들이 볼 수 있는 가장 흔한 재원 조달 방법이며, 대출기간은 보통 1~3년 사이입니다. 대부분의 리츠들이 부동산 담보대출을 활용하고 있습니다. 부동산을 담보로 한 채권을 발행하면 부동산 담보부사채, 부동산을 담보로 대출을 하면 부동산 담보대출이란 이름으로 불립니다.

이들 모두 발행금리에 있어서 정확한 금리(ex : 5.67%)가 나타나는 경우도 있지만, 종종 "CD금리+0.00%"의 구조를 볼 수 있습니다. CD(양도성예금증서, Certificate of Deposit)금리란, 은행이 자금 조달을 위해 발행한 무기명 예금증서가 유통시장에서 거래될 때 적용되는 91일 만기 기준 단기 금리입니다. CD금리에 위험프리미엄을 더한 금리가 최종 적용금리입니다. 다만, 실제 적용되는 금리수준에 있어서 부동산 담보부사채와 부동산 담보대출, 둘 간의 큰 차이는 없습니다.

'리츠(REITS)'를 한글로 풀어쓰면 부동산투자"회사"입니다. 리츠에 투자한다고 하면 부동산에 투자한다고 생각하지만 실제로는 부동산을 보유, 운용하는 회사에 투자하는 셈입니다.

담보부사채, 담보부대출과 같이 담보물건은 없지만, 리츠의 규모, 임대료 수입, 신용도를 바탕으로 발행하는 채권입니다. 즉, 리츠의 규모가 크고, 임대료 수익성이 높을수록 조달금리는 낮아집니다.

참고로 개인 투자자들은 리츠뿐만 아니라, 리츠가 발행한 회사채에도 투자를 할 수 있습니다. 증권사가 보유한 장외채권을 구매하여 매매 또는 만기까지 보유할 수도 있고, 채권시장에서 거래 중인 장내채권을 구매하여 투자할 수도 있습니다. 다만, 장내채권의 경우, 매도자가 없다면 투자하기 어려울 수도 있습니다.

 

전자단기사채와 브릿지론은 앞서 설명해 드린 두 상품보다 만기가 짧은 것이 특징입니다. 이들의 만기는 짧게는 3개월 길게는 1년 미만입니다. 또한, 조달금리 역시 앞선 두 상품보다 높습니다. 전자단기사채(전단채)란, 1년 미만의 단기 자금을 조달하기 위해 실물(종이) 증서 없이 전자적으로 발행 및 유통하는 채권을 뜻합니다. 브릿지론이란, 본 대출이 실행되기 전까지 필요한 자금을 단기적으로 대출합니다.

리츠에서는 주로 신규자산 매입 시 자주 활용하게 됩니다. SK리츠가 이천 하이닉스 수처리센터 매입 시 발행하였고, 신한알파리츠 역시 신규자산 매입 시 자주 활용하였습니다.

리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 배당해야만 세금혜택을 누릴 수 있기 때문에 임대료, 매각으로 발생한 현금을 유보하지 않고 주주들에게 배당합니다. 그렇기 때문에 신규자산 매입 시 단기대출(전단채, 브릿지론)을 통해 자금을 마련하며, 이후 유상증자 등으로 브릿지론 등의 단기대출을 대환합니다.

 

우리가 투자하는 리츠는 자회사 형태로 부동산을 보유하는 경우가 있습니다. 즉, 리츠가 자리츠의 주식(지분)을 보유하는 형태입니다. 자리츠는 부동산을 운용, 매각한 수익을 모리츠에 배당하는 것이고요. 즉, 자리츠의 주식을 담보로 하여 대출을 하게 됩니다. 다만, 일반적인 부동산담보 상품보다 금리가 조금 높은 편입니다.
 
디앤디플랫폼리츠가 세미콜론 문래, 백암2물류센터의 지분증권(주식)을 담보로 하여 자금을 차입한 적이 있습니다.

 

 

‘메자닌(Mezzanine)’은 이탈리아어로 건축에서는 1층과 2층 사이에 있는 중간층을 뜻하며, 경제용어로는 채권과 주식의 특성을 모두 가진 중간 위험·수익 단계의 투자 상품을 말합니다. 신주인수권부사채, 전환사채, 교환사채 등이 이에 해당합니다.
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신주인수권부사채(BW, Bond with Warrant)란, 채권에 신주를 일정 가격에 매수할 수 있는 권리(워런트)가 결합된 상품입니다. 채권의 원금과 이자와는 별도로, 주식을 일정 가격에 매수할 수 있는 권리가 붙어있는 셈이죠.
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전환사채(CB, Convertible Bond)란, 채권이지만 정해진 조건에 따라 주식으로 전환할 수 있는 권리가 부여된 형태입니다. 신주인수권부사채는 주식을 살 권리를 부여받았다면, 전환사채는 채권을 주식으로 바꿀 수 있습니다. 전환가격, 금리 등의 조건은 채권 발행 시에 나타납니다.
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교환사채(EB, Exchangeable Bond)는 투자자가 보유한 채권을 발행 회사가 소유한 제3의 회사 주식이나 자사주로 교환할 수 있는 권리가 부여된 특수 사채입니다. 리츠에서는 아직 본 적이 없고, 한국에서는 호텔신라가 자사주를 교환대상으로 하는 교환사채를 발행하였고, 카카오게임즈가 크래프톤을 교환대상으로 하는 교환사채를 발행한 적이 있습니다.
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앞서 설명해 드린 것처럼 교환사채는 국내 리츠에서 찾아보기 어려웠으며, 신주인수권부사채, 전환사채 등은 SK리츠, 이지스밸류리츠, 제이알글로벌리츠, 코람코라이프인프라리츠 등이 이를 발행하였거나 발행을 고려하였습니다.
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이와 같은 메자닌 상품들은 고금리시기 리츠들이 낮은 수준의 금리로 대출하기 위해서 만든 상품들입니다. 배당금을 유지하고 이자비용을 줄이는 데는 큰 도움이 되겠지만, 향후 주가가 상승하는데는 걸림돌로 작용할 수 있습니다. 리츠의 주가가 상승 시 메자닌 투자자들은 워런트를 행사하거나 전환사채를 주식으로 전환하여 시장에서 매도 후 차익을 실현할 수 있기 때문입니다.

 

보증금은 금융기관으로부터 대출하는 것도 아니고, 이자비용이 발생하는 것도 아닙니다. 하지만, 임차인이 퇴거 시 임차인에게 돌려줄 의무가 있는 '부채'입니다. 물론, 보증금은 임차인이 월세나 관리비, 계약상 수선의무를 다 하지 않을 때 충당하는 성격도 지닙니다.
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보증금을 끼고(포함해서) 부동산 매매 시, 매매대금이 줄어드는 '효과'가 발생합니다. 가령, 10억짜리 건물에 보증금 3억 원에 월세는 별도로 지급하는 임차인이 있다고 가정한다면, 거래금액은 10억 원이지만, 실제 내가 매도인에게 지불하는 금액은 7억 원입니다. 매수인의 입장에서는 실제 부담할 금액이 줄어들게 됩니다.
 
이처럼 각 리츠들은 차입처를 다변화함으로써 자금조달에 있어서의 어려움을 해소하고, 조금 더 저렴한 금리에 대출을 내고, 적재적소에 대출할 수 있는 방안을 마련하기 위해 노력하고 있습니다.