토지 밀도의 연금술로 수익과 가치 극대화 기대
프라퍼티 로스터리(Property Roastery) 네 번째 자산은 밀도를 높여 수익과 가치를 제고하게 될 곳입니다. 그동안 강남 대로변의 대규모 개발 부지를 찾던 디벨로퍼들에게는 관심의 대상이 아닐 수 없죠.
논현동 ‘스마트 컴팩트 허브 Office'는 도시의 밀도를 높여 토지의 가치를 높이고 도시의 경쟁력을 높이는 선례가 될 것으로 기대를 모으고 있습니다. 한편으론 민간과 공공이 협업한 성공 사례가 될 수 있는 준비된 입지라는 측면에서 더욱 의미가 있는 곳이죠.
강남구 한복판에 위치하지만 그동안 활력이 부족했던 학동로변에 ‘스마트 컴팩트 허브 Office'가 들어서면 강남구청역 역세권의 랜드마크 오피스로 자리 잡을 것으로 기대를 모으고 있습니다.
7호선과 수인분당선의 '골든크로스' 강남구청역 역세권 개발 입지
토지의 밀도가 높아지면 당연히 가치도 높아집니다. 도시가 발전하고 변화해가면서 유연하게 도시 개발의 니즈를 수용하고 해당 지역에 필요한 공공시설을 기부채납하도록 한다면 공공과 민간이 윈윈하는 사례를 만들 수 있습니다. 역세권 활성화 사업은 이같은 배경에서 탄생한 서울시의 역점사업입니다.
논현동 ‘스마트 컴팩트 허브 Office'는 학동로 대로변의 논현동 240-7, 8, 9, 10 등 총 4개 필지를 개발하는 프로젝트입니다. 강남구청역에서 85m에 위치한 역세권의 대지면적 1,764.2㎡(533.67평)로 규모감 있고 가시성이 뛰어난 개발이 가능하기 때문에 개발에 적합한 토지 모양을 갖췄다는 태생적 장점이 있습니다.
지하철 7호선과 수인분당선이 만나는 강남구청역은 강남을 동서남북으로 관통하는 핵심 결절점입니다. 강남 전역은 물론 성수, 판교, 왕십리 등 서울 강북 및 수도권 남부권 등 주요 업무 권역을 가장 빠르게 잇는 교통의 허브이기 때문입니다.
이미 고층 건물이 즐비한 테헤란로와 상업용 건물의 개발이 활발한 영동대로, 9호선 개통 이후 오피스나 오피스텔 등으로 변모하는 언주로 등에 비해 학동로는 개발 속도가 더딘 곳이었습니다. 최근 들어 가구거리가 오피스로 탈바꿈하고 있고, 강남구청역 인근은 오피스텔 및 엔터테인먼트, IT 기업들의 사옥이 들어서면서 변화 속도가 빨라지고 있습니다.
논현동 ‘스마트 컴팩트 허브 Office'는 학동로 대로변에 위치한 강남구청역 역세권 부지입니다. 최근 주변에 사옥 및 오피스텔 등의 개발이 활발해지고 유동인구도 강남구 지하철역 중 10번째로 많은 곳이지만, 가로 활력을 증대시킬 오피스나 F&B 시설은 부족한 것으로 평가되고 있습니다.
서울열린데이터광장에 따르면 2025년 1월 기준 강남구 소재 28개 지하철역 중 강남구청역 승하차 인원은 10위에 해당하며, 134만 5천 명을 넘어 강남구 평균을 크게 웃도는 것으로 나타났습니다. 특히 7호선 강남구청역의 2024년의 연간 하차 인원은 1,143만 명을 훌쩍 넘어 2022년 대비 5.8% 증가한 것으로 나타났습니다. 승차 인원보다 하차 인원이 두 배 이상 많아, 지역 활성화를 위해서는 유동인구를 모으고 라이프스타일 수준을 높일 집객 시설이 절실한 시점입니다.
역세권 활성화 사업 선정, 일반상업지역 용적률 837% 개발 가능 토지 탈바꿈
논현동 240-10 외 3필지의 강력한 내재적 매력은 역세권 활성화 사업에 따른 종상향 예정지라는 점입니다. 환승역인 강남구청역에 인접해 있고, 주변 환경이 주거∙업무∙상업 등 다양한 생활권 중심 기능 강화가 필요한 지역으로 역세권 활성화 사업 예정지구에 적합하다는 평가를 받은 것으로 알려졌습니다.
해당 부지는 현재 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 용도지역이 상향조정됩니다. 토지의 용도지역 상향은 효용성을 증가시키는 것으로, 토지가격 상승과 직결됩니다. 현재 제3종일반주거지역의 허용 용적률 250%가 일반상업용지 기준인 800%로 변경될 경우, 같은 면적의 대지에서 활용도가 3배 이상 상승한다는 의미입니다.
‘스마트 컴팩트 허브 Office'는 역세권 복합개발을 통해 강남 도심의 국제업무기능을 지원할 학동로 복합업무시설로, 지역 내 필요한 공공시설과 리테일, 오피스 시설이 결합된 형태로 개발될 예정입니다. 용도지역 변경에 따른 인센티브로 확보되는 공공기여 부분은 웰니스 시설로 활용될 예정입니다.
사업부지 1,764.2㎡(533.67평)에 건축면적 1,054.6㎡(319.02평), 지하 6층~지상 20층, 총 연면적 21,866.19㎡(6,614.49평)의 프라임급 복합 오피스 건물이 들어서게 됩니다. 용도별 연면적은 ▶1~2층은 근린생활시설 1,073.36㎡(324.68평) ▶3~4층 웰니스 공공시설 2,718.59㎡(822.36평) ▶5~20층 18,074.24㎡(5,467.43평) 입니다.
논현동 ‘스마트 컴팩트 허브 Office'는 디자인컨셉은 저층부 1~2층은 근린생활시설, 3~4층은 웰니스, 4층 이상은 오피스로 개발되는 복합건물로, 숫자 이상의 가치가 배가 되는 프로젝트로 기대를 모으고 있습니다. ©NRI
층별 개발 및 디자인컨셉
Low Zone (Retail, 1-2F): 지하철 및 대로변과 연결된 저층부 리테일은 공개공지로 주변과 연계를 강화해 보행자 유입을 유도하게 됩니다.
Podium Zone (Wellness, 3-4F): 건물의 허리이자 지적 심장이 되는 웰니스 시설은 학동로변에서 3층과 4층으로 직접 출입 가능한 동선을 만들어 공공시설 접근성을 강화하는 설계를 채택했습니다.
High Zone (Office, 5-20F): 4.5m의 높은 층고로 쾌적하고 개방감있는 업무 공간을 만들고, 옥상부터 지상까지 이어지는 친환경 조경 설계를 통해 풍부한 창의력을 기대할 수 있는 공간으로 조성 가능합니다.
논현동 ‘스마트 컴팩트 허브 Office'의 예상 전면 조감도(상) 및 공개공지(하): 근린생활시설과 웰니스 시설, 오피스가 복합개발된 건물로 배후 지역과 유동인구의 발길을 끌고 인지도를 높이며 공공과 민간의 협업 개발 사례가 될 것으로 기대를 모으고 있습니다. ©NRI
Investment Highlight
웰니스 시설과 오피스가 만나는 민관협업, 수익과 의미를 동시에 잡다
첫째, 토지 효율의 극대화: 3종 주거지를 일반상업지로 바뀌는 마법 같은 일은 부동산 개발에서 가장 큰 부가가치를 창출하는 방식입니다. 대지 면적은 같지만, 그 위에 쌓을 수 있는 연면적은 3배 이상 늘어납니다. 웰니스 시설로 기부채납하는 면적을 제외하더라도 용적률 상향으로 기대되는 이익이 훨씬 크다는 점, 이것이 개발 이익의 핵심입니다.
둘째, 우량 임차인(Key Tenant) 유치: 단순한 사무실은 많습니다. 유동인구가 많은 강남구청역 역세권에 들어서는 1~2층 리테일은 우량 임차인 확보에 유리한 입지입니다. 인재 확보가 중요한 지식 기반 산업과 IT 기업 등에게 최적의 사옥이 됩니다.
셋째, 규모감 있는 역세권 입지: 강남구청역 대로변에 들어서는 지상 20층, 연면적 6,600평 이상의 프라임급 신축 빌딩은 프라임급에 걸맞는 규모와 입지 모두 돋보입니다. 높은 층고와 친환경 컨셉의 복합 오피스빌딩의 희소성은 시간이 지날수록 빛을 발할 것으로 예상됩니다.
☕ Editor's Note
논현동 240-10번지 프로젝트는 ‘도시’의 밀도와 ‘삶’의 밀도를 동시에 높이는 작업입니다. 주민의 라이프스타일과 오피스 직원의 업무 환경의 수준을 함께 끌어올리는 이곳은 강남의 새로운 지적 허브가 될 것입니다. 주거지역의 한계를 벗고 상업지역으로 비상하는 땅, 그 위에 세워질 지식과 라이프스타일의 밀도를 높일 곳. 프라퍼티 로스터리 Reserve가 제안하는 미래입니다.
