은퇴를 앞둔 P씨는 서울 마포구에 가족법인 명의로 꼬마빌딩을 매입해 노후 임대수익을 기대했습니다. 하지만 세무 상담에서 예상보다 높은 2억 5천만 원의 취득세가 부과된다는 사실을 알게 됐습니다. 이는 법인을 최근 설립해 과밀억제권역 내 부동산을 취득했기 때문입니다. 수익형 부동산의 취득세는 물건, 주체, 지역, 용도에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 이번 글에서는 가족법인을 포함한 법인 취득 시 취득세 중과요인과 절세 팁을 알려드립니다.

투자 고수들이 양도세보다 어려워하는 취득세

취득세는 「지방세법」 제11조에 따라 부동산을 취득할 때 납부하는 지방세입니다. 취득세 본세 외에 농어촌특별세와 지방교육세가 함께 부과되므로 실제 부담은 합산 실효세율로 계산해야 합니다. 일반적으로 부동산은 세금을 떼서 생각할 수 없을 만큼 세금에 대한 철저한 사전 지식이 없거나 꼼꼼히 챙기지 않으면 낭패를 당하기 십상입니다.

투자를 시작할 때 기본은 취득세가 어느 정도인지를 챙기는 것입니다. 일반적으로 취득세는 양도소득세보다 어렵지 않다고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 취득세도 중과 요인이 있기 때문에 사전에 취득 주체(법인 VS 개인)나 용도(임대 VS 자가사용) 등에 따라 세금을 자세하게 확인한 후 계약하는 것이 중요합니다. 그래서 부동산 투자를 해본 투자자일수록 취득세가 어렵다는 얘기를 하는 경우가 많습니다.

상업용 부동산(오피스·상가·꼬마빌딩 등)의 기본 실효세율은 4.6%로, 30억 원 건물 취득 시 취득세만 약 1억 4천만 원이 발생합니다. 중과요인이 겹치면 이 금액이 두 배 이상 됩니다. 취득세는 지방세이므로 경우에 따라서는 세무사보다 법무사를 통해 해당 지자체에 사전 검토 및 확인을 거칠 필요가 있습니다.

취득세 중과요인, 미리 대비하면 절세 방법 있다

「지방세법」 제13조는 특정 취득에 대해 일반 세율을 초과하는 중과세율을 부과합니다. 상업용 부동산 투자자가 가장 자주 마주치는 중과 사유는 세 가지입니다. 어떤 사유에 해당하느냐에 따라 실효세율이 4.6%에서 최대 13.4%까지 뜁니다.

개발 사업을 위해 부동산을 취득하는 경우 특수목적회사(SPC)를 만들어 취득하는 경우가 대부분입니다. 이 경우 대도시 법인 설립 5년 내 취득에 따른 중과를 피하기 위해 일반적으로 과밀억제권역 이외 지역에 본사를 두는 방법을 선택합니다.

최근 사옥으로 사용하기 위해 서울 내 꼬마빌딩을 취득하는 법인이 늘고 있습니다. 이때 법인 설립 후 5년이 넘었다고 중과에 저촉되지 않는다고 단정을 짓는 경우가 있습니다. 이때 매매 취득까지는 중과요인이 되지 않으나 본사나 지사로 사용하기 위해 신축이나 증축하게 된다면 지방세법 제13조 제3항에 의거해 건축물과 부속토지에 대해 취득세 중과 규제에 해당될 수 있으므로 반드시 사전에 해당 지자체에 확인해보는 것이 바람직합니다.

법인이 주택(특히 고급주택)을 취득해 리모델링이나 신축해 사옥으로 사용하려는 경우 취득세 중과로 취득과 동시에 매입단가가 크게 높아지게 됩니다. 따라서 이 경우에는 계약 후 잔금 전 주택을 근생 등 주택 이외 용도로 변경하여 잔금을 지급하는 조건으로 계약하게 되면 취득세를 절세할 수 있습니다.

【CASE】  가족법인 설립 후 서울 꼬마빌딩 취득 — 취득세 중과 8.6%

자산 이전 또는 절세 목적으로 가족법인을 새로 설립하고, 서울·경기 등 과밀억제권역 내 꼬마빌딩·상가·오피스 등 상업용 부동산을 취득하는 경우입니다. 법인 명의 취득을 고려하는 중소 투자자와 자산가에게 가장 빈번하게 발생하는 중과 사유입니다.

[상황]
은퇴를 앞둔 P씨는 노후 임대수입과 자녀 자산 이전을 위해 서울에 가족법인(부동산임대업)을 설립하고 마포구 소재 근린상가(매매가 30억 원)를 매입하기로 했습니다. 자녀 2명을 주주로 포함시킨 법인을 서울에 등기한 뒤 2개월 만에 계약을 체결했습니다. 잔금 납부 직전 법무사로부터 취득세 중과 통보를 받았습니다. 서울 내에 법인 본점을 설치하고 5년이 경과하지 않은 상태에서 서울 소재 부동산을 취득하면 「지방세법」 제13조에 따라 중과세율(8%)이 적용되기 때문이었습니다.

 

[결말 및 절세 전략]
P씨는 개인으로 취득하는 것보다 약 1억 2천만 원의 세금을 더 납부하게 되었습니다. 법인 운영을 통한 장기적 절세 효과를 기대했으나, 취득 단계의 추가 비용이 수년 치 임대수익을 앞서는 구조가 된 것입니다. 만약 가족법인의 본점을 경기도 평택·화성 등 과밀억제권역 외 지역에 설정했다면 서울 자산을 취득하더라도 일반세율(4.6%)이 적용됩니다. 법인 등기 소재지는 실제 사무소 위치와 무관하게 선택할 수 있으므로, 법인 설립 전 세무사와 반드시 소재지 전략을 논의하십시오.

▶ 핵심 절세 전략 : 가족법인·SPC는 과밀억제권역 외 지역에 설립 또는 설립 후 5년 경과한 기존 법인 활용-> 법인 설립 전 소재지 결정이 수천만 원을 좌우합니다.

 

💡 고수의 TIP

TIP 1.  가족법인 설립, '어디에 등기를 치느냐'부터 전략입니다
서울·경기 핵심 자산을 취득하더라도 가족법인의 본점 소재지를 평택·화성·파주 등 과밀억제권역 외 지역에 설정하면 취득세 중과를 피할 수 있습니다. 법인 등기 비용은 수십만 원이지만 아낄 수 있는 취득세는 수천만~수억 원입니다. 가족법인 설립을 결정하기 전에 소재지 전략을 반드시 세무사와 논의하십시오.

TIP 2.  취득세 중과요인 체크는 계약 전, 세 가지를 반드시 확인하십시오
① 법인(가족법인·SPC) 설립일과 소재지가 과밀억제권역에 해당하는지  ② 취득 물건이 주택인지 상업용인지(법인 주택 취득은 12% 단일세율)  ③ 사치성 재산(고급주택 여부) 해당 여부. 이 세 가지를 계약서에 도장 찍기 전에 반드시 세무 전문가와 확인하고 용도변경 등을 통해 중과를 피할 수 있다면 계약서에 이 같은 용도변경 조건을 적시하여 계약한다면 절세가 가능합니다.

TIP 3.  수익률 계산에 취득 비용 전체를 반영하십시오
꼬마빌딩·상가 투자에서 많은 투자자들이 임대수익률만 계산하고 취득세·부가세·중개수수료 등 초기 비용을 과소평가합니다. 법인 취득 시 중과세율이 적용되면 초기 비용이 일반 취득 대비 수천만~수억 원 증가합니다. 이 금액을 투자금에 포함하여 실질 수익률을 계산해야 투자 판단이 정확해집니다.