안정적 수익성으로 브랜딩한 시그니처 자산

프라퍼티 로스터리 다섯 번째 자산은 브랜드와 부동산이 하나로 녹아든 희소한 물건입니다. 커피 한 잔에 담긴 브랜드의 철학이 건물 한 채의 가치로 응축된 곳, 방배동 더커피타워입니다.

상징성 있고 안정적 임대료를 기대할 수 있는 수익성 자산은 안정적인 투자를 선호하는 투자자의 포트폴리오 바구니에 담고 싶은 부동산입니다. 보이는 것보다 잠재가치가 더 큰 자산의 매력에 대해 탐구해볼까요?

이수사거리의 얼굴, 방배권 초입의 뛰어난 가시성 입지

이수사거리를 지나가 본 사람이라면 한번쯤은 붉은 벽돌 외관의 아치형 창문이 고풍스러운 건물에 눈길이 멈쳤을 법합니다. 방배동 더커피타워는 2024년 12월 신축된 건물로 글로벌 커피 브랜드 '더커피(The Coffee)'의 본사이자 플래그십 매장입니다.

더커피는 마스터리스(전층 통임대) 형태로 매각 이후에도 계속 장기 임차할 예정입니다. 투자자에게는 매월 임대 수익이 들어오는 현금 흐름 자산으로, 사용자에게는 브랜드 가치까지 전달하는 복합 자산입니다. 브랜드 정체성이 파사드에 새겨진 건물인 동시에 방배·이수 일대의 재개발 수혜를 정면으로 받는 입지입니다.

더커피타워는 이수역(4·7호선) 도보 3분 이내, 서초대로와 이면 도로가 교차하는 코너 위치에 자리합니다. 어느 방향으로 접근하든 건물이 가장 먼저 눈에 들어오는 자리로, 높은 유동인구 속에서 건물 자체가 광고판 역할을 합니다.

교통 접근성도 탁월합니다. 이수역은 4호선과 7호선으로 환승이 가능한 더블 역세권으로 강남, 노원, 인천을 하나로 잇습니다. 서리풀터널을 통해 테헤란로와 직결되고, 동작대로를 통해 올림픽도로·강변북로까지 이어져 강남·강북 전역으로의 차량 접근도 원활합니다. LH, 건강보험공단, HUG 지역사무소가 자리한 방배·이수 권역의 준업무 거점이기도 합니다.

도시를 감상하고 기억하는 장치로 의도된 건축

더커피타워는 단순한 임대 건물을 넘어, 동네의 정체성과 도시 풍경을 함께 고민한 결과물입니다. 이수역과 내방역 사이 단조로운 거리에 아치(Arch)라는 시각적 언어를 도입해 지역의 이정표로 자리잡도록 설계되었습니다. 기능 중심의 도시를 풍경 중심으로 바꾸고 싶어했던 건축가의 의도가 설계 곳곳에서 드러납니다.

두터운 깊이의 아치 구조는 시간에 따라 붉은 벽돌 위로 그림자를 드리우며 건물에 생명력을 부여합니다. 상층부의 보이드 공간은 내·외부를 연결하는 숨통이 되고, 야간에는 벽돌의 질감을 은은하게 끌어내 빛의 조각으로 변모합니다. 건축가는 "건축물은 단순히 땅 위에 서 있는 개체가 아니라, 도시를 감상하고 기억하는 장치가 되어야 한다"라고 말하며, 이 건물이 단순히 면적을 채우는 상업시설이 아닌, 도시를 담는 프레임으로서 기능하길 바랐습니다. 이러한 건축가의 바람이 실제 가치로 증명되기를 기대해봅니다.

신축 브랜드 사옥, 더커피 마스터리스의 안정성

더커피타워는 2024년 12월 신축된 철근콘크리트조 건물입니다. 대지면적 250.3㎡(75.72평), 연면적 646.29㎡(195.50평), 지하 1층~지상 5층 구조로, 글로벌 커피 브랜드 더커피가 전층을 본사 사옥 겸 플래그십 매장으로 장기 임차중입니다.

'더커피'는 일본식 미니멀리즘 감성과 브라질 스페셜티 원두를 결합한 차별화된 브랜딩이 강점인 커피 프랜차이즈입니다. 글로벌 시장에서  IT 기반의 초소형 '그랩 앤 고' 모델로 운영 효율을 극대화했습니다. 임대료와 인건비를 낮춘 저비용·고효율 구조로 도심 속 좁은 공간에서도 높은 수익성과 글로벌 확장성을 동시에 증명하고 있습니다.

75평 남짓의 대지를 빈틈없이 활용한 설계도 이 건물의 매력입니다. 높은 층고로 각 층의 공간감을 끌어올리고, 정면을 가득 채운 아치형 창문은 외관에 품격과 리듬감을 더합니다. 아치 창문은 실내에서 바깥을 바라볼 때 프레임처럼 작동해, 거리 풍경을 한 장의 그림으로 담아내는 효과도 만들어냅니다. 브랜드의 감성이 건축 언어로 번역된 결과입니다.

따뜻한 봄날, 아치형 창문 너머로 보이는 거리 풍경은 붉은 벽돌이 주는 온기 때문인지, 아니면 커피 향 때문인지 도심 한가운데인데도 어딘가 외곽 카페 같은 여유가 느껴집니다. 평일 오후임에도 다양한 연령대의 손님들이 편안히 자리를 채우고 있는 모습을 보니, 용도와 설계가 잘 맞아떨어진 건물이야말로 사용자에게 잘 맞고, 오래 머무를 수 있는 공간이라는 생각이 듭니다.

임대 구조는 매각 이후에도 더커피가 건물 전체를 단일 계약으로 장기 임차하는 마스터리스 방식입니다. 임대인은 공실 리스크, 관리비 수입·지출 등의 운영 부담 없이 임대 수익을 온전히 누릴 수 있습니다.

Investment Highlight

: 커피 브랜드의 철학이 부동산 수익으로 치환되는 자산

첫째, 우량 임차인 장기 계약된 안전자산: 매입 즉시 매월 안정적인 현금 흐름이 시작됩니다. 더커피가 직접 임차를 지속하는 마스터리스 구조는 공실 걱정이 없는 수익형 자산의 교과서입니다. 임차인이 건물을 직접 사용하고 관리하는 구조이므로 관리·운영 비용 부담도 없습니다.

둘째, 브랜드 프리미엄의 자산화: 이수사거리 코너에 위치한 붉은 벽돌 외관의 더커피타워는 그 자체가 브랜드 광고입니다. 건물의 상징성이 임차인 유지력과 부동산 가치를 동시에 지탱하며, 향후 매각 시 '더커피타워'라는 브랜드 네임 밸류는 프리미엄으로 환산됩니다.

셋째, 방배 재개발 수혜: 디에이치방배와 원페를라 입주는 이 자산의 배후 상권을 구조적으로 업그레이드합니다. 주거 인구가 늘수록 코너 대로변 상업 자산의 임대 수요와 매매 가격은 함께 상승합니다. 신축 건물의 감가상각 리스크 없이 미래 가치를 선점할 수 있는 타이밍입니다.

☕ Editor's Note
좋은 커피는 생두의 질과 로스터의 기술이 만나야 탄생합니다. 더커피타워도 마찬가지입니다. 이수사거리 코너라는 탁월한 생두를, 2024년 신축이라는 정교한 로스팅으로 완성한 자산입니다. 여기에 브랜드 오너가 직접 마스터리스로 거주하며 건물을 관리하고 있으니, 향미가 달아날 걱정이 없는 커피 같은 자산입니다.

프라퍼티 로스터리가 이 자산에 주목한 이유는 하나입니다. 지금 이 순간, 이 자산은 '완성된 맛'입니다. 신축, 풀임대, 브랜드, 역세권, 재개발 수혜까지—투자자가 원하는 향미가 모두 담겼습니다. 커피가 식기 전에 한 모금 맛보고 싶다는 충동은, 이 글을 쓰는 저도 예외가 아닙니다.