오늘의 프라퍼티 로스터리는 도산공원 배후 상권에 위치한 강남구 신사동 소재 소형 오피스 자산입니다. 더욱이 최근 몇 년 사이 이 일대를 중심으로 소형 오피스가 속속 들어서고, 압구정동 재건축이 가속화되면서 지금보다 앞으로가 더욱 기대되는 곳입니다.

도산공원 배후 상권의 잠재가치를 기대한다면 ‘여기’

성수대교 남단에서 도산공원사거리까지 이어지는 언주로는 동측의 도산공원 방향과 서측의 풍경이 뚜렷하게 다릅니다. 언주로를 기준으로 두 지역의 상권이 나뉘는 이유는 토지 용도지역이 다른데다, 공원에 인접한 동측과 압구정역으로 이어지는 서측의 상권 성격도 다르기 때문입니다. 명품이나 파인다이닝 등 고가의 소비재 매장이 선호되는 도산공원 동측은 이면 소도로를 따라 상권이 형성된 반면, 서측은 대로변의 오래된 맛집으로 각인된 곳입니다.

그런데 최근 이 서측 상권의 변화가 감지되고 있습니다. 삼원가든, 금수복국, 한일관등 역사의 강남 맛집이 즐비했던 자리에 감성 중심의 소규모 오피스가 들어서고, 자산가를 대상으로 한 금융권 PB센터가 들어서면서, 목적성이 뚜렷한 안정적 업종 중심의 상권으로 변화하고 있습니다. 

부동산 가치를 설명하는 언어는 많지만, 그중 가장 중요한 것은 사람들의 기억에 남는 부동산이 되는 일입니다. 맛집은 그 맛을 기억하는 고객에게 각인되고, 더 많은 이들에게 기억되면서 브랜드를 넘어 지역의 정체성을 상징하는 이정표가 됩니다. 최상위 자산가를 대상으로 한 PB센터가 이 지역에 입점하기 시작한 것은, 그 상징적 가치가 다시 한번 입증된 증거 아닐까요?

도산공원 상권의 확장권역, 압구정 재건축에 따른 가치 상승 에너지

도산공원 상권은 에르메스·루이비통 등 전통적인 글로벌 명품 브랜드와 슈프림·스투시의 스트리트 컬처, 젠틀몬스터·마뗑킴의 K-패션이 한 블록 안에서 공존하는 'New Luxury' 상권입니다. 더욱이 젠틀몬스터· SPC· 마이하우스 등 주요 브랜드가 매장을 직접 매입하면서 그 가치를 다시 한 번 입증한 곳이기도 합니다. 

좋은 브랜드가 임대가 아닌 부동산을 소유한다는 것은, 이 상권과 매장을 장기적인 브랜드 홍보의 거점으로 판단했다는 의미입니다. 한정된 입지를 원하는 브랜드의 수요는 앞으로도 꾸준히 증가할 것으로 보입니다.

늘 그렇듯, 포화된 핵심부의 에너지는 가격이 오르면서 이면으로 밀려납니다. 도산공원 인접 지역은 명품을 비롯한 글로벌 감성 브랜드와 파인 다이닝 F&B 업종이 속속 입점하면서 3.3㎡ 당 1층 임대료는 3년 새 20만 원에서 60만 원대로 뛰었습니다. 급격한 가격 상승은 업종의 변화를 촉진하거나 상권의 중심축을 인근 저가 지역으로 이동시킵니다.

도산공원 동측의 인기는 머지않아 언주로 넘어 서측으로 상권의 변화와 확장에 대한 기대감을 높입니다. 마노빌딩이 위치한 도산공원사거리 서측은 언주로를 사이에 두고 도산공원 명품 거리와 마주하고 있지만, 가격은 동측에 비해 상대적으로 낮습니다. 가격 대비 토지 활용 가능성이 높은 용도지역임을 고려하면 관련 업종 사무실 등으로의 활용 가치는 충분합니다.

여기에 압구정동 재건축이라는 또 다른 촉매가 있습니다. 압구정 현대·한양 아파트 2~5구역 재건축이 완료되면 1만여 가구 이상의 최고급 단지가 이 권역의 길목에 들어섭니다. 배후 단지가 안정적인 유동인구와 매출에 얼마나 중요한지는 새삼 강조할 필요가 없습니다. 우수한 상권과 대규모 고급 주거단지를 동시에 품게 될 신사동 도산공원 서측의 가치 상승이 충분히 기대할만한 이유입니다.

변하지 않는 상권, 감성 네트워크가 포진한 오피스 상권

유행은 바뀝니다. 역세권 상권도 바뀝니다. 그러나 오랫동안 부자들의 입맛을 사로잡아온 맛집은 쉽사리 바뀌지 않습니다. 맛을 기억하는 단골은 본능적으로 그 맛집을 다시 찾고, 그 반복 속에서 노포는 대를 이어 지역의 이정표가 됩니다. '맛은 절반은 추억'이라는 한 유명 셰프의 말처럼, 가족들과 행복한 추억을 공유한 곳은 그 자체로 지역적 선호도가 높을 수밖에 없습니다.

도산공원사거리 서측 전면부를 대표하는 삼원가든, 금수복국, 한일관 등은 오랫동안 같은 자리에서 같은 단골을 맞고 있습니다. 역세권이 아니어도 이 가게들은 그 맛을 선호하는 고객들에게 목적지가 됩니다. 최근 몇 년사이 금융권 WM센터가 들어서면서 도산공원 서측 언주로변 건물 파사드도 달라지고 있습니다. 

마노빌딩이 위치한 신사동 628번지 일대는 이 이정표들이 오랫동안 쌓아온 기억이 부동산 가치로 번역되는 무대입니다. 언주로 너머 도산공원 동측의 감성을 누리면서도 차분하고 안정적인 이면의 분위기를 살릴 수 있어, 감성 업종의 사무실로 주목받고 있습니다.

기업 입지에서 가장 중요한 요소 중 하나는 우수한 인재 채용 가능성입니다. 젊고 감각 있는 인재를 필요로 하는 감성 브랜드라면, 오프라인 명품 매장이 들어서 시시각각 새로운 감성과 고객 반응을 대면할 수 있는 도산공원 배후라는 입지와, 동종·유사 업종의 네트워크가 구축된 이 일대가 더없이 매력적으로 받아들여질 것입니다.

빠르게 바뀌는 상권은 핫한 이미지를 만들지만, 오랫동안 변하지 않는 업종이 쌓아온 시간은 신뢰의 가치를 만듭니다. 긴 시간을 견뎌낼 수 있는, 선호도가 두텁고 안정적인 상권이 훨씬 매력적이라는 것은 지난 30여 년의 시간동안 배운 사실입니다. 

Value-Add 로스팅 전략 3가지
: 노출콘크리트 거장 곽희수 건축가 작품, 리모델링으로 수익가치 제고 기대

마노빌딩은 현재 우량 의류 브랜드가 지상층을 임차하고 있어 안정적인 현금 흐름이 장점입니다. 다만 준공 후 20년이 넘은 점을 고려해, 다음 3가지 방향의 가치 상승 전략을 고려해볼 수 있습니다.

Profile 1. 리모델링 후 임대 수익형
현 구조(지하2·지상6층)를 유지하면서 외관·내부 리모델링으로 프리미엄 임차인 유치. 사옥 수요층과 F&B·리테일 혼합 구성으로 리모델링 시 수익 가치가 개선될 수 있습니다. 마노빌딩은 2013년 세계건축상(World Architecture .WA)을 수상한 이뎀도시건축 곽희수 건축가의 작품으로 준공한지 오랜 세월이 흘렀지만, 노출콘크리트로 공간의 미학을 살리려는 그의 의도가 잘 구현되어 있어 리모델링 시에도 콘크리트 미학을 살리는 컨셉을 활용하는 것이 효율적일 것으로 예상됩니다.

Profile 2. 신축 개발(Value-Add)
2028년 5월 18일까지 서울시의 3종 주거지역 용적률 50%p 상향 조정 인센티브를 활용하면 현재 222% 대비 추가 연면적 확보가 가능합니다. '기억되는 주소'에 걸맞은 건물을 새로 앉혀 자산 가치를 극대화할 수 있습니다.

Profile 3. 크리에이티브 기업 사옥
패션·콘텐츠·플랫폼 기업의 자가 사옥으로 활용하면, 부유층 동선과 도산공원 브랜드 프리미엄을 채용·마케팅에 내재화할 수 있습니다. 앞뒤로 긴 형상의 토지를 살려 외부 계단으로 2층에 직접 접근하도록 설계된 건물 구조는 리테일과 오피스를 동시에 활용하는 복합 브랜드 공간으로 쓰기에 유리합니다.

 

Investment Highlight

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1.    가격 상승 여력과 개발 여지가 남은 곳은 가치 상승 기대감이 높습니다
도산공원 동쪽은 1~2종 주거지역이 집중돼 저층 개발 가능지역으로 제한된 반면, 럭셔리 상권으로 인지되면서 가격 상승 속도가 빨라지고 있습니다. 반면 마노빌딩이 위치한 서측 블록은 가격 상승 여력이 있고 제3종 일반주거지역으로 훨씬 규모감 있는 개발이 가능한 입지입니다. 2028년 5월까지의 용적률 상향 인센티브까지 더하면, 지금보다 목적성 있는 자산으로 개발될 매력을 가진 곳입니다.

2.   기억된 장소, 조성된 네트워크는 감성 기업이 선호할 요소입니다
삼원가든과 금수복국·한일관의 노포 음식점은 물론 KB·하나금융 등이 역세권이 아닌 이곳을 선택한 이유는 앞으로도 오랫동안 지속 가능한 곳이라는 확신의 반증이 아닐까요? 도산공원 감성 브랜드 및 관련 업종이 포진한 감성 기업이 선호할 이유이기도 합니다.

3.  주변의 변화가 빨라질 때, 지금이 가장 저렴한 투자입니다
신사동의 부동산 가치는 압구정 아파트 배후세대와 분리할 수 없습니다. 압구정 2~5구역 재건축은 향후 10년 안에 이 권역의 가치 상승에 변화를 가져올 것으로 예상됩니다. 좋은 주식을 오랫동안 보유하듯, 좋은 입지를 선택해야 하는 이유입니다. 

☕ Editor's Note
좋은 커피는 기억됩니다. 로스터는 좋은 원두를 알아봅니다. '기억되는 곳'이 가진 가치를 다른 사람이 알아채기 전에 먼저 들어가는 것이 투자의 본질입니다. 부동산 투자는 미래를 사는 것입니다. 개인 자산을 키우고 승계하는 일은 장기적으로 가치가 안정적인 곳을 선호하는 이유입니다.