가족법인 · 임대사업자의 대안으로 떠오른 새로운 개발 플랫폼
최근 빌딩이나 토지를 보유한 자산가들 사이에서 프로젝트 리츠에 대한 관심이 부쩍 높아지고 있습니다. 가족법인이나 개인 임대사업자 구조로는 감당하기 어려운 세금 부담, 운영 한계, 출구 전략의 제약을 동시에 해소할 수 있는 구조로 주목받고 있기 때문입니다.
기존 가족법인은 취득세 중과, 법인세 누진 구조, 다주택 종부세 문제에서 자유롭지 않습니다. PFV(프로젝트금융투자회사)는 세제 혜택의 일몰 리스크가 있고, 운영 단계로 전환할 때 별도 리츠를 설립해 자산을 이전해야 하는 구조적 불연속성이 단점이었습니다. 이러한 공백을 메우는 대안으로 설계된 것이 프로젝트 리츠입니다.
2025년 제도 도입 이후 신청이 빠르게 늘고 있으며, 시행사·자산운용사 등 금융권 넘어 자산 규모를 갖춘 개인 투자자층까지 관심의 폭이 넓어지고 있습니다. 지난 4월 7일 프로젝트 리츠 발표자로 나선 국토교통부 김승범 과장의 발표 내용을 일부 인용하여 정리하였습니다.
실제로 어떤 사례들이 있나
사례 ① 서울 강동, 2층 상가건물을 보유한 의사 부부
월 임대수익 3,000만 원을 올리고 있지만, 은퇴 이후에도 같은 수준의 현금흐름을 유지하려는 니즈가 있었습니다. 현재 이 건물을 프로젝트 리츠에 현물출자하고 임대주택으로 재개발하는 사업 모델이 구체적으로 검토되고 있습니다. 2층짜리 건물이 고층 임대주택으로 바뀌면서 부동산 가치는 높아지고, 출자 시점에 법인세·양도세를 내지 않고 주식 매각 시점까지 과세를 이연할 수 있어 수익 구조 개선과 세금 부담 관리를 동시에 달성할 수 있는 모델입니다
사례 ② 주유소 부지, 코리빙 시설로 전환
전기차·하이브리드 보급 확대로 수익성이 떨어진 주유소 부지를 프로젝트 리츠로 개발한 사례입니다. 주유소 부지를 코리빙(공유주거) 시설로 재건축한 것으로, 단순 매각이 아니라 운영 수익을 지속적으로 확보하는 구조로 전환한 것이 특징입니다. 기존에는 PFV로 개발하고 별도 리츠로 운영 단계를 넘겨야 했던 비효율을, 프로젝트 리츠 구조로 해소한 사례입니다.
사례 ③ 자동차 서비스센터 부지, 오피스텔로 재건축
성수동 자동차 서비스센터로 활용되던 부지를 매입해 오피스텔로 재건축한 사례로, 개인이 지분의 50% 이상을 보유한 구조로 설계됐습니다. 개발 단계에서 1인이 100%까지 지분을 보유할 수 있는 프로젝트 리츠의 특성을 활용한 사례입니다.
사례 ④ 일반주거지역 → 일반상업지역 전환, 모자 리츠 구조
일반 주거지역을 일반상업지역으로 용도 전환하면서 오피스·리테일·주거를 복합 개발하는 사례입니다. 모리츠와 자리츠 구조를 활용해 복수의 개발 사업을 순차적으로 연결하는 방식으로 설계됐으며, 모리츠가 블라인드 펀드처럼 자리츠에 투자하고 각 사업의 배당 수익을 회수해 다음 사업으로 재투자하는 플랫폼형 구조입니다.
실제로 어떻게 활용할 수 있나
현물출자 후 개발·임대 운영
배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 해당 금액을 소득금액에서 공제해 법인세를 절감할 수 있습니다. PFV의 동일한 혜택은 조세특례제한법 상 한시 규정(현재 일몰 논의 중)인 반면, 프로젝트 리츠의 근거 규정(법인세법 제51조의2)은 영구 규정입니다. 세무 리스크 면에서도 PFV는 특정사업 영위 요건, 명목회사 요건 등 복잡한 열거 요건을 충족해야 하지만, 프로젝트 리츠는 부동산투자회사법상 설립신고 수리만으로 요건이 충족되어 다툼의 여지가 적습니다.
개발 후 선매각 엑시트
운영보다 조기 회수를 선호하는 경우, 준공 후 분양이나 자산 매각으로 엑시트하는 것도 허용됩니다. 처음에는 운영을 목표로 개발에 착수하되, 시장 상황이나 사업 여건에 따라 매각으로 방향을 전환할 수 있는 유연성이 보장됩니다. 처음부터 PFV를 선택했다면 운영으로 이어가기 어려웠을 구조를, 프로젝트 리츠는 두 가지 옵션을 모두 열어둔 채 사업을 진행할 수 있게 해줍니다.
모자 리츠 구조로 사업 확장
여러 개발 사업을 연속적으로 추진하려는 경우, 모리츠가 복수의 자리츠에 순차 투자하는 플랫폼 구조도 가능합니다. 각 자리츠에서 발생하는 배당 수익을 모리츠가 회수해 다음 사업에 재투자하는 방식으로, 에쿼티 펀드에 가까운 자산 확장 구조를 만들 수 있습니다.
세제 혜택과 구조적 장점
법인세 소득공제: 영구 규정으로 높은 안정성
배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 해당 금액을 소득금액에서 공제해 법인세를 절감할 수 있습니다. PFV의 동일한 혜택은 조세특례제한법 상 한시 규정(현재 일몰 논의 중)인 반면, 프로젝트 리츠의 근거 규정(법인세법 제51조의2)은 영구 규정입니다. 세무 리스크 면에서도 PFV는 특정사업 영위 요건, 명목회사 요건 등 복잡한 열거 요건을 충족해야 하지만, 프로젝트 리츠는 부동산투자회사법상 설립신고 수리만으로 요건이 충족되어 다툼의 여지가 적습니다.
현물출자 과세이연: 2026년부터 적용
2025년 세제개편안에 신설된 조항으로 2026년 1월 1일 이후 현물출자분부터 적용됩니다. 토지나 건물을 프로젝트 리츠에 출자할 때 발생하는 양도세(개인) 또는 법인세(법인)를 주식 처분 시까지 납부 이연할 수 있습니다. 현물출자 기한은 설립신고 수리일로부터 5년 이내이며, 제도 적용기한은 2028년 12월 31일입니다. 이연 받은 세액은 주식 처분 비율에 따라 단계적으로 정산됩니다.
재산세 분리과세 · 종부세 과세 제외
운영 단계에서 주식의 30% 이상을 일반 공모하는 요건을 충족하면, 목적사업용 토지에 대해 재산세 분리과세가 적용되고 종합부동산세 과세 대상에서도 제외됩니다. PFV에는 이에 상응하는 별도 규정이 없어 보유세 부담이 상대적으로 큽니다.
개발 단계 규제 간소화
개발 단계에서는 1인이 지분 100%를 보유할 수 있어 신속한 의사결정이 가능합니다. 국토부 영업인가 없이 신고만으로 개발에 착수할 수 있고, 공시 의무 항목도 대폭 면제됩니다. 개발 과정에서 영업 비밀 노출 위험이 줄어드는 것도 실무적으로 중요한 장점입니다.
프로젝트 리츠는 단순한 개발 수단이 아닙니다. 자산가 입장에서 보유 부동산을 매각하지 않고도 개발이익과 임대수익을 동시에 추구하면서, 세금 부담을 효과적으로 관리할 수 있는 복합 운용 플랫폼입니다. 가족법인의 세금 부담, PFV의 구조적 한계, 임대사업자의 규제 리스크를 동시에 넘어설 수 있는 가능성이 이 제도 안에 담겨 있는 것으로 풀이됩니다.
현물출자 과세이연 규정의 적용기한이 2028년 12월 31일까지로 한정되어 있는 만큼, 현물출자를 고려하는 자산가라면 설계 시점부터 전략적인 접근이 필요합니다. 제도 초기인 지금이 프로젝트 리츠의 구조와 가능성을 면밀히 검토해야 할 시점입니다.
