부동산도 다르지 않습니다. 같은 입지, 같은 면적이라도 누가 어떻게 다듬어 사용해 왔는가에 따라 자산의 결이 달라집니다. 이번에 프라퍼티 로스터리가 주목한 역삼동 씨엔비빌딩은 우리나라 드림렌즈 1세대로 명성을 쌓아온 안과 의사 집안이 2015년 직접 매입한 뒤, 10여 년 동안 사옥으로 사용하며 정성껏 가꿔 온 자산입니다. 대지나 연면적 외에도 결코 숫자로 환산되지 않는 가치를 가진, 사용자가 직접 운영하며 가꿔온 건물입니다.
입지 이상의 가치, 역삼동 씨엔비빌딩
씨엔비빌딩은 강남구 역삼동, 폭 40m가 넘는 논현로(광로 3류) 대로변에 직접 접한 자리에 위치합니다. 강남 업무지구(GBD)의 핵심 인프라를 도보로 이용할 수 있으며, 지하철 2호선 역삼역 1번 출구까지 도보 약 12분(900m)이면 닿는 입지입니다.
대지면적 383.50 ㎡(116.01평), 연면적 1,588.95 ㎡(480.66평)의 지하 2층·지상 6층 규모로, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다. 40m 이상의 광로에 전면이 직접 노출되는 입지 조건은 브랜드 노출이 중요한 사옥·전문 병원·갤러리 같은 용도에서 가시성을 극대화하는 프리미엄 요소입니다.
씨엔비빌딩의 본질적 매력은 외형적 입지가 아니라 그 위에 새겨진 시간에 있습니다. 현 소유 법인이 2015년 9월 매입 직후 외장재료 변경을 포함한 전면 대수선(2016년 7월 완료)을 단행했고, 이후 자가 사용을 전제로 공간 하나하나를 정성껏 다듬어 왔습니다.
매도자(현 소유 법인 및 관계사)는 매매 직후 매수자 희망 시 전 층 또는 일부를 임차하는 마스터리스(Sale & Leaseback) 구조에 대해 유연하게 협의할 수 있어, 명도 걱정 없이 직접 사용을 계획하는 수요자에게 어울리는 자산입니다.
역삼동 788-13에 위치한 씨엔비빌딩의 외관. ©안명숙
매입 후 직접 관리부터 리모델링까지 거친 완성형 자산
10여 년에 걸친 자가 사용 기간 동안 건물주가 직접 사용자의 입장에서 유지·관리해 온 자산은 임차인의 회전이 잦은 임대 건물과는 본질적으로 다른 컨디션을 갖습니다. 매입 후 추가 CAPEX 없이 즉시 사용해도 전혀 손색없는 컨디션의 완성형 자산입니다.
지하부터 옥상까지, 사용자의 손으로 완성된 디테일
• 1층 자주식 주차공간을 확장해 강남에서 보기 드문 주차 편의성 확보 (총 12대)
• 층별 화장실은 호텔 수준의 고급 마감으로 시공
• 4~6층 프리미엄 오피스: 채광이 우수한 통유리 마감과 노출 콘크리트 천장
• 3층 SPACE 308 갤러리: 화이트 톤 인테리어의 전문 전시 공간
• 2층 씨엔비안과의원: ‘Clean and Bright’ 콘셉트의 프리미엄 의료 인테리어 및 최신 의료 장비
• 지하 2층 다목적 소강당: 무대·전문 조명·방음 설비를 갖춘 30석 규모의 프라이빗 강당
• 지하 1층 직원 전용 피트니스 시설
• 옥상 루프탑 펜트하우스: 전면 통유리·폴딩 글라스·어닝 시스템을 적용한 사계절 라운지
채광이 우수한 프리미엄 사무실의 내부 전경. ©안명숙
전면 통유리와 폴딩 글라스를 활용한 루프탑과 층별 테라스의 모습. ©안명숙
Investment Highlight 1.
지하부터 옥상까지, 실사용 관점으로 완성된 공간 구성
2~3층은 의료시설·갤러리, 4~6층은 프리미엄 오피스로 구성되어 있으며, 옥상부터 지하까지 모든 층이 완성도 높게 설계되어 있습니다. 사옥 이전이나 병원 개원을 준비하는 수요자라면 별도의 인테리어 공사 없이 인수 직후 바로 활용이 가능합니다.
안과 병원과 갤러리처럼 특정 목적으로 사용되는 공간이 마련되어 있는 만큼, 공간마다의 완성도가 높습니다. 또한 전반적으로 호불호 없는 심플하고 감각적인 인테리어로 되어있어, 매입 후 추가 내부 공사로 인한 비용 부담을 낮출 수 있습니다.
씨엔비빌딩 2~3층에서 운영되고 있는 씨엔비 안과 진료 대기실. 깔끔하고 세련된 인테리어와 최신 안과 장비를 모두 갖추고 있다. ©안명숙
고급스러운 화이트 톤으로 인테리어 된 갤러리 내부 모습. ©안명숙
화장실과 주차장은 자산 관리 수준을 확인할 수 있는 공간으로, 건물 임장 시 반드시 살펴봐야 하는 곳입니다. 씨엔비빌딩은 층별 화장실의 인테리어에 차별화를 두어 호텔에서 볼 수 있는 수준의 마감재와 디테일을 적용해 방문객과 사용자의 만족도를 높였습니다.
건물의 얼굴인 1층은 방문객에게 양보한 과감한 선택도 돋보입니다. 자가 사용 시 주차 공간이 넉넉하고 전면 접근이 용이하다는 장점은 실제 사용할수록 체감 만족도가 높아질 포인트입니다. 일반적으로 창고나 기계실로 쓰이는 지하를 직원 헬스장, 소규모 강당으로 특화하고, 옥상은 선큰을 설치해 모임을 위한 공간으로 사용하는 등 소유자의 운영 철학과 세심함을 건물 곳곳에서 엿볼 수 있습니다.
특히 2층은 이미 이름난 안과 의원 컨디션 그대로 운영 중이라는 점에서 의미가 있습니다. 그 자리를 잇는 후속 의료기관은 입지와 시설은 물론, 명성과 신뢰감까지 고스란히 이어받아 개원할 수 있습니다. 이러한 부분은 단순히 부동산 자산만으로 설명하기 어려운 가치이죠. 상가로 치면 엄청난 권리금이 붙은 자리를 마치 권리금 없이 인수해 바로 영업할 수 있는 경우라고도 설명할 수 있습니다.
지하층을 창고로 사용하지 않고 소규모 강당, 직원 전용 헬스장 등으로 특화했다. ©안명숙
Investment Highlight 2.
우량 임차인과 3년 Sale & Lease Back 계약 가능, 안정적 수익 기대
매입 후 전층 임차를 요구할 경우 최장 3년간 임대수익률 4.5%를 보장하는 조건으로 임차 계약이 예정되어 있으며, 운영비용(OPEX)은 임차인이 부담하므로 투자자는 NOI를 배당 가능 이익으로 귀속시키는 안정적인 현금 흐름 구조를 만들 수 있습니다. 중소형 빌딩의 임차 관리 리스크가 커지고 있는 현실을 감안할 때, 매입 후 3년간 우량 임차인을 유지할 수 있다는 장점은 ‘덤’입니다.
Investment Highlight 3.
역삼역 접근성과 대로변 가시성을 모두 갖춘 자산
씨엔비빌딩은 도곡1동 주민센터사거리에 위치해 가시성이 뛰어나며, 2호선 역삼역 등을 통한 대중교통·도보 접근성도 우수합니다. 브랜드 노출 자체가 가치로 연결되는 사옥이나 플래그십 공간, 전문 병원 수요자에게 특히 잘 어울리는 자산입니다.
역삼역 도보 12분 거리에 위치하며, 대로변인 논현로와 도곡1동센터사거리에 위치해 접근성과 가시성이 모두 뛰어나다. ©국토지리정보원
☕ Editor's Note
좋은 원두를 직접 로스팅해 본 사람은 압니다. 정확한 온도와 시간, 그리고 무엇보다 만드는 사람의 정성과 안목이 한 잔의 깊이를 결정한다는 것을 말이죠.씨엔비빌딩은 명성 있는 한 사용자가 10년이라는 시간 동안 직접 사용하며 완성도를 높여온 자산입니다. 외장은 전면 리노베이션을 통해 새 옷을 입었고, 내부는 의료·문화·업무·휴게 공간이 한 건물 안에서 자연스럽게 연결되도록 설계되었습니다.면적표와 숫자만으로는 설명하기 어려운 무형의 가치가 있습니다. 그 가치는 다음 사용자가 이 자산을 인수했을 때 비로소 발현됩니다. 그런 의미에서 씨엔비빌딩은 꼭 현장에서 직접 가치를 느껴봐야 하는 자산입니다. 이미 향기와 맛이 살려진 원두는 누가 끓이더라도 좋은 한 잔이 되기 때문입니다.
