오늘의 프라퍼티 로스터리는 강남구 논현동, 학동역 도보 5분 거리에 자리한 단독주택입니다. 논현동 35번지 일대는 최근 서울에서도 용도 변화가 빠르게 일어나는 지역 중 하나입니다. 엔터테인먼트·광고·패션 등 크리에이티브 기업들이 논현로와 학동로 사이 골목으로 들어오면서, 주거지로만 기능했던 이 일대는 사옥과 근린생활시설이 모이는 곳으로 바뀌고 있습니다. 나영석 PD의 에그이즈커밍을 비롯한 유명 엔터·콘텐츠 기업들이 이 블록을 사옥 입지로 선택한 점도 이 변화를 잘 보여줍니다.
논현동 35-3 단독주택의 외부 전경. © 안명숙
크리에이티브 기업이 모이는 논현동 35번지
논현동 35번지 일대는 강남 주요 업무지구와 가까우면서도, 7호선 학동역을 통해 강남·잠실 방향으로 이동하기 편리한 입지입니다. 본 자산은 학동역에서 도보 5분 이내에 위치하며, 논현로와 학동로를 통해 CBD·YBD·GBD는 물론 분당·판교 업무지구로의 접근도 용이합니다.
인근 학동로25길과 논현로135길 일대에서는 최근 10년 간 13건의 재건축·리모델링이 완료됐습니다. 재건축된 건물은 대부분 70~200평대 소필지를 활용한 사례로, 연면적 200~600평 규모의 사옥형 건물이 주를 이룹니다. 업종별로는 엔터테인먼트(26%)와 광고(21%) 비중이 높고, 리테일(20%)과 F&B(13%)도 함께 자리하고 있습니다.
논현동은 학동공원과 가까운 조용한 주거지로 형성되어 왔지만, 최근에는 토지가격 상승과 업무·상업 수요 증가로 독립형 사옥 입지가 늘고 있습니다. 강남 핵심 권역과 가까우면서도 대형 오피스와 다른 독립적인 공간을 확보할 수 있다는 점이 이 일대의 가장 큰 경쟁력입니다.
엔터테인먼트, 스튜디오 등의 사옥이 모여있는 학동로25길의 전경. © 안명숙
합필 개발로 다양해지는 활용 가능성
본 자산은 논현동 35-3, 35-4 두 필지를 합산한 268.9평 규모의 토지입니다. 35-4 필지는 현재 야외 주차장으로 사용 중이며, 두 필지를 함께 개발할 경우 보다 넓은 건축 규모를 확보할 수 있습니다. 신축 개발 시 독립 사옥이나 플래그십형 근린생활시설로 활용하기 적합하며, 지하주차장을 확보할 경우, 1·2층은 F&B·쇼룸·갤러리 등 외부 고객을 맞이하는 공간으로, 3·4층은 사옥 또는 임대 사무소로 구성하는 방식도 가능합니다. 주변 사옥 사례처럼 브랜드를 보여주는 저층부와 업무 공간을 결합할 수 있다는 점에서, 단순 임대 건물보다 다양한 운영 시나리오를 기대할 수 있습니다.
또한 현재 건물 연면적은 94.5평에 그쳐, 앞으로 활용할 수 있는 여지가 큽니다. 제1종 일반주거지역 기준 건폐율 60%·용적률 150%를 적용하면, 재건축 시 건축면적 161.3평(+214%), 연면적 403.4평(+327%)까지 확보할 수 있습니다. 건축물은 현재 스튜디오로 임차 중이며, 이달 내 임차인 퇴거가 예정되어 있어 매매 이후 비교적 빠른 개발 검토가 가능합니다.
논현동 35-3 필지 옆에 위치한 35-4 필지는 현재 주차장으로 사용 중이다. 두 필지를 합필할 경우 보다 규모감 있는 건축이 가능하다. © 안명숙
Investment Highlight
1. 합필 개발을 통한 토지 활용도 확대
논현동 35-3, 35-4 두 필지를 함께 활용할 경우 단독 사옥, 플래그십형 근린생활시설, 임대형 업무공간 등 다양한 개발 방향을 검토할 수 있습니다. 주변 소필지 개발 사례와 비교해도 충분한 규모를 갖추고 있어, 토지 활용도와 개발 유연성을 높일 수 있습니다.
2. 강남권 낮은 공실률이 뒷받침하는 사옥 수요
GBD 공실률은 1.7%(2026년 1Q, Savills Korea)로 서울 주요 3권역 중 가장 낮은 수준입니다. 강남권 업무공간 수요가 견조한 상황에서, 논현동 35번지 일대는 대형 오피스와 다른 독립적인 공간을 원하는 기업들에게 대안이 될 수 있습니다. 신축 이후 자가 사용은 물론, 임대형 근린생활시설로도 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.
3. 임차인 퇴거 예정으로 빠른 개발 검토 가능
현재 건물은 스튜디오로 임차 중이나, 이달 내 임차인 퇴거가 예정되어 있습니다. 매매 이후 비교적 빠르게 개발 방향을 검토할 수 있다는 점은 본 자산의 실무적인 장점입니다. 다만 현행 주용도가 주택인 만큼, 법인 취득 시 취득세·대출 규제와 용도 변경 가능 여부는 사전에 세무·법률 검토가 필요합니다.
☕ Editor's Note
본 자산의 핵심은 현재 건물이 아닌, 논현동 35번지 일대의 입지와 남아 있는 개발 여력입니다. 인근에서 비슷한 개발 사례가 이미 이어지고 있는 만큼, 사옥이나 근린생활시설로 활용할 수 있는 가능성도 충분합니다. 다만 실제 사업성은 인허가, 설계, 공사비, 금융 조건에 따라 달라질 수 있어 충분한 사전 검토가 필요합니다.
