오늘의 프라퍼티 로스터리는 대전광역시 서구 둔산로 69에 위치한 금성빌딩입니다. 어느 도시든 시청이 위치한 곳은 도시의 가장 중심이자 중요한 기능을 하는 축이 됩니다. 금성빌딩은 대전시청과 인접한 입지로, 노른자위 지역에 위치해 있습니다. 지하철 역세권은 물론, 시청 등 주요 관공서, 대학병원 등 유동인구가 많은 시설이 가깝게 있는 대로변 빌딩이기 때문입니다.
일부 지방도시의 시청은 원도심에 위치하는 반면, 도시가 확장되면서 새도심으로 개발축이 옮겨간 곳이 있기도 하나, 대전은 둔산 택지개발 당시 시청 및 정부 제3청사를 둔산의 중심에 입지하도록 도시가 계획되면서 시청 주변은 대전의 행정, 상업, 주거의 중심지나 다름 없습니다.
금성빌딩은 대전시청, 대전지방법원, 시청역, 원광대치과병원 등의 행정 및 상업시설은 물론 둔산택지구내 5만여 배후가구의 입지여건을 자랑한다. Ⓒ국토지리정보원, 가공=시티폴리오
둔산동이 CBD로서 대전의 행정·상업 중심으로 자리를 굳혀가는 과정에서 이번에 소개하는 자산, 금성빌딩은 그 흐름을 함께 타며 코어 자산으로서의 가치를 쌓았습니다. 대전시청 인근이라는 지역적 우의, 원광대학교 치과병원과의 인접성이 만든 유동인구, 갤러리아 백화점과 금융기관이 밀집한 둔산로 대로변의 상업 에너지까지. 가치를 두텁게 하는 이 세 흐름이 교차하는 자리에서 이 자산은 한세대를 이어왔습니다.
둔산동, 대전의 행정·의료·상업이 겹치는 명불허전 입지
금성빌딩의 이력은 1990년대 초 둔산 택지개발사업으로 거슬러 올라갑니다. 현 소유주는 택지개발 당시 토지를 매입하고, 1998년 지하 1층·지상 9층 규모의 건물을 직접 신축했습니다. 둔산이 새 도시의 윤곽을 갖춰가던 시점에 대로변 핵심 필지를 선취하고 건물을 올린 것이지요. 이 선택이 이후 약 27년간 이 자산의 강점과 가치를 구축했습니다.
금성빌딩은 소유자가 신축후 한세대를 이어 운영관리한 건물로 입지나 건물 현황이 우수해 안정적인 임차관리가 용이하다. 택지개발된 도시로 주위 환경도 양호하다. Ⓒ안명숙
대전광역시 서구 둔산동은 대전시청, 법원, 검찰청이 집적한 행정 중심지이자 갤러리아 백화점, 주요 금융기관이 밀집한 상업 중심지로 단단한 주변 상권과 인프라를 구축해왔습니다. CBD로서 필요한 행정 기능과 상업 상권으로서의 밀도가 한 블록 안에 압축된 구조이죠.
금성빌딩은 대전 지하철 1호선 시청역이 도보 5분(390m) 거리에 있고, 대전시청이 도보3분 거리에 위치해 있습니다. 특히 주목할 지점은 원광대학교 치과병원과의 인접성입니다. 충청권 최대 규모의 치과 전문병원으로 하루 수백 명 이상의 외래 환자가 방문하는 이 병원은 이 블록의 평일 유동인구를 구조적으로 뒷받침하는 앵커 시설입니다. 행정·의료·상업 유동이 동시에 유입되는 대로변 자산은 둔산 전체를 봐도 흔치 않습니다.
또한 둔산지구는 5만세대의 배후주거를 확보한 곳으로 크로바아파트 등 대전에서 여전히 선호되는 단지가 입지해 있습니다. 따라서 상업시설과 주거, 행정시설 등이 혼재되면서 둔산은 평일과 주말의 유동인구 격차가 비교적 크지 않다는 것도 상업용 건물 입지에 장점으로 작용하고 있습니다.
대전 노른자위 입지가 만든 27년의 공실률 0%
금성빌딩의 공실률은 0%입니다. 이는 입지가 만든 중요한 결과이죠. 시청역 역세권이자 대전시청 인근이라는 강점은 이 건물에 입주한 전문직·법인 임차인들에게 이곳을 선택하게끔 하는 중요한 의미를 갖습니다. 고객 동선과 업무 네트워크가 이 일대에 형성되어 있는 이상, 임차인의 자발적 이탈 동기는 낮을 수밖에 없습니다.
여기에 원광대 치과병원이 만들어내는 의료 유동인구가 더해집니다. 지역 최대 치과 전문병원의 외래 수요는 인근 상가와 오피스의 배후 소비력을 지속적으로 공급합니다. 이 유동은 특정 시즌이나 경기에 연동되지 않는 안정적 수요 기반입니다. 행정 수요와 의료 수요가 교차하는 위치라는 점이 이 건물의 임대 안정성을 떠받치는 이중 구조입니다.
택지개발 초기부터 자리를 잡은 이 건물이 가진 또 다른 자산은 인지도입니다. 둔산동 업무 종사자와 유동인구에게 '금성빌딩'이라는 이름은 이미 이 지역에서 일종의 랜드마크로 인식되어 있습니다. 신규 임차 수요를 탐색해야 할 때, 기존의 인지도를 통해 추천하기에도 좋습니다. 좋은 입지를 기반으로 27년간 쌓아온 자산의 특장점이죠.
택지개발 시점 직접 매입·신축, 한 세대가 꾸려온 관리 이력
인지도가 있는 자산 특성과 약국, 패스트푸드, 사무실이 혼합된 용도로 외관 등 일부만 리모델링을 진행했을 때의 모습. AI로 랜더링한 이미지. Ⓒ제작=안명숙
Investment Highlights
공실률 0%의 임대차 구조를 그대로 인수하여 안정적인 임대 수익을 수취하는 전략입니다. 시청역 역세권과 원광대 치과병원 인접이라는 구조적 수요 기반이 임차 안정성을 지속적으로 뒷받침합니다. 매수자의 초기 운영 부담이 낮고, 즉시 수익 창출이 가능한 코어 자산의 전형적인 인수 방식입니다.
과거에는 보험사 등 금융권에서 임차 1순위였던 곳이었고, 지금은 세무사사무소 등 전문가 사무실 등 17개 임차인으로 나눠져 있어 1개 임차인의 손바뀜으로 운용 전략이 좌우되지 않는다는 장점이 있습니다
장기 체류 임차인 일부의 임대료가 현재 시장 가격 대비 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 매수 후 임대차 만기 도래 시, 둔산 CBD 동일 등급 오피스의 실거래 임대가를 기준으로 단계적 상향 조정을 협상하는 전략입니다. 이 입지의 높은 위치 의존도는 협상 레버리지로 작동하며, 공실 리스크 없이 수익률을 점진적으로 개선하는 Value-Add 접근입니다.
대전·세종·충청권을 영업 권역으로 하는 법인 또는 기관이 거점 오피스를 마련하고자 할 때, 활용할 수 있는 전략입니다. 대전시청 인근 둔산로 대로변 주소, 1호선 시청역 역세권, 원광대 치과병원 인접에 따른 높은 인지도, 이 세 조건은 외부 공신력이 중요한 금융·법무·컨설팅·의료 계열 법인에게 실질적인 브랜드 자산이 됩니다. 연면적 1,263평은 중소~중견 규모 법인의 충청권 본사로 충분한 규모입니다.
손색없는 입지를 살려 외관 및 내부 리모델링 등으로 임차인 타겟을 바꾸고 전체 수익가치를 높이는 전략도 유용할 것으로 판단됩니다
☕ Editor's Note
좋은 입지+ 안목있는 투자자=대를 잇는 우량 자산
소유주는 주변일대 개발계획이 시작되던 당시, 입지의 가능성을 바탕으로 이 필지를 선취하여 1998년 직접 건물을 올렸습니다. 이후 약 27년이 흐르면서 둔산이 대전의 강남으로 자리를 굳혀가고, 원광대 치과병원이 충청권 의료 허브로 성장하고, 시청역이 도심 교통의 핵심 결절점이 되는 과정을 이 자리에서 함께 견뎌온 자산입니다. 그 시간이 지금의 공실률 0%와 임차인 구성을 만들었습니다.
신경 써 로스팅된 원두가 섬세한 바리스타의 손에서 다시 한 번 추출되듯, 금성빌딩은 다음 소유자에게도 쌓여져 온 내공이 고스란히 전해질 수 있는 자산입니다.
