오늘의 프라퍼티 로스터리는 경기도 구리시 교문동 711-3, 12, 13번지에 위치한 백교지구 통합 물류 창고입니다. 남구리IC와 아천IC 두 개의 인터체인지와 인접해, 서울과의 접근성이 매우 우수한 자산입니다.
강변북로와 올림픽대로를 통해 강동·잠실권은 차량 17분, 성수는 20분, 강남권은 25분대에 진입할 수 있습니다. 서울 동북권을 거점으로 중소형급 규모의 라스트마일 물류센터를 찾는 투자자 및 실사용 법인 등에게 흔치 않은 조건을 갖춘 곳입니다.

백교지구 : 제1종지구단위계획구역이자 구리 동북측 라스트마일 거점

백교지구는 경기도 구리시 교문동 일대에 지정된 제1종지구단위계획구역으로, 도로 등 기반시설 확충이 단계적으로 진행되고 있는 지역입니다. 해당 매물은 구역 내 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접해 있습니다. 지구단위계획에 따른 인프라가 확장될 경우, 진입 여건 개선과 함께 토지가치 상승도 기대해볼 수 있는 위치입니다.

해당 입지는 백교지구내에서도 흔치 않은 200평 이상 규모의 단일 정형화 부지라는 장점이 있습니다. 본 부지는 구리시 교문동 711-3를 비롯해 3개 필지(대지·답·도로)를 통합해 235.95평 규모의 온전한 한 덩어리 부지로 구성되어 있어, 현황의 규모나 접근성 등 아쉬움을 보완할 수 있는 여지가 남아있다는 것이 가장 큰 장점입니다. 

추가 투자 없이 바로 가동되는 물류 하드웨어

현재 건물은 기둥이 없는 개방형 구조(일반철골구조)와 6.5m의 높은 층고를 갖추고 있어, 랙(Rack) 배치와 지게차 동선 효율을 높이는 데 유리합니다. 내부는 e-커머스 풀필먼트 및 쇼핑몰 겸용 물류센터로 즉시 사용 가능한 수준으로 관리되어 있어, 매수 직후 별도의 설비 투자 없이 가동이 가능합니다.

다만 부동산종합증명서상 건축물의 등재 용도는 ‘제1종근린생활시설(소매점)’로, 현재 물류 용도로 쓰이고 있는 것과는 차이가 있습니다. 현 소유 법인의 물류 창고로 사용 중이므로 신규 매입후 정식으로 물류시설로 운영하려면 매수 전 관할 구청과 용도변경 가능 여부 및 절차를 확인해 두는 것이 안전합니다. 현재와 같은 보관·재고관리 용도로 한정해 사용하거나, 용도변경 없이도 가능한 범위 내에서 운영하는 방안도 함께 검토할 수 있습니다.

3필지 통합과 보수적 가격이 만든 안전마진

부지는 711-3(대, 186.04평), 711-12(답, 45.07평), 711-13(도로, 4.84평) 3개 필지를 통합해 총 235.95평으로 구성되어 있습니다. 필지를 합필함으로써 건폐율·용적률 적용 시 버려지는 면적을 최소화했고, 신축 및 물류차량 진출입에 최적화된 동선을 확보할 수 있습니다.

매도가는 37억원으로 평당 약 1,568만원 수준이며, 이는 2024년 12월 기준 백교지구 내 최고가 거래(평당 약 2,046만원) 대비 약 23~25% 낮은 가격입니다. 거래사례비교법(약 36.0억원), 공시지가 비교법(약 35.5억원), 주변 매물 호가 기준(약 49.5억원) 등 복수의 평가 방식을 종합해도 현재 호가가 보수적인 범위에 위치해 있어, 매입 시점부터 안전마진을 확보할 수 있는 가격대로 볼 수 있습니다.

 Investment Highlights

1. 즉시 가동형 : 현재 컨디션으로 라스트마일 거점 임대·운영
현재 컨디션을 그대로 활용해 1톤~5톤 탑차 중심의 라스트마일 배송 거점이나 e-커머스 풀필먼트 센터로 즉시 임대·운영하는 전략입니다. 기둥 없는 개방형 구조와 6.5m 층고는 추가 설비 투자 없이 다단 적재를 가능하게 해, 매수자의 초기 운영 부담을 낮춰줍니다. 앞서 언급한 것처럼 정식 물류시설로 전환할 경우 용도변경 절차 확인이 선행되어야 합니다.

부지 규모(대지 235.95평)와 강남·성수 접근성을 극대화할 수 있는 고부가가치 도심형 물류 업종에도 특히 최적화되어 있습니다. 내부 관리 상태가 우수하고 고가 의류나 리빙 브랜드의 검수·패킹 및 도심 당일배송 기지로 적합한 명품·프리미엄 커머스 풀필먼트(쇼룸 겸용)가 한 가지 활용 방향입니다.

강동·송파·강남 및 다산신도시 등 풍부한 배후 인구를 고려하면, 신선식품·밀키트·트렌드 상품을 수 시간 내 직배송하는 도심형 MFC(마이크로 풀필먼트) 및 퀵커머스 거점으로도 활용도가 높습니다. 성수·강남권 기업들의 팝업스토어 용품이나 자재 보관, 향후 신축 시 상층부를 촬영 스튜디오로 활용하는 엔터테인먼트·패션 굿즈 복합 창고 역시 고려해볼 만한 시나리오입니다.

2.  밸류애드 신축형 : 용적률 150% 적용 시 복합자산으로 볼륨업
건축물 현황상 적용 용적률은 59.25%로, 법정 상한 대비 여유가 있는 상태입니다. 지구단위계획 기준 용적률 150% 적용 시뮬레이션에 따르면 3층 규모, 연면적 약 354평의 복합 건축물로 신축이 가능합니다. 단층 물류창고를 복합 물류·사옥 빌딩으로 전환할 경우 자산가치(Capital Gain) 상승을 기대할 수 있습니다.

3.  사옥 자가사용형: 강남·성수 접근성을 활용한 소형 법인 거점
남구리·아천 더블 IC 인접과 강동·잠실·성수·강남권으로 단축된 이동시간은 물류뿐 아니라 소형 법인의 거점 사옥으로도 매력적인 조건입니다. 패션·엔터테인먼트 업계의 팝업스토어 자재 보관과 사옥을 겸한 공간으로 활용하거나, 신축 시 상층부를 촬영 스튜디오나 사무공간으로 구성하는 복합 활용도 검토해볼 수 있습니다.

☕  Editor's Note
좋은 커피가 식거나 엎어지지 않게 잘 서빙하는 것 또한 커피를 즐기는 것에 있어 무척 중요한 요소입니다. 마찬가지로 유통에서 가장 예민한 구간은 소비자에게 닿는 마지막 한 걸음, 라스트마일입니다. 백교지구의 이 부지는 남구리IC와 아천IC 동시에 연결되어 있어, 강동·잠실·성수·강남 같은 서울 핵심 수요지로 빠르고 안정적으로 도달할 수 있습니다. 풍미를 갖춘 원두의 맛을 최적으로 느끼는 방법은 따뜻한 커피가 차게 식거나, 얼음이 채 녹기 전에 맛보는 것이 아닐까요?