주식으로 돈 벌어 전세살이 청산하는 실수요자가 ‘큰손’

2026년 하반기 수도권 아파트값 왜 오르나 
: 공급 감소, 전세가 상승, 유동성 증가가 수도권 집값 트리거된다

어느 때보다 큰 폭의 집값 상승이 예견된 하반기 수도권 아파트의 상승 원인은 크게 3가지로 요약됩니다. 첫 번째 요인은 공급 부족입니다. 공급 부족은 이재명 정부 출범부터 가장 중요한 집값 상승 배경으로 지목되어 왔습니다. 더욱이 지난 2022년 금리 급등에 의한 PF 급감으로 인허가 및 착공물량이 줄었고 입주 물량 감소로 이어지고 있기 때문입니다.

입주예정 물량 올해 35%, 내년 24% 줄어 공급감소 여전

한국건설산업연구원 발표 자료에 따르면 수도권 아파트 입주 예정 물량은 ▶26년 상반기 4만6520호 ▶26년 하반기 5만8629호 ▶27년 상반기 5만2724호 ▶27년하반기 6만3018호로 연도별 입주 예정 물량은 2025년 15만2433호 대비 2026년에는 35% 감소한 10만212호, 2027년에는 24% 감소한 11만5742호에 머물 것으로 예측됐습니다.

2026년 상반기 최저치 기록 후 소폭 증가세를 보일 것으로 예상되고 있으나 여전히 예년 수준에 밑도는 수준에 그칠 것으로 보입니다. 더욱이 최근 재개발∙재건축 사업이 활기를 띠면서 이주 및 철거 수요가 늘게 되면 공급 부족으로 인해 전월세는 물론 매매가에도 영향을 미칠 것으로 분석됩니다. 

신규 아파트 공급 부족을 완화하기 위해 다주택자의 양도세 중과 배제를 지난 5월9일자로 종료하고, 거주하지 않는 주택 매도를 통해 중고주택시장의 매물 유통량을 증가시키려는 정부 정책은 상반기 수도권 아파트 거래를 늘리는 역할을 했으나 가격 안정으로까지 이어지지는 않은 것으로 보입니다. 

전세가 상승이 매매가 밀어올린다

두 번째는 심상치 않은 전월세 가격 상승이 집값 상승의 트리거가 되고 있다는 점입니다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울 및 경기 남부는 2023년 10월 이후 지속적인 상승세를 이어오고 있고 최근에는 상승폭이 더 커지고 있습니다.

한국건설산업연구원 분석 자료에 따르면 2015년 이후 매매가와 전세 가격의 상관 선행성을 분석한 결과 2022년 10월 이후 매매와 전세간 선행하는 요인이 달라진 것으로 분석되었습니다. 이에 따르면 전세가 매매가의 레버리지 역할을 하는 우리나라 구조상 전세가 상승은 매매가 상승의 원인이 되고 있다는 것입니다. 반대로 매매가 상승이 전세가 상승으로 이어지지는 않기 때문에 전세가 안정이 매매가 변동성 완화에도 중요한 요인이 되는 것으로 확대 해석할 수 있습니다.

자가보유율이 55%대에 머무는 서울의 경우 전세가격 안정은 단순히 매매가 안정 측면 이상으로 중요하고 실질적인 이슈가 될 수 있어 정부의 고민이 깊어질 수밖에 없습니다.

전세가 상승이 전세대출 확장에 따른 유동성이 원인 중 하나로 지목되면서 전세자금 대출도 규제가 강화되는 추세이지만, 결국 실질적인 신규 입주 물량이든 중고주택시장에서든 전월세 물량이 궁극적으로 늘어나도록 정책적 배려를 우선시해야 한다는 지적이 설득력을 얻고 있습니다.

특히 당장 거주할 목적이 아닌 수요자가 집을 사는 것을 막는 토지거래허가구역 확대 정책이 시장의 전월세 물량을 급격히 소진시키게 되었고 의도치 않게 일시적 전세가 상승에도 적잖은 영향을 미치고 있어 정책적 효과에 대해서도 고민이 필요하다는 것이 현장의 지적입니다.

다만 당분간 토지거래허가제가 지정된 서울 전역과 일부 경기도 지역은 전세가 상승이 주택을 사는 레버리지로 작동되지 않는 구조로 차단되어 있어 2022년 이후 흐름과 같은 인과관계가 지속될 것인지 의문이 제기될 수 있습니다.

그러나 남의 집을 빌려 사는 비용이 과다하게 높아지다 보면 결국 매매 수요로 이어지는 현상은 그동안에도 주택시장에서 자연스럽게 볼 수 있었습니다. 이를 통해 미루어 보건대, 오히려 서울 외곽과 경기 등 매매가와 전세가 차이가 크지 않은 지역의 경우 전세가 상승이 매매가 오름세에도 직접적인 요인으로 작용할 가능성이 커질 것으로 보입니다.

주식 등 증가한 금융소득 부동산 재투자, 돈의 힘이 세진다

세번째는 늘어나는 가계소득과 유동성, 즉 돈의 힘 때문입니다. 한국건설산업연구원의 보고서 중 가계소비여력(실질노동소득)의 YoY변화율은 임금∙고용증가 등의 요인으로 2026년 1분기 10%P 증가한 것으로 나타나 2021년 1분기 이후 분기별 변화율 중 가장 큰 폭의 오름세를 보인 것으로 분석되었습니다.

과거 코인 등 가상자산의 실현소득으로 고가 부동산을 매입하는 영리치 소식을 현장에서 간간이 접할 수 있었으나, 최근에는 주식으로 몇십억에서 몇백억 단위의 이익을 최근 1~2년 사이 실현한 ‘보통사람들’의 이야기를 심심치 않게 듣곤 합니다.

최근 하이닉스와 삼성전자에서 성과급 등 목돈을 받은 근로자들이 수도권 아파트 구입에 나서면서 동탄은 올 들어 아파트값이 11% 올라 전국 1위를 기록한 것으로 보도되고 있습니다. 이에 앞서 지난해 하반기부터 현장에서는 이천이나 청주, 용인 등으로 출퇴근이 용이한 서울 강동, 송파구에 삼성전자와 SK하이닉스 직원들이 집을 구입하면서 집값 상승세가 심상치 않다는 전언이 있었습니다.

그런데 이 같은 현상을 입증해주는 데이터가 있습니다. 한국부동산원의 거주지별 아파트 매입자를 분석한 자료를 보면 최근 5년간 통계에서 비서울 거주자들의 매입이 많았던 곳은 강동구>송파구>서초구>동대문구>강남구 순으로 나타났습니다. 강동구는 서울외 지역 거주자 누적 거래건수는 9,574건으로 전체의 24.1%에 달해 가장 많은 것으로 조사됐고 2위는 6,741건(23.9%)의 송파구가 비서울권 거주자들에게 선호도가 높았던 곳으로 나타났습니다