이번 프라퍼티 로스터리는 강남에서도 목 좋은 자리에 들어선 자산입니다. 건물은 다시 지을 수 있어도 강남대로 대로변, 그것도 지하철 출구 바로 앞자리는 다시 만들어낼 수 없습니다.

짧지 않은 시간 자산가들의 부동산 투자를 지켜보면서 얻은 교훈 중 하나는, 내 자산으로 시간의 기회비용을 감내하는 방법입니다. 코로나 같은 위기가 와도 좋은 자리는 결국 그 값을 하기 때문에, 시간을 들여서라도 좋은 입지의 부동산을 사는 것입니다. 더 좋은 가치가 될 만한 곳은 당장의 수익 가치가 낮아도 시간이 지나 더 큰 자산이 될 수 있기 때문에, 대출 레버리지를 많이 활용하지 않고 좋은 자산을 사두는 전략은 진짜 부자들만이 할 수 있는 방법입니다.

이번 프라퍼티 로스터리가 소개하는 반포동 성창빌딩은 '여유 있는 자산가'라면 욕심을 내서 사두고 싶을 것 같은 곳, 강남대로 위에 놓인 더블 역세권 자산입니다.

논현역 4번 출구, 강남대로 위에 놓인 더블 역세권

성창빌딩은 지금은 고인이 되셨지만, 부동산을 매입·개발한 후 호텔을 운영해 사업 소득과 부동산 가치 상승으로 자산을 크게 일구신 A회장님을 통해 얻은, 귀감이 되는 교훈을 되새기게 하는 입지입니다. A회장님은 좋은 자리라면 언제나 큰 자산이 될 수 있다고 믿고 공들여 사고, 시간을 들여 개발 및 운영하면서 자산을 키웠습니다. 도시가 변화하면서 활용 가치가 낮은 곳은 처분해서 더 가치가 높아질 곳을 다시 개발하는 자금으로, 차입 없이 장기간 실패없이 부동산 투자로 가문을 일구셨죠.

성창빌딩을 보는 순간 A회장님이라면 아마 욕심 낼 만한 곳이라는 생각이 들었습니다. 강남대로의 대로변에 접해 있고 횡단보도를 건너 영동시장으로 이어지는 자리에 위치해, 도보 이동이나 차량 이동 모두에서 눈에 잘 띄는 자리입니다.

지하철 7호선과 신분당선이 겹치는 논현역 4번 출구까지 도보 약 2분(104m) 거리이며, 9호선과 신분당선이 만나는 신논현역까지 도보 약 7분(475m), 3호선과 신분당선이 지나는 신사역까지 도보 약 14분(820m) 거리에 있어 사실상 더블 역세권 입지입니다. 국토교통부 철도통계 기준으로 논현역(7호선+신분당선) 통합 일평균 승하차 인원은 약 4만 5천여 명 내외로, 강남대로 상권 활성화에 맞춰 해마다 유동인구가 증가하는 추세입니다.

이미 부동산 가격이 크게 상승하고 개발이 상당 부분 진행되어 온 강남역-신논현역 구간에 비해 개발 속도가 늦은 신논현-논현역 구간의 강남대로 인근은 최근 피부과, 안과, 성형외과, 한방병원 등의 메디컬 빌딩으로 탈바꿈하고 있습니다. 이면은 주거, 영동시장 등의 리테일 상권이 오랫동안 확대되어 온 곳이라 전면부의 개발 속도 및 트렌드에 맞춰 중소형 오피스, F&B 등의 다양한 상권으로 변화해 가고 있어 앞으로도 잠재 개발 여지가 큰 곳입니다.

부동산의 제1원칙도, 제2원칙도, 제3원칙도 입지라는 원칙에 그대로 들어맞는 곳

현재 지하 1층~지상 6층 규모의 근린생활시설로, 준공 이후 상당 기간 별도의 대수선 없이 운영되어 온 건물입니다. 노후도가 있는 만큼 매입 후 리모델링이나 신축을 통해 용적률을 재확보하면 자산가치와 임대 수익률을 함께 끌어올릴 수 있는 여지가 큽니다.

특히 논현역과 신논현역 사이 구간은 강남권에서 성형외과·피부과 등 메디컬·뷰티 수요가 집중되는 상권으로, 신축이나 리모델링 후 고수익 메디컬 업종을 통임대(Master Lease)하거나 우량 임차인을 유치하기에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 인근 영동시장 F&B 상권과도 연결되어 평일 업무 수요와 주말 집객력을 함께 갖춘 상권입니다.

성창빌딩 건물은 등기상 반포동 722-32와 722-31 두 필지에 걸쳐 지어진 집합건물이며, 이 중 B동이 성창빌딩에 해당하는 부분입니다. 집합건물로 개별 자산 매입 및 임대시 소유권 행사에 걸림돌이 없으나, 향후 가치를 더 높이려면 인접 필지와 함께 개발하는 편이 유리하며, 이 경우 단순히 면적이 늘어나는 것 이상의 가치 상승을 기대할 수 있을 것으로 예상됩니다.

Investment Highlights

Profile 1.  즉시 운영형 : 현 임대차 승계 후 메디컬·뷰티 통임대 전환
현재 성창빌딩은 건물이 노후되었으나 관리 상태가 양호하고 입지가 우수해 지층부터 옥상까지 공실 없이 임차인이 채워져 운영되고 있습니다. 매입 초기에는 현 임대차 구조를 그대로 승계해 안정적인 현금흐름을 확보하고, 이후 순차적으로 리모델링을 진행해 다른 업종으로 통임대 전환하는 전략입니다.

Profile 2.  통합 개발형 : 인접 토지 매입 후 대지 통합, 규모의 경제 확보
장기적으로는 인접 토지를 추가로 확보해 규모 있는 개발을 추진하는 전략입니다. 소유권이 다르고 별도의 건물로 운영되고 있어 개발에 소요되는 시간이 길어질 것으로 예상되는 것은 단점입니다. 다만, 중심이 되는 반포동 722-32를 매입하게 된다면, 추후 소요되는 시간 이상의 가치 상승으로 연결될 수 있는 중요한 단추를 꿰는 것입니다.

☕ 전문가의 Pick.  기다려서라도 사야 하는 자리
부동산 업계에서 가장 오래, 가장 널리 인용되는 격언은 '입지, 입지, 입지(Location, location, location)'입니다. 이 표현은 영국의 부동산 개발업자 해럴드 새뮤얼(Lord Harold Samuel, 1912~1987)이 1944년 영국 최대 부동산 기업 랜드시큐리티스(Land Securities)를 설립하면서 남긴 말로 널리 알려져 있죠.

그는 부동산에서 중요한 것은 오직 입지·입지·입지 세 가지뿐이라고 강조했고, 그의 말은 이후 전 세계 부동산 업계에서 자산가치를 설명하는 제1원칙이자 가장 자주 인용되는 투자 격언으로 자리 잡았습니다. 

값이 맞지 않으면 기다릴 수 있어도, 입지가 맞지 않으면 아무리 기다려도 소용이 없다는 것입니다. 강남대로 위, 논현역 4번 출구 앞이라는 자리도 다르지 않습니다. 건물은 다시 지을 수 있어도 이 위치는 다시 만들어낼 수 없습니다. 시간이 걸리더라도 확보해 둘 가치가 있는 타깃, 이러한 특징이야 말로 성창빌딩이 갖는 진짜 가치 아닐까요?