국내 고액자산가들에게 도쿄는 오랜 기간 매력적인 해외 투자처로 손꼽혀 왔습니다. 도쿄는 비행기로 2시간 남짓이면 닿을 수 있는 지리적 인접성과 문화적 친숙함 덕분에, 다른 어느 글로벌 도시보다 심리적 장벽이 낮기 때문입니다. 그렇다 보니 세컨드하우스나 글로벌 자산 거점으로서 꾸준히 각광받고 있습니다.

최근 아자부다이 힐스 효과에 힘입어 도쿄 프라임 주거에 대한 관심은 한층 더 높아지고 있습니다. 막연히 시세차익을 기대하는 수준 이상으로 글로벌 도시, 도쿄를 바라보고 있는 것이죠. 하지만 막상 어느 지역의, 어떤 자산을 골라야 할지 고민하다 보면 생각보다 높은 정보의 벽에 부딪히곤 합니다. 계약 관행부터 세금, 등기, 관리와 향후 매각은 물론, 도쿄라는 도시가 지닌 고유의 지리 감각까지 한국과는 다른 지점이 너무나 많기 때문입니다.

도쿄 프라임 주거 시장에서 노하우를 축적해온 전문가는 현지 부동산 시장을 어떻게 파악하고 있을까요? 아자부다이 힐스 레지던스, 파크 코트 토라노몬과 아오야마 등 도쿄 핵심 프라임 자산을 전문으로 다루는 JOO REAL ESTATE 조민수 대표를 만났습니다. 일본 현지에서 국내 핵심 금융기관과 협업하며 고액자산가의 자산 매입을 지원해온 조민수 대표와 함께, 도쿄 프라임 부동산 시장에서 좋은 자산을 선별하는 명확한 기준을 알아봅니다.

제가 일본에 온 이유는 처음부터 부동산이었습니다. 어디로 향해야 하는지 고민하던 시기에는 미국과 일본의 부동산 시장을 함께 고민하기도 했습니다. 미국, 그중에서도 뉴욕은 세계에서 가장 큰 부동산・금융 시장 중 하나였고, 일본은 한국과 가까우면서도 제도와 시장 구조가 선진화된 나라였습니다. 어릴 때부터 로타리클럽 활동 등을 통해 일본을 몇 차례 방문하고 경험하는 과정을 거쳐 일본행을 결심하게 되었습니다.

일본에서 부동산학부를 졸업한 뒤, 일본 대기업 부동산회사^*에서 약 10년간 한 회사에서 실무 경험을 쌓았습니다. 부동산의 프로세스, 계약관행, 임대관리, 고객 대응, 법인 거래, 고급 주거 시장을 현장에서 배울 수 있었고 시장 흐름을 구체적으로 느낄 수 있었습니다. 

이후에는 본사에서 한국계 증권사와 함께 1,000억 원 이상 규모의 리츠 및 기관투자 대상 부동산 소싱을 진행했고, 일본 부동산 직접투자를 희망하는 고액자산가분들의 매입을 지원하는 경험도 하게 되었습니다. 특히 해외 부동산 투자에 관한 고액자산가분들의 니즈와 관점을 보다 구체적으로 알게 되었습니다. 

계속해서 한국 고객들의 일본 부동산에 대한 관심은 커지고 있었지만, 실제 거래 과정에서는 정보 비대칭 문제가 컸습니다. 일본의 계약관행, 대출, 세금, 관리 구조, 송금, 등기, 매각방식은 한국과 다릅니다. 단순히 좋은 매물을 소개하는 것만으로는 고객의 불안과 리스크를 충분히 줄일 수 없었습니다. 그래서 JOO REAL ESTATE(주 부동산)를 설립하게 되었습니다.

고객이 일본 부동산을 단순히 '사는 것'에서 끝나는 것이 아니라, 왜 사는지, 어떤 구조로 사야 하는지, 어떻게 관리하고, 나중에 어떻게 매각할 수 있는지까지 함께 설계하는 회사가 필요하다고 생각했습니다.

현재 JOO REAL ESTATE는 일본 부동산을 포트폴리오 관점에서 검토하는 한국의 고액자산가, 법인, 패밀리오피스, 금융기관 고객을 주로 지원하고 있습니다. 투자자분들의 실거주, 세컨드하우스, 임대수익, 엔화 자산 보유, 자녀 유학, 장기 체류 등 고객의 목적에 따라 적합한 물건과 매입 구조는 달라집니다.

특히 도쿄 고급 주거 시장에서는 단순히 “좋은 주소”만으로 판단할 수 없습니다. 그 지역의 수요층, 관리, 향후 매각 가능성, 외국인 투자자 입장에서의 세금∙대출∙송금∙관리 구조까지 함께 봐야 합니다.

JOO REAL ESTATE는 한국 고객과 일본 부동산 시장 사이에서 단순한 중개자가 아니라, 현지 실무를 이해하고 고객의 목적에 맞는 구조를 설계하는 파트너가 되고자 합니다.

 

6년 전쯤, 한국 고객님의 일본 부동산 매입을 지원했던 일이 지금까지도 기억에 남습니다. 당시 고객님은 일본과 미국에 각각 법인을 설립하여 해외 자산을 분산해 관리하고 계셨고, 일본 부동산도 개인 명의 매입이 아니라 법인을 활용한 장기 보유 관점에서 검토하고 계셨습니다.

당시 진행했던 물건은 지금의 아자부다이 힐스가 개발되기 전, 바로 인접한 부지에 위치한 타워맨션이었습니다. 지금은 아자부다이 힐스라는 이름만으로도 지역의 상징성을 분명하게 체감하고 있지만, 그 당시만 하더라도 개발된 가치가 명확하게 드러나기 전이었죠.

이 지역이 앞으로 어떻게 바뀔 수 있는지, 주변 개발이 주거 수요와 자산가치에 어떤 영향을 줄 수 있는지, 그리고 외국인 고객이 법인 명의로 보유했을 때 세금, 관리, 자금 이동, 향후 매각까지 무리가 없는지를 함께 면밀히 검토했습니다.

그때의 경험은 지금 JOO REAL ESTATE가 일을 하는 방식과 무엇을 중요하게 여기는지와도 무척 닮아 있습니다. 매물을 소개하는 것에서 끝나는 것이 아니라, 고객이 왜 이 물건을 사야 하는지, 어떤 구조로 사야 하는지, 어떻게 관리하고 나중에 어떻게 매각할 수 있는지까지, 어쩌면 한 물건의 전체 순환 과정을 설계하는 방식이죠. 

특히 도쿄의 고급 주거 자산은 현재의 가격만 보고 판단하기에는 무리가 있습니다. 지역의 변화, 개발의 흐름, 수요층, 관리, 환금성에 대한 부분까지도 같이 봐야 합니다. 일본 부동산을 단순 매입이 아니라 자산구조의 일부로 접근했다는 점에서 제게도 무척 의미 있는 경험이었습니다.

 

도쿄 프라임, 하이엔드 주거는 단순히 자산의 가격이 오른다는 점보다, 도시 자체가 가진 안정성과 수요라고 생각합니다. 도쿄는 일본의 정치, 금융, 기업 본사, 외국계 기업, 대사관, 고급 리테일, 의료, 교육, 미식 등 인프라가 집중된 도시입니다. 

특히 도심 5구(치요다구, 추오구, 미나토구, 시부야구, 신주쿠구) 일부 지역은 업무와 생활, 문화 인프라가 짧은 거리 안에 겹쳐 있습니다. 이런 구조는 장기적으로 고급 주거 수요를 유지하는 데 중요한 요소라고 봅니다.

또 하나는 공급의 희소성입니다. 도쿄는 계속 개발되는 도시이지만, 정말 좋은 입지의 프라임 주거는 생각보다 많지 않습니다. 최근에는 건축비와 인건비 상승, 일본 특유의 도심 재개발의 권리문제 등으로 인해, 좋은 입지에 이미 자리 잡은 하이엔드 주거의 희소성이 더 커질 가능성도 있다고 봅니다.

다만 모든 도쿄 부동산이 같은 방향으로 움직인다고 보지는 않습니다. 결국 중요한 것은 도쿄 안에서도 어떤 지역, 어떤 건물, 어떤 구조의 자산을 선택하느냐라고 생각합니다.

 

최근 도쿄부동산을 검토하는 고객층은 계속해서 다양해지고 있습니다. 과거에는 “엔화가 낮다”, “일본 부동산이 저평가되어 있다”는 관점에서 접근하는 분들이 많았다면, 최근에는 단순한 시세차익보다 자산 배분의 관점에서 일본을 보는 고객 수요 또한 많아졌습니다.

저희가 주로 만나는 고객은 주로 한국의 고액자산가, 법인, 패밀리오피스, 금융기관 고객, 그리고 일본과 비즈니스나 생활의 접점이 있는 분들입니다. 개인 고객은 실거주, 세컨드하우스, 자녀 유학, 장기 체류, 임대수익, 엔화 자산 보유 등 목적이 다양하고, 법인 고객은 일본 내 법인 설립, 임직원 주거, 사무소, 장기 보유 자산과 연결해서 검토하는 경우가 있습니다

 

한국 고액자산가분들이 가장 먼저 관심을 두는 곳은 아무래도 도쿄 도심부입니다. 미나토구, 치요다구, 추오구, 시부야구, 신주쿠구 일부 지역을 중심으로 보시는 경우가 많고, 고객의 목적에 따라 메구로구, 시나가와구, 분쿄구까지 검토하시는 분들도 있습니다.

그중에서도 특히 도쿄 3구인 미나토구, 치요다구, 추오구에 대한 관심이 높습니다. 미나토구는 아자부, 롯폰기, 아카사카, 아오야마, 시로카네, 히로오, 토라노몬 등 대사관, 외국계 기업, 고급 레지던스, 미식과 리테일 인프라가 함께 갖춰진 지역이 많아 한국 고액자산가분들이 이해하기 쉬운 지역입니다.

치요다구와 추오구는 도쿄역, 마루노우치, 오테마치, 니혼바시, 긴자와의 접근성이 좋고, 주변 대규모 재개발과 연결해서 검토하시는 경우가 많습니다. 최근에는 츠키지 일대 재개발처럼 도시의 흐름이 바뀌는 지역에 대해서도 관심이 높습니다.

또 최근에는 도쿄 워터프론트 지역도 많이 검토됩니다. 하루미, 가치도키, 츠키시마, 토요수와 같은 지역은 대형 타워맨션, 도심 접근성, 생활 인프라가 결합되어 있어 실거주와 투자 양쪽에서 관심이 늘고 있습니다. 한국 고객분들은 서울의 한강변 타워맨션이나 잠실, 송도와 비교해서 이해하시는 경우도 많습니다.

단지로 보면 아자부다이 힐스, 롯폰기 힐스, 토라노몬 힐스, 미타 가든 힐스, 파크코트 계열의 일부 단지, 그리고 워터프론트 지역의 대표적인 대형 타워맨션들이 자주 검토 대상이 됩니다. 다만, 지역명이나 단지명만으로 판단해서는 안 됩니다. 같은 단지 안에서도 방향, 층수, 전망, 구조, 관리, 평단가, 향후 매각 가능성 등에 따라 평가가 달라집니다. 결국 중요한 것은 유명한 지역을 사는 것이 아니라, 그 안에서 어떤 방을 어떤 가격과 구조로 선택하느냐라고 생각합니다.

 

도쿄에서 프라임 주거를 볼 때 저는 단순히 가격이 비싸거나 유명한 지역에 있다는 것만으로 판단하지 않습니다. 가장 중요한 것은 입지, 희소성, 지속성 입니다.

입지를 볼 때도 단순히 역과의 거리나 현재의 편리성만 보지 않습니다. 일본에서는 그 지역이 과거에 어떤 입지였는지, 어떤 사람들이 살았던 곳인지, 오래전부터 고급 주거지로 인식되어 왔는지도 매우 중요합니다. 
예전부터 무사・대명 저택지였던 곳, 대사관이나 정재계 인사, 문화인들과 연결된 지역, 조용한 주거지로 오랜 시간 유지되어 온 곳은 일본 사람들에게도 지역의 신뢰감이나 품격으로 받아들여지는 경우가 많습니다. 

결국 프라임이라는 것은 단순히 비싼 물건이 아니라, 과거부터 이어져 온 입지의 신뢰감, 현재의 희소성, 그리고 나중에 다시 팔 수 있는 구조를 함께 갖춘 물건이라고 생각합니다. 

또한 건물 자체의 관리는 물론이거니와 수요층도 함께 봐야 합니다. 일본인 고액자산가, 외국인 임원, 법인 수요, 해외 투자자 수요가 겹치는 물건은 상대적으로 환금성이 좋고, 임대나 재매각 시에도 선택받을 가능성이 높다고 봅니다.

 

도쿄 프라임 주거는 매수자와 매도자 모두 신중하게 움직이는 시장입니다. 다만 희소성 있는 입지, 전망이나 구조가, 그리고 상징성 있는 물건은 매도 시에도 수요가 있는 편입니다. 특히 미나토구, 치요다구, 추오구, 시부야구 일부 지역의 대표적인 단지들은 일본인 고액자산가뿐 아니라 외국인 투자자와 법인 수요도 있어 환금성이 비교적 좋다고 봅니다.

반대로 가격(평단가)만 높고 임대수요가 약하거나, 임차인이 선호하지 않는 구조 등  특수한 물건은 매각에 시간이 걸릴 수 있습니다. 그래서 매입할 때부터 “나중에 누구에게 다시 팔 수 있는가”를 같이 봐야 한다고 생각합니다.

 

도쿄 부동산은 매물 소개만으로 끝나는 시장이 아니라고 생각됩니다. 고객님 입장에서는 매입 전 조사, 자금 송금, 대출, 세금, 계약, 등기, 관리, 임대 운영, 향후 매각까지 모두 연결되어야 합니다. 특히 한국 고객은 일본어 문제도 있지만, 그보다 일본 부동산을 보는 기준 자체가 다르다는 점이 더 중요합니다. 한국식 부동산 판단 기준이 일본에서는 그대로 통하지 않는 경우가 많습니다. 일본의 현지에 있으며 실무를 이해하고, 한국 고객의 자산관리 관점을 이해하며, 매입 후 관리와 매각까지 연결할 수 있어야 한다고 생각합니다.

JOO REAL ESTATE는 단순히 매물을 소개하는 것이 아니라, 고객이 왜 이 물건을 사야 하는지, 어떤 명의와 구조로 사야 하는지, 어떻게 관리하고 나중에 어떻게 매각할 수 있는지를 함께 검토합니다. 이런 부분들 때문에 고객님이 저희를 믿고 찾아와주시는 것 같습니다.

 

한국과 일본의 투자 성과를 단순히 하나의 숫자로 비교하기는 어렵습니다. 지역, 매입 시점, 환율, 대출 여부, 세금, 임대 운영 여부에 따라 결과가 달라지기 때문입니다. 이러한 부분들을 감안하여 말씀드리면 
실제 사례로, 저희가 세미나에서 소개했던 파크코트 아오야마 더 타워(PARK COURT AOYAMA THE TOWER)가 있습니다. 

❶ 해당 물건은 2022년 6월 약 2억 500만엔에 매입했고, 제경비를 포함한 전체 매입비용은 약 2억 1,935만엔이었습니다. 

❷ 2026년 7월 기준 예상 매매가격은 약 3억 8,142만엔으로, 단순 시세 차익은 약 1억 6,207만엔 수준입니다.

❸ 여기에서 매각 비용과 4년간의 비용(관리비 및 고정자산세등)을 반영하면 예상 총 수익은 약 1억 3,687만엔으로 계산됩니다. 

❹ 원화로 환산하면 환율에 따라 가정하면 약 13억원(100엔/950원)에서 15억원(100엔/1100원) 수준입니다.

이 사례는 단순히 가격이 오른 사례라기보다, 아오야마라는 입지, PARK COURT라는 브랜드, 도쿄 도심 하이엔드 주거의 수요, 그리고 향후 매각 가능성을 함께 보고 매입한 사례입니다. 다만 실제 투자 성과는 환율, 세금, 대출, 보유비용, 임대수익, 매각 시점에 따라 달라지기 때문에, 저희는 항상 물건별로 별도 시뮬레이션을 진행합니다.

  

향후 3~5년은 도쿄 프라임 주거 안에서도 물건별 차별화가 더 강해질 것이라고 봅니다. 도쿄 전체가 무조건 오른다고 보기는 어렵습니다. 금리, 환율, 글로벌 경기, 가격 부담에 따라 단기적인 조정은 있을 수 있습니다.

다만 도쿄 도심의 좋은 입지, 공급이 제한적인 하이엔드 주거, 희소성 있는 물건들은 장기적으로 수요가 쉽게 사라지기 어렵다고 생각합니다.

앞으로는 “도쿄니까 괜찮다”가 아니라, 도쿄 안에서도 어떤 지역, 어떤 물건, 어떤 구조를 선택하느냐가 더 중요해질 것 같습니다. 저는 도쿄 프라임 시장을 조심스럽게 긍정적으로 보고 있지만, 예전보다 더 선별적으로 접근해야 하는 시장이라고 생각합니다.

 

도쿄 부동산은 이제 한국 자산가분들에게 자산 배분, 포트폴리오의 한 축으로 검토되는 해외 부동산 시장이 되고 있다고 생각합니다. 

하지만 일본 부동산은 한국 부동산의 기준으로 보면 다른 점이 많습니다. 한국에서는 개발 호재나 시세차익이 중요할 수 있지만, 일본에서는 입지의 지속성, 관리, 임대수요, 매각 가능성 등이 매우 중요합니다. 시간이 지나도 수요가 남고, 관리가 유지되며, 다시 팔 수 있는 구조를 갖추었을 때 비로소 '프라임'이 된다고 생각합니다. 

이번 인터뷰가 국내 자산가와 자문 전문가분들이 도쿄 부동산을 가격이나 수익률만이 아니라, 지역의 맥락과 보유 구조, 출구전략까지 함께 보는 계기가 되었으면 합니다.