청담역과 강남구청 사이, 도로 2면에 접한 코너 입지
대상지는 7호선 청담역 5·6번 출구에서 직선거리 약 100m 떨어진 초역세권에 위치하며, 반경 1km 안에 강남구청역, 삼성중앙역, 봉은사역이 함께 있습니다. 삼성로와 학동로가 만나는 학동로82길·삼성로126길 코너 필지로, 남측 12m 도로와 북동측 6m 도로에 동시에 접해 있어 신축 시 사옥 정면과 측면 모두 가시성 높게 노출되는 조건입니다.
북쪽으로 청담역·청담근린공원, 동쪽으로 경기고등학교·고급빌라 단지, 서쪽으로 강남구청·강남세무서·삼성힐스테이트·래미안라클래시, 남쪽으로 삼성중앙역·삼성로 업무지구가 자리합니다. 용도지역은 준주거지역이며, 청담지구 지구단위계획구역으로 지정되어 건축물 밀도와 용도가 체계적으로 관리되는 지역입니다.
영동대로 복합개발과 국제교류복합지구가 함께 만드는 배후 잠재력
대상지가 속한 강남~삼성~잠실 축은 서울시 2040 서울도시기본계획에서 강남을 국제업무 중심지로, 삼성~잠실 일대를 MICE 산업벨트로 지정해 관리하는 권역입니다. 현대차그룹은 삼성동 옛 한전 부지에 지하 8층·지상 49층 규모(연면적 97만 2,000㎡)의 글로벌비즈니스센터(GBC)를 추진 중이며, 1만 1,000㎡ 규모의 도시숲 '그레이트파크'와 1만 3,000㎡ 규모의 포디움 옥상정원, 2,000석 규모 가변형 공연장 등을 포함한 설계안이 2026년 9월 서울시 건축위원회 심의를 통과했습니다.1
코엑스와 삼성역을 잇는 영동대로 지하공간 복합개발은 광역철도(GTX-A·삼성역)와 버스환승센터, 지하도시를 조성하는 사업으로, 2026년 9월 기준 평균 공정률 약 61% 수준까지 진행되었습니다.2 두 사업 모두 완공까지는 시간이 더 필요하지만, 완성 이후에는 삼성동~청담동 일대 업무·상업 수요와 유동인구가 함께 늘어날 전망입니다.
[1] 아시아경제, 정두환, 2026.09.09. "현대차 GBC, 대규모 공원과 전시·공연장 갖춘 문화 거점으로 조성"
[2] 데일리안, 임정희, 2026.05.20. "삼성역 철근 누락 파장 확산…영동대로 복합개발 사업도 흔들리나"
Investment Highlights
대상지는 남측 12m·북동측 6m 도로에 동시에 접한 코너 필지로, 대로변 가시성과 접근성을 모두 갖춘 신축 부지입니다. 이미 받아둔 건축허가는 업무시설(2~7층 사무소)을 중심으로 소매점·휴게음식점·학원·골프연습장 등 근린생활시설과 전시장(문화 및 집회시설)이 결합된 복합용도로 구성되어 있어, 사옥형 오피스든 임대형 오피스·근생 빌딩이든 매입 즉시 같은 설계로 착공할 수 있습니다. 코너 필지 특성상 저층부 근생 임대료와 상층부 사무소 임대료를 함께 노릴 수 있어, 신축 후 임대 구성의 유연성도 높은 편입니다.
매매가 425억원은 REM 알이엠프로퍼티가 2026년 7월 13일 기준으로 산정한 탁상감정가 432억 2,400만원보다 약 7억 2,400만원 낮은 수준이며, 밸류맵 기준 종전 마케팅가 550억원 대비 125억원(약 22.7%) 낮아진 조정 가격입니다.
대상지는 현재 나대지 상태로, 매도인 책임 하에 명도를 진행해야 하는 기존 건물·임차인 자산과 달리 명도 절차 자체가 필요 없습니다. 2024년 3월 21일 강남구청으로부터 취득한 신축 건축허가(허가번호 2024-건축과-신축허가-33)를 통해 설계·인허가가 이미 완료되어 있어, 통상 강남권 신축 인허가에 소요되는 기간과 불확실성 없이 매입과 동시에 착공 단계로 바로 진입할 수 있습니다.
☕ 전문가의 Pick. 코너 입지와 인허가 로스팅, 건축으로 향기만 입히면 금상첨화
삼성동 52-6, 52-18은 도로 2면에 접한 코너 입지와 사무실·근생 복합 신축 건축허가라는 로스팅 과정을 이미 거친 자산입니다. 명도 협의도, 인허가 불확실성도 없이 매입과 동시에 착공 단계로 넘어갈 수 있다는 점은 사옥 신축을 계획하는 실수요자와 개발형 투자자 모두에게 시간과 리스크를 줄여주는 조건입니다.
청담역 초역세권이라는 입지의 힘, 영동대로 복합개발·GBC로 이어지는 배후 개발 잠재력, 그리고 감정가·당초 마케팅가 대비 낮아진 가격까지 더해지면서, 이 자산은 강남권에서 흔치 않은 즉시 착공형 코너 사옥 부지로 평가됩니다.
