상장리츠는 안정적인 배당 현금흐름을 제공하고, 주식시장에서 쉽게 사고팔 수 있으며, 전문가들이 부동산 투자와 관리를 대신해준다는 장점이 있습니다. 그러나 주식시장 변동성에 노출되어 있다는 점, 운용사의 역량과 전략에 따라 투자성과가 달라질 수 있다는 점, 금리에 다소 민감하다는 단점도 유의하여야 합니다.
장점1 : 안정성이 높은 배당 현금흐름
장점2 : 언제든지 사고 팔 수 있다
실물 부동산과 달리, 상장리츠는 주식시장에서 쉽게 사고 팔 수 있습니다. 분양형 상가 및 숙박시설, 오피스텔, 꼬마빌딩 등 실물 부동산을 거래하기 위해서는 중개인을 거쳐야 할뿐만 아니라 잠재 매수자 또는 매도자를 찾아 계약을 체결하기까지 많은 절차가 필요하며 긴 시간이 소요됩니다. 원하는 시점에 즉시 투자하거나 혹은 매도하여 현금화하기가 어렵습니다. 하지만 상장리츠는 안정적인 월세에 기반한 배당금과 매각차익 등 부동산 투자의 특징을 가지고 있으면서도 유동성이 높아서 언제든지 투자하고 팔아서 현금화할 수 있다는 장점이 있습니다.
장점 3 : 전문가가 투자와 운영을 대신해준다
부동산은 매력적인 자산이지만 높은 전문성이 필요합니다. 자산시장과 국내외 금융환경에 대한 전망을 토대로 투자전략을 수립하고, 우량자산을 발굴하고, 최적의 자금조달구조를 설계하고, 적절한 가격에 매입하여 가치를 상승시키고, 시장타이밍에 맞게 자본구조를 변경하거나 자산을 높은 가격에 매도할 수 있는 전문성을 요합니다. 상장리츠의 부동산 투자는 이러한 전문성을 지닌 자산관리회사(Asset Management Company, “AMC”)가 수행합니다. 투자 이후 부동산의 운영관리도 전문회사가 대신합니다. 임차인을 구하는 일부터, 엘리베이터 수리, 바닥청소, 보안유지까지 건물관리(Property Management)와 시설관리(Facility Management)에 전문성을 지닌 부동산서비스회사가 수행합니다. 이처럼 직접하기 어려운 일을 전문가가 모두 대신해주기 때문에 리츠로 부동산에 쉽게 투자할 수 있습니다.
단점1 : 주식시장의 영향을 받음
단점 2 : 운용사의 운용역량과 전략에 영향을 받음
입지와 스펙이 모두 동일한 가상의 건물이 2개가 있고 그 건물에 각각 투자하는 리츠 A와 B가 있다고 해보겠습니다. 그렇다면 리츠 A와 B에 투자했을때 같은 성과가 날까요? 배당금도 똑같고 주가도 똑같이 오르내리게 될까요? 그렇지 않습니다. 예를 들어, 리츠A는 금리인상을 전망하고 고정금리로 대출을 받았고 실제로 금리인상이 일어났다면 리츠A의 배당금이 더 많을 수 있고 주가도 더 높을 수 있습니다. 뿐만 아니라 리츠A의 다음 신규자산 투자전략이 더 분명하고 타당한 것으로 평가된다면 역시 주가가 더 높게 형성될 수 있습니다. 이렇듯, 리츠 투자는 단순히 건물 그 자체에 투자한다기 보다 부동산 투자를 본업으로 하는 회사의 주식에 투자하는 것에 더 가깝습니다. 리츠가 보유한 건물의 입지와 스펙만큼이나 운용사의 투자역량, 자본운용역량, 제시하는 전략도 투자성과에 중대한 영향을 미치게 됩니다.
단점3 : 금리에 민감함
리츠는 부동산에 투자할 때 주식시장에서 조달한 주주들의 돈 뿐만 아니라 차입과 사채도 활용합니다. 부채에서 발생하는 이자비용은 리츠의 주요 비용항목입니다. 때문에 이자율이 조금만 올라도 리츠의 이자비용이 크게 증가하여 배당금이 하락할 수 있는 위험이 있습니다.
그러나 리츠도 이와 같은 위험을 인지하고 있기 때문에 고정금리 부채와 파생상품을 활용하여 위험을 회피하거나 적절한 시점에 차환하는 전략으로 금리 영향을 최소화할 수 있습니다. 우수한 자본운용역량을 바탕으로 이자율 위험 관리가 잘되고 있는 리츠는 금리 인상기에 영향을 덜 받고 넘어갈 수 있습니다.
