차입의존도란 LTV와 비슷한 개념으로써 리츠의 자산 중 부채가 차지하는 비중을 나타냅니다. 리츠의 재무건전성과 레버리지 수준을 평가할 수 있는 지표입니다. 

리츠는 자산을 매입할 때 부채를 활용하는 경우가 많습니다. 주로 담보대출과 채권발행을 통해 건물 매입자금의 일부를 조달합니다. 적절한 레버리지는 자기자본 수익률 향상에 도움이 되기 때문입니다. 그러나 레버리지가 과도하면 위험할 수 있습니다. 손실을 흡수할 수 있는 자기자본이 적어 채권자 위험이 높음을 의미하고 이는 곧 불리한 신용등급과 차입조건을 마주해야 할 수 있음을 나타냅니다. 또한 추가차입 여력이 부족하기 때문에 우량자산이 매물로 나와도 투자기회를 놓칠 수 있습니다. 

SPI는 리츠의 레버리지를 나타내는 지표로 ‘차입의존도’를 사용하고 있습니다. LTV(Loan To Value)와 비슷하게 리츠의 부채를 자산으로 나눈 비율입니다. 분자에는 리츠의 차입금과 사채 그리고 실질적으로 차입의 성격을 가진 우선주가 포함됩니다. 분모는 자산총액을 사용하되 장부에 반영되지 않은 공정가치 평가액이 있다면 이를 반영합니다. 예를 들어, 재무상태표상 투자부동산이 100억으로 기재되어 있지만 최근 감정평가액이 120억인 경우 자산총액에 상승분 20억을 반영하여 계산합니다.

‘차입의존도’는 연결 또는 개별재무제표에 기반하여 SPI 시스템이 자동으로 산출합니다. 재무제표를 기초로 하고 있기 때문에 한계점이 있습니다. 리츠의 연결재무제표 작성대상에 포함되지 않는 Vehicle은 지분법적용투자주식, 당기손익-공정가치측정금융자산 등으로 부동산 자산이 아닌 금융자산으로 장부에 등장합니다. 이러한 투자 건은 자산과 부채로 나눠서 표시 되는 것이 아니라 투자한 증권의 가치만 자산계정에 기록됩니다. 따라서 투자에 내재된 레버리지는 감춰지게 됩니다. 즉, 연결재무상태표상 ‘부동산’보다 ‘부동산 관련 증권’이 더 많을 수록 ‘차입의존도’는 실제보다 더 낮게 계산되는 편향성을 가지기 때문에 해석에 유의하여야 합니다.