D/EBITDA란 (Debt to Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization) 리츠가 벌어들이는 이익 대비 부담하고 있는 부채 부담 수준을 나타내는 지표입니다.

리츠는 안정적인 운영을 위해 감당가능한 범위 내에서 적정한 규모로 부채를 유지하여야 합니다.  예를 들어, D/EBITDA가 10배인 경우 1년 이익이 100억일 때 1000억의 부채를 지고 있음을 의미합니다. 이 지표가 너무 높으면 벌어들이는 이익 대비 과도한 빚을 지고 있음을 나타냅니다. 원리금 상환능력에 의문이 생길 수 있으며 신용등급 하향을 초래할 수 있습니다.  

D/EBITDA에서 분자 Debt는 리츠가 실질적으로 빌린 돈을 의미합니다. 차입금과 사채 그리고 실질적 차입부담이 내재되어 있는 우선주를 포함합니다. 분모 EBITDA는 영업손익에 감가상각비를 더하여 계산합니다. 이때 EBITDA는 TTM(직전 12개월, ‘Trailing Twelve Months’) 기준을 사용합니다.

 SPI는 연결 또는 개별재무제표에 기반하여 시스템에 의해 자동으로 D/EBITDA를 산출하고 있으며, 이로 인한 한계점이 존재합니다. 리츠의 연결재무제표 작성대상에 포함되지 않는 Vehicle은 지분법적용투자주식, 당기손익-공정가치측정금융자산 등으로 부동산 자산이 아닌 금융자산으로 장부에 등장합니다. 이러한 투자 건은 자산과 부채로 나눠서 표시 되는 것이 아니라 투자한 증권의 가치만 자산계정에 기록됩니다. 즉, 연결재무상태표상 부동산보다 부동산 관련 증권이 더 많을 수록 ‘D/EBITDA’는 실제보다 더 낮게 계산되는 편향성을 가지기 때문에 해석에 유의하여야 합니다.