이자보상배수는 리츠가 이자를 얼마나 충분히 감당할 수 있는지 보여주는 지표입니다. 높을 수록 이자를 감당할 수 있는 여유(buffer)가 크다고 볼 수 있습니다.

이자비용은 리츠가 부담하는 비용 중 가장 큰 비중을 차지합니다. 또한 임대료 및 공실률의 등락과 상관없이 거의 고정적으로 발생하는 비용이므로 순이익과 배당금에 미치는 영향도가 높습니다. 즉, 임대료가 많이 오르더라도 이자비용이 그에 따라 오르는 것은 아니므로 순이익과 배당금이 커질 수 있고 반대의 경우도 같습니다. 따라서, 리츠의 이자비용에 주목하는 것은 중요하며 이자보상배수를 살펴보는 것이 도움이 될 수 있습니다. 

이자보상배수는 리츠가 이자 보다 몇배나 더 큰 이익을 내고 있는지 보여주는 지표입니다. 예를 들어, 이자보상배수가 1.5배라면 이익이 15억일때 이자비용으로 10억을 내고 있음을 의미합니다. 즉, 이자를 내고도 5억이 남는 것입니다. 

이자보상배수가 클수록 이자비용을 내고도 남는 이익이 크다는 것을 의미하며 그만큼 지급할 수 있는 배당금도 많음을 뜻합니다. 뿐만 아니라 금융환경이 경색되어 이자비용이 늘어나더라도 어느정도 버틸 수 있는 여유(buffer)를 가지고 있다고 볼 수 있습니다. 

SPI는 시스템을 통해 연결 또는 별도재무제표에 기초하여 자동으로 이자보상배수를 산출하고 있습니다. 분모 EBITDA는 영업손익에 감가상각비를 더하여 계산합니다. 분자 Fixed Charge, 즉 고정적인 금융비용은 차입금 및 사채 등 유이자부채에서 발생하는 이자비용과 사실상 차입부담이 내재된 우선주의 배당지급액을 더하여 구합니다.  

SPI에서 산출하는 이자보상배수는 재무제표를 기초로 하고 있기 때문에 한계점이 있습니다. 리츠의 연결재무제표 작성대상에 포함되지 않는 Vehicle은 지분법적용투자주식, 당기손익-공정가치측정금융자산 등으로 부동산 자산이 아닌 금융자산으로 장부에 등장합니다. 이러한 투자 건은 자산과 부채로 나눠서 표시 되는 것이 아니라 투자한 증권의 가치만 자산계정에 기록됩니다. 따라서 리츠 재무제표 상에서는 부채가 드러나지 않기 때문에 이자비용도 표시되지 않습니다. 즉, 연결재무상태표상 부동산보다 부동산 관련 증권이 더 많을 수록 ‘이자보상배수’는 실제보다 더 높게 계산되는 편향성을 가지기 때문에 해석에 유의하여야 합니다.