NH올원리츠가 차입금 리파이낸싱 계획 발표 이후 진행 중인 주력 프로젝트와 향후 중점 전략을 제시했습니다. 먼저 리츠 보유 자산인 ‘에이원타워 인계’의 매각 건입니다. 하반기 매각이 완료되면 편입 이후 3년 6개월 만에 매입가 대비 30% 가량 상승한 가치를 인정받게 되는데요. 에이원타워 인계의 내부수익률(IRR)은 20% 수준으로 추산됩니다. 매각 완료 시에 운용 역량에 대해 재조명 받을 수 있는 이벤트입니다. 실제로 NH올원리츠는 20%에 육박하던 공실률은 NH계열사인 농협은행 입점과 고용노동부, 이마트24 등 외부 임차인 유치를 통해 공실률을 5.9%까지 낮췄습니다. 지하 주차장 보수공사 등을 통해 자산가치도 끌어올렸죠. 예정대로 딜이 클로징 되면 특별배당을 통해 주주환원 정책을 추진할 예정입니다. 향후 NH올원리츠는 시장 상황을 감안해 무리한 신규자산 편입보다 LTV 관리가 집중할 계획입니다. 자산매각 후 원금은 상장리츠의 안정적 관리 운용을 위해 LTV 관리에 활용하는 결정 역시 연장선입니다.
앞서 NH올원리츠는 지난 11일에 브릿지론 만기 자금(600억원) 확보를 위해 사모 전환사채(CB)와 담보대출 조달 계획을 발표했죠. 올해 계속해 브릿지론 재연장, 회사채 발행, 분당스퀘어 부동산담보대출, 사모방식 전환사채 발행, 제3자배정 유상증자 등을 두루 검토해온 결과물입니다. 선택의 배경에 대해 브릿지론 재연장(7.5%)과 회사채(7.67%) 발행 금리가 담보 여력이 있는 분당스퀘어 부동산담보대출 금리보다 높고, 제3자배정 유상증자는 현재 주가상황에서 기존주주 지분희석을 고려하여 배제했다는 입장입니다. 600억원 전액을 부동산담보대출로 실행 시 추가 비용인상도 불가피했다는 점을 강조했습니다. 결과적으로 각 방식 중에서 비용을 최소화 할 수 있는 방식이란 판단입니다. 리파이낸싱을 통한 가중평균 조달금리는 6.25% 수준입니다.
