삼성증권은 지난 17일 '제8회 K리츠 콥데이(K-REITs corporate day)’ 행사를 개최했는데요. IR에 참석한 7개 리츠는 고금리 장기화 시기에 대비하는 중장기 성장전략을 공유했습니다. 행사를 주도적으로 진행한 이경자 삼성증권 연구원은 이번 행사에서 여러 의미와 시사점을 짚었습니다. 대표적으로 고금리에 적응하며 리파이낸싱 대응 방안에 더해 고유 전략을 제시하기 시작했다는 점을 강조했습니다. 기존에는 갑작스러운 금리 인상으로 단기 리파이낸싱 설명에 치우친 것과는 달랐단 설명입니다. 이와 함께 2024년은 K리츠에 또다른 성장의 기회가 될 수 있는 시장이 열릴 것으로 내다봤습니다. 물론 '충분히 준비된' 리츠에 한정된 기대입니다.
고금리 장기화 시대, '고유 전략' 제시하는 K리츠
이 연구원은 개별 리츠들이 ‘고금리 장기화(Higher for longer)’에 맞서 고유 콘셉트를 살릴 수 있는 전략 다변화를 모색하고 있다고 평가했습니다. 먼저 기본이자 최우선 전략은 내실 있는 임대수익 증대, 즉 자산 밸류업에 대한 노력입니다. 두 번째로 주주 충격을 최소화하는 외형 성장입니다. 금리가 높아진 반면 자산의 캡레이트(cap rate)는 여전히 낮아 역레버리지가 불가피한 상황이죠. 이를 고려해 우선주 투자나 고배당 자산으로 섹터와 전략이 확대되고 있습니다. 이 연구원은 투자 전략에 이견이 있을 수 있지만 비우호적 시기에도 점진적 외형 성장이 가능한 합리적 전략이란 점을 짚었습니다. 마지막으로 캐피탈 리사이클링(Capital recycling)입니다. 고평가 자산을 매각하고 저평가 자산을 매입하는 운용전략을 통해 주주가치를 극대화하기 위함입니다. 처분이익은 배당으로 환원하되 이를 '버퍼'로 감가상각비 유보 등 정교한 배당 정책을 수립하기 시작했다는 분석입니다. 실제로 장기 고금리에 대한 대응 방안이 수립되며 2024년 K리츠의 가중평균 주당배당금(DPS)는 전년 대비 2% 증가할 것으로 전망했습니다. 반면 주가는 리스크를 과하게 선반영하고 있다는 점을 강조했습니다. 업종 평균 P/NAV는 0.6배는 LTV 60% 적용 시에 자산 가치 16% 하락 상황에서 나올 수 있는 수치란 설명입니다. 최근 리츠의 자산매각 수익률이 30%를 넘는 점을 감안하면 간극이 크죠.
2024년 상업용 부동산 키플레이어, 생존력∙경쟁력 증명하는 '상장 리츠'
삼성증권은 2024년 부동산 시장의 주요 플레이어로 상장 리츠를 꼽을 정도로 존재감이나 위상이 커질 것으로 기대했습니다. 유동성 부족으로 상업용 부동산 시장에서 딜 클로징이 늦어지는 현상이 뚜렷한데요. 그간 거래를 주도했던 펀드, 기관, 기업 등은 자본 조달에 난항을 겪으며 매입 경쟁력이 약화될 가능성이 높지만 상장 리츠는 기존 포트폴리오의 자산가치 상승분을 활용한 추가 차입 여력, 자본시장에서의 자금 조달 여력이 높아 주요 매입 주체로 부상할 수 있다는 분석입니다. 물론 주가 수준이 양호해 주주 신뢰에 기반한 자본 조달(equity financing)에 어려움이 없어야 합니다. 또한 기존 자산의 가치 상승이 이뤄진 경우에만 해당될 수 있을 것으로 평가했습니다. 조건을 충족할 경우에는 2024년 우량 자산이 매력적 가격에 매물로 나올 가능성이 높다는 점을 고려하면 준비된 상장 리츠에게는 성장의 기회가 될 수 있다는 전망입니다. 동시에 2024년 이후 저렴한 리츠가 아닌, 살아남는 리츠에 대해 주목할 필요가 있다는 점을 분명히 했습니다. 급격한 금리 환경 변화로 상장 리츠는 고금리 장기화를 상당 부분 반영했죠. 실물자산으로 현금흐름이 창출되고 있지만 PF 시장과 동일한 우려가 반영된 여파가 큰 상황입니다. 물론 자산가치 하락 가능성이 잔존하고 리파이낸싱 대비가 되지 않은 리츠도 있지만 다수 리츠는 고유 전략을 수립하고 고도화 단계를 거치는 것으로 평가했습니다. 2024년 상장 리츠의 투자 전략은 낙폭 과대로 단순히 싼 리츠가 아닌 역량을 검증 받고 주주 신뢰가 축적돼 후발 주자와 격차를 벌릴 수 있는 리츠에 집중해야 할 것으로 봤습니다. 이 연구원은 대표적으로 코람코라이프인프라리츠, 신한알파리츠, 이지스밸류 리츠에 주목했습니다. 스폰서와 AMC의 균형적 관계로 성장스토리를 보여주는 신한서부티엔디 리츠도 관심을 가질 만하다는 평가입니다.
