제이알글로벌리츠가 올해 최대 규모의 차입금 리파이낸싱에 마침표를 찍었습니다. 올해 주가, 배당을 비롯한 제이알글로벌리츠의 모든 방향성을 잠식했을 정도로 파급력이 컸던 대형 이벤트는 지난한 과정 속에 마무리 되었습니다. 제이알글로벌리츠는 리파이낸싱 관련 최종 보고서가 담긴 주주서한을 16일 공유했습니다.
알려진대로 리파이낸싱 이슈의 시작점은 핵심 자산인 벨기에 오피스(파이낸스타워)의 담보가치 하락이었습니다. 지난 2022년 이후 고금리 전환과 맞물린 시장 이자율 상승, 재택 근무 확산 에 따른 오피스 수요 감소, 거래시장 둔화로 인한 호가 확대 등이 복합적으로 부정적 영향을 끼쳤습니다.
대규모 리파이낸싱 진행 상황 공유, 제이알글로벌리츠의 주주서한
실제로 2023년말 벨기에 자산의 담보감정평가는 12.31억 유로였으나 대출 연장을 앞두고 실시된 평가에서는 11.05억 유로에 머물면서 더욱 부담스러운 상황이 연출됐습니다. 이는 제이알글로벌리츠 편입 후 담보감정평가 고점인 2021년의 13.39억 유로와 대비하면 17.47% 가량 하락한 수준입니다.
이런 상황에서 차입금 7.24억 유로(1조1,000억 안팎)의 연말 상환이 다가오고 있었죠. 자산가치가 크게 하락한 가운데 현지 대주단의 보수적인 대출 집행 분위기는 크게 바뀌지 않았습니다. 그동안 제이알글로벌리츠 입장에선 가용할 수 있는 주식, 채권 등 모든 조달 수단을 강구할 수 밖에 없었던 배경입니다.
어려운 여건 속에 제이알글로벌리츠는 몇몇 대출 조건이 추가된 채 리파이낸싱을 마무리했습니다. 최종적으로는 자금은 국내 장단기 회사채 발행(2,200억원)과 벨기에 현지 담보대출(8,800억원 추산) 등 두 가지 조합으로 마련했습니다. 반대와 우려가 많았던 유상증자나 메자닌 등과 같은 방식은 활용되지 않았습니다.
리파이낸싱 후 직전 대비 LTV는 하락했고, 대주단의 대출금을 보호하는 수단 중 하나인 캐시트랩(Cash trap) 조건은 더 강화되었습니다. 제이알글로벌리츠는 이를 완화하는 조건을 얻는 대신 가산금리를 줄여 배당재원을 더 확보하는 방향을 택했다는 입장입니다. 향후 금리하락 등에 따른 자산가치 상승에 기대를 건 셈입니다.
시장의 관심이 컸던 대출금리는 기존 금리 수준(1.05% 수준)을 훌쩍 뛰어 넘었습니다. 앞서 발행을 완료한 회사채 금리가 7% 수준을 넘은 점을 감안하면 사실상 기존 배당금의 큰 폭 축소는 불가피합니다. 이 부분에 대해선 불가피한 수순이었던 만큼 제이알글로벌리츠가 올해 하반기 주주서한을 통해 알린 내용입니다.
제이알글로벌리츠는 2025년 두 번째 결산기인 10월부터 줄어든 배당금이 지급될 것으로 보입니다. 현재로선 기존 대비 40% 가량 하락할 것으로 추산됩니다. 추가된 대출 조건인 원금상환(매년 1,750만 유로)과 최근 환율상승에 따른 비용 증가 등은 10월 이후 발생한 Euribor 금리 하락 효과가 상쇄될 것으로 예상됩니다.
제이알글로벌리츠가 올린 '벨기에 파이낸스 타워 차환 결과 보고_2024.12.16' 주주서한은 아래 링크(제이알글로벌리츠 홈페이지)를 통해 확인할 수 있습니다.
https://jrglobalreit.com/sub/sub04_02.php?boardid=ir&mode=view&idx=177&sk=&sw=&offset=&category=
