[개인투자자의 리츠 SWOT 분석] ④코람코라이프인프라리츠 편

다른 리츠와 대비하여 코람코라이프인프라리츠하면 가장 먼저 떠오르는 키워드는 바로 '개발'입니다. 상장 시 SK네트웍스가 보유한 주유소를 매입하였고, 이 중 일부에 대해 드라이브스루 매장, 세차장, 전기차충전소, 전자제품판매점 등으로 개발하여 자산가치를 상승시켰습니다.  개별 자산의 규모 하나하나가 작은 것 역시 덩치가 큰 자산에 비해서 유연하게 대응할 수 있고, 위험이 분산되어있다는 측면에서 코람코라이프인프라리츠의 강점이라고 생각합니다. 

2021년 당시 코람코라이프인프라리츠가 밝힌 바에 따르면, 171개 자산의 대지면적은 총 8만7,320평이며, 이에 따른 임대 연면적은 3만3,116평입니다. 이를 기반으로 용적률을 환산한다면 약 37.9%입니다. 코람코라이프인프라리츠는 주유소 자산을 적극 개발하여 임대가능 연면적을 높여 추가임대 수익을 확보할 계획이었습니다. 서울 종로구 재동주유소를 코리빙 시설로, 부산 사하구 괴정제일 주유소, 경북 포항 영일대 주유소를 폴바셋으로 개발한 것이 그 예입니다. 이 외에도 주유소 건축물 지붕(주유소 캐노피)을 활용하여 2층을 카페나 전자제품 판매점 등으로 개발하는 등 코람코라이프인프라리츠만의 독특한 밸류업은 자산가치를 극대화시켰습니다.

K리츠를 여러가지 기준으로 분류할 수 있겠지만, 적어도 부동산 매각 사이클의 관점에서 놓고 볼 때 다음과 같이 나눌 수 있을 것입니다.

i) (상장을 제외하고) 신규자산을 매입을 해본 적이 없는 리츠 
ii) (매입은 하였으나) 상장 이후 매각을 해본 적이 없는 리츠 
iii) 매입, 매각을 모두 해본 리츠
iv) 매입, 개발(Value-add), 매각을 모두 경험해본 리츠

이 중에서 iv) 매입, 개발, 매각의 사이클을 모두 경험해본 리츠는 코람코라이프인프라리츠와 SK리츠 밖에 없습니다. 현재 매각 진행 중인 부산 대연 리테일복합시설(폴바셋, 카샥샥)이 매각된다면, 리츠가 매입하여 가치를 높인 부동산이 매각되는 첫 사례가 될 것입니다. 이는 코람코라이프인프라리츠가 상장 시 주주들에게 약속한 비전이 현실화되는 것입니다.

 

HD현대오일뱅크는 코람코라이프인프라리츠의 주주이자, 임차인이면서 사업파트너입니다. 2020년 3월, 코람코-현대오일뱅크 컨소시엄은 SK네트웍스가 보유한 SK에너지 직영주유소를 인수하였습니다. 코람코는 주유소 부동산을, 현대오일뱅크는 주유소 인력 및 판매망을 맡았습니다. 이를 바탕으로 현대오일뱅크는 2020년 주유소 갯수 기준 업계 2위로 도약하였으며, 판매채널의 확대로 이어질 수 있었습니다. 

스폰서 리츠는 아니지만, 이 과정에서 현대오일뱅크는 코람코에너지플러스리츠의 자산을 임차하는 임차인이자, 주주로 참여하였습니다. 이후 부산 대연 복합리테일 개발사업에서 HD현대오일뱅크는 자사의 카샥샥 세차 서비스를 제공하고 부지를 임차하는 등 양 사는 다시 한번 힘을 합치게 됩니다.

 

코람코라이프인프라리츠는 크게 2가지 측면에서 꾸준히 포트폴리오 리밸런싱을 진행하고 있습니다.

첫째, 지방자산 축소 및 수도권 자산 편입 확대입니다. 코람코라이프인프라리츠는 상장 이후 지방자산에 대해서 꾸준히 매각을 진행하여 주주들에게 배당금을 지급하는 한편, 수도권 자산 역시 선별적으로 매각 또는 추가적으로 편입하고 있습니다. 

둘째, 상장 시 포트폴리오의 대부분이 주유소 자산이었으나, 개발을 통한 용도의 변경 및 물류센터, 호텔, 주차장 등을 편입하면서 포트폴리오를 다각화하고 있습니다. 신한알파리츠, ESR켄달스퀘어리츠 등은 각각 오피스, 물류센터 등 특정 섹터의 자산만 편입하고 있지만, 코람코라이프인프라리츠는 지역/섹터별로 분산하면서 위험에 대응해나가고 있습니다. 

코람코라이프인프라리츠는 1기(2020.11)부터 목표 배당금을 초과하여 배당하였으며, 공모가 기준 연환산 6%대의 안정적인 배당을 지급하였습니다. 앞서 살펴본 자산의 매각, 인플레이션에 대응가능한 매출연동 임대료, 임차인 변경 및 개발에 따른 임대료 상승이 주요 원인입니다. 특히 3기(2021.11)에는 17개 자산 매각에 따른 반기배당금 319원을 달성하면서 주가는 7,000원대까지 상승하였습니다. 

코람코라이프인프라리츠의 가장 큰 약점은 바로 투자방향성, 비전(Vision)의 모호함입니다. 

코람코라이프인프라리츠는 주유소 자산을 기반으로 하여 상장하였습니다. 상장할 때 타사 대비 코람코라이프인프라리츠의 가장 큰 매력은 모빌리티, 에너지, 리테일로 이들의 장점이 돋보였습니다.

2021년 7월 1일, 코람코라이프인프라리츠는 'KEP VISION 2025'를 발표합니다. 당시 향후 운용전략으로 1) 주유소, 주차장, 세차장, 드라이브스루 등 모빌리티 기반 실물 부동산의 편입 후 밸류애드(Value-add) 전략, 2) 우량 개발부동산 선매입 추진 3) 수도권, 도심지, 개발호재 등을 토지가치 상승여력이 있는 F&B리테일(Food&Beverage), 물류 등 넌퓨얼(Non-Fuel) 수익형 부동산 매입을 제시하였습니다.

화석에너지에서 재생에너지로 에너지 패러다임이 전환되면서 이에 따라 대두되는 친환경 충전소를 만들고, 중소규모 리테일의 복합개발을 통해 지역사회 내 리테일 복합개발을 통해 지역 편의시설을 공급할 계획이었습니다. 이 과정에서 신세계프라퍼티를 파트너사로 선정하여 물류와 상업시설이 합쳐진 도심 속 물류거점, 모빌리티-리테일센터를 공동개발하기로 하였습니다. 코람코에너지플러스리츠는 교통이 편리한 입지의 부동산을 제공하고, 신세계그룹은 스타벅스커피코리아, 노브랜드버거 등 F&B, SSG닷컴의 라스트마일 배송거점 등 서비스를 합친다면 그 가치는 더 커졌을 것입니다. 하지만, 1년 만에 협약은 무산되었습니다. 비슷한 시기, 코람코라이프인프라리츠는 쿠팡 물류센터로 사용 중인 인천 남청라스마트로지스틱스 물류센터와 용인 죽전 수도권물류센터(컬리넥스트마일)를 편입하였습니다. 적어도 지금까지 추진해온 방향성과는 비슷한 자산들이었습니다.

하지만, 이 시기에도 느낀 것은 모빌리티를 중점으로 한 리츠이지만 모빌리티 자산들 간의 유기적인 연결로 느껴지지는 않았습니다. 예를 들어서 프롤로지스는 물류센터를 중심으로 한 리츠이며, 물류센터를 기반으로 태양광 발전사업을 영위하고, 물류센터에서 전기 트럭의 충전을 가능케하는 등 물류센터라는 플랫폼을 바탕으로 자산의 개발과 사업이 유기적으로 연결된 느낌이었습니다. 가령, 공급체인(Supply Chain)을 쿠팡의 대형 물류센터 - 라스트 마일 물류센터 - 기름(또는 전기)의 충전 - 자동차 정비/수리으로 꾸리고, 각 단계마다 코람코라이프인프라리츠가 부동산 또는 관련 임차인을 제공하는 형태였다면 모빌리티 플랫폼으로서의 가치는 올랐을 것입니다. 단순히 여기저기 모빌리티와 관련된 부동산을 모아놓은 것에 불과했던 것이죠.

2023년, 코람코에너지플러스리츠는 코람코라이프인프라리츠(이하 라이프인프라리츠)로 이름을 바꾸면서, 'KLI VISION2030'을 발표합니다. 그 전부터 '모빌리티'리츠에서 생활밀착형 인프라리츠로 방향성을 바꾸는 모습을 보였습니다. 다만, 이 과정 속에서 주주들은 혼란에 빠지게 됩니다. 지금까지 이들이 보여준 모습은 친환경, 모빌리티, 소규모입지, 개발 등의 키워드였다면, 뜬금없이 레지던스, 오피스, 4차산업 인프라시설에 투자한다고 하니 정체성이 모호해질 것이란 우려가 커졌기 때문입니다. 

이후, 코람코라이프인프라리츠는 마제스타시티 T1 우선주(코크렙66호 지분 9.6%), 강남역 DF타워 우선주, 아늑호텔 홍대 등을 편입하였습니다. 운용 방향성에 대한 갈피를 잡지 못하고, 그때 그때의 시류에 따라서 자산을 편입하는 모습으로 느껴졌습니다. 금리가 높아지니 이에 대응하기 위해서 오피스 우선주를 편입하는 것처럼 보였고, 코로나19 이후 외국인 관광객이 증가하니 호텔을 신규자산으로 편입하는 것처럼 보였습니다. 이 과정 속에서 전문성과 노하우를 살릴 수 있을까라는 의문이 생겼습니다.

 

앞서 말한 '비전'의 모호함을 가속화시키는 것이 바로 합병이었습니다. AMC인 코람코자산신탁에서 운용 중인 코람코더원리츠(이하 더원리츠)는 여의도 하나증권 빌딩만을 자산으로 보유하고 있습니다. 더원리츠는 2022년 에이플러스에셋타워(강남역DF타워)를 인수하려고 했으나 무산되었고, 지금까지 단일 자산만을 보유 중입니다. 

2024년 리츠 활성화 방안이 나온 이후엔 코람코라이프인프라리츠와 더원리츠의 합병 가능성이 더욱 커지기도 했는데요. 하지만 올해 들어서 코람코라이프인프라리츠는 주가 변동성 확대로 리츠 간 우호적 M&A 추진을 보류한다고 발표했습니다. 동시에 향후 시장의 불확실성이 해소되고 주가가 안정화된다면 재추진을 검토할 수 있다고 밝혔습니다.

결과적으로 현 시점에서 합병은 보류되었지만, 달리 말하면 언젠가 가능하다는 점에서 불확실성을 말끔히 해소한 인상을 주진 못합니다. 사실 필자는 코람코자산신탁에서 운용 중인 또 다른 리츠인 이리츠코크렙까지 합병할 수 있지 않을까라는 예측도 조심스레 해보았는데요. 라이프인프라리츠, 더원리츠, 이리츠코크렙의 합병은 리츠의 대형화를 이끌 수 있다는 장점도 있겠지만, 합병 과정 속에서 산정한 합병비율, 신규 편입리츠에 대한 반대의사 등에서 어려움이 예상될 수 밖에 없죠. 투자에서 불확실함은 주가흐름의 부정적인 요소입니다.