부동산 개발부터 운용까지의 노하우로 리츠의 시너지 모델을 그리다, 대신밸류리츠

📝 한 줄 코멘트
"CBD를 대표하는 프라임 오피스 자산(대신343)을 기초로,
안정적 배당과 중장기 성장을 강조한 신규 리츠가 상장합니다."

꽤 오랜만에 새로운 리츠가 상장을 준비중입니다. 서울을 대표하는 CBD에서도 중심에 위치하고 있으며, 3개 노선(2, 3, 4호선)의 지하철역과 인접해 교통 편의까지 높은 기초자산을 담고 있습니다. 지하 7층부터 지상 26층, 연면적 약 5만 3.300㎡ 규모의 대신파이낸셜그룹의 본사 사옥인 '대신343'을 편입한 대신밸류리츠가 주인공입니다. 도심의 랜드마크 건물이라는 장점 외에도 대신밸류리츠는 최대 10년 책임 임차, 분기배당에 7년 평균 연 6.35% 배당, 대신파이낸셜그룹의 부동산 역량 등을 주요 차별점으로 내세우고 있습니다. 

대신파이낸셜그룹의 부동산 역량을 한 바구니에 담다

대신밸류리츠의 스폰서인 대신파이낸셜그룹은 60년 역사를 가진 국내 대표 금융 그룹입니다. 국내를 대표하는 프리미엄 주거단지인 나인원한남, 강남권역의 신축 빌딩인 343강남 등을 개발하면서 복합자산, 주거자산, 오피스자산 등 다양한 부동산 개발 노하우를 쌓았습니다. 국내외 부동산 네트워크를 통해 양질의 자산을 확보할 수 있는 역량을 보유한 것이죠. 

개발 경험과 그룹 내 시너지를 바탕으로 자산 확보에서 운용, 매각까지 이어지는 경쟁력도 갖췄습니다. 이는 대신밸류리츠의 성장력에 대해 기대감을 갖게 하는 요인입니다. 대신밸류리츠에서 내세운 완공 자산 우선 매입으로 안정적 성장, 개발 단계에서부터 선제 투자를 진행해 높은 수익성 확보 등의 중장기 성장 전략에 대한 가능성을 볼 수 있는 지점이기도 합니다. 실제로 현재 개발중인 종로구 서린동의 서린345, 중구의 세운5지구 오피스 등의 자산을 대신밸류리츠에 편입하는 계획도 밝히며 그룹사의 노하우를 적극 활용해 초대형 리츠로 성장하겠다는 의지를 표현하고 있습니다. 

100%, 최대 10년 책임 임차된 CBD 대표 자산 편입

시설적으로도 뛰어납니다. 특히 5층에 위치한 라이브러리 형태의 라운지는 명동성당과 남산타워가 보이는 뛰어난 조망, 넓은 창의 영향으로 느낄 수 있는 채광, 도서관 스타일의 인테리어가 제공하는 휴식감까지 갖춰 사용자의 만족도를 높이고 있습니다. 친환경, 에너지 효율 극대화, 안전 및 소방 대응 등 프라임 오피스의 강점 요인들도 충분히 반영해 프라임 오피스의 주요 요건인 지속가능성과 사용자 편의성을 충족시킵니다. 

리츠에 유리한 시장 상황과 분기 배당으로 복리효과까지

대신밸류리츠의 신규 상장과 관련해 몇 가지 리스크를 지적하는 시선도 있습니다. 대표적인 부분은 현재 다른 상장리츠의 주당 가격에 비해 조금 높은 공모가입니다. 물론 공모가와 주당 가격은 단순히 비교하기 어려운 금액이지만, 투자자 입장에서는 고민이 되는 요인이기도 합니다. 이런 지점에 대해 대신밸류리츠 담당자는 
"상장리츠의 오피스 섹터는 수익률뿐 아니라 자산 가치 측면에서의 접근도 필요합니다. 자산 매각 시 차익이 크다는 특징이 있죠. 자산 매각 시 이익을 높일 수 있는 기회요인도 있습니다. 오피스가 모든 섹터 중에 가장 우량한 섹터이기도 해 배당 수익에 대한 리스크도 적습니다. 대신밸류리츠의 자산은 서울에서도 우량한 입지에서 안정적인 현금 흐름을 창출하는 오피스입니다. 이같은 높은 안전성과 기대 수익 측면까지 고려한다면 대신밸류리츠 공모가 역시 적정하다고 생각됩니다."라고 설명합니다.

기준 금리 인하가 예상되는 시장 상황도 긍정적입니다. 금리가 인하되면 리츠가 자금을 조달해 신규 자산을 매입할 때 발생하는 이자 비용이 줄어듭니다. 비용이 줄어드는만큼 영엽이익이 늘고, 배당금도 높아져 수익성이 개선됩니다. 전체적인 자산 가치의 상승 가능성도 높아지죠. 이렇게 구조적으로 긍정 신호들이 생기면 투자 환경도 개선되죠. 리츠가 상장하면서 리츠 ETF 등의 패시브 펀드 자금의 유입도 기대해 볼 수 있습니다. 

대신밸류리츠의 또 다른 투자 포인트는 분기배당(2월, 5월, 8월, 11월)입니다. 배당금 재투자를 한다면 복리효과로 연배당 또는 반기배당에 비해 더 큰 수익률을 얻을 수 있습니다. 배당금은 사용할때도 배당 주기가 짧은 것이 좀 더 안정적 계획 수립에 유리하기도 합니다. 책임임대차 계약을 통해 배당 안정성도 높였습니다. 제세공과금, 시설관리비 등 건물 운영비용을 임차인이 납부하는 형태의 계약이기 때문에 운영 비용 측면에서 부담이 적습니다. 이는 7년 평균 연 6.35%의 목표 배당 수익률을 유지할 수 있는 가능성을 높이는 요인이죠. 

대신밸류리츠는 올해 초 대신파이낸셜그룹과 복수 기관투자자들을 모아 2,000억원이 넘는 프리IPO(상장전지분투자) 자금을 유치했습니다. 현재는 본격적인 IPO 공모 절차를 밟고 있습니다. 6월 12일과 13일에는 기관투자자 대상 수요예측을 진행했으며, 오는 6월 23일과 24일 양일간 일반 청약을 진행할 예정입니다. 박영곤 대신자산신탁 리츠투자부분장은 "대신밸류리츠는 현재 수익성과 향후 성장성을 모두 갖춘 구조 설계에 특히 중점을 뒀다. 공모 리츠 시장의 분위기를 바꾸는 신호탄 역할을 할 것이라 기대된다."고 밝혔습니다. 그만큼 대신밸류리츠의 설계와 성장 가능성에 대한 자신감이 느껴지는 부분입니다. 

금리 인하 사이클, 책임 임차 구조, 임대료 인상, 분기 배당 등의 투자안전성을 내세운 대신밸류리츠가 앞으로 국내 상장리츠의 주요 티커로 자리매김할 수 있을지 기대됩니다.