<강점(strength)>
#멀티섹터스폰서 리츠
디앤디플랫폼리츠의 가장 큰 매력은 오피스와 물류센터를 모두 보유한 멀티섹터 리츠란 점입니다.
SK리츠, 롯데리츠는 대기업 스폰서리츠로 스폰서가 보유한 자산 유동화가 목적입니다. 디앤디플랫폼리츠는 이들과 조금 달리, 파이프라인이 다양합니다.
스폰서인 SK디앤디가 개발한 자산에 대해 우선매수협상권을 보유하고 이를 바탕으로 신규자산 편입 파이프라인을 구축합니다. 지금까지 백암파스토 2센터, 명동N빌딩(세미콜론 명동)을 신규자산으로 편입하였으며, 이천 백사, 일산, 용인신갈, 안성 산하 물류센터에 대한 편입계획이 있었습니다.
이번에 매입한 수송스퀘어는 과거 SK디앤디가 보유했던 물건이지만 이후 시장에서 매입한 자산입니다.
다른 리츠 대비 투자구조에 있어서 스폰서(SK디앤디)의 역할이 눈에 띕니다. 스폰서는 보통주 주주로 참여하여 사업비를 출자하고, 디앤디플랫폼리츠가 우선주 형태로 자산을 편입하는 구조입니다. 세미콜론문래, 명동N빌딩, 수송스퀘어 등 오피스 자산이 이와 비슷한 구조입니다. 명동N빌딩(DDI명동N리츠)는 총 투자비가 약 1,800억원이며, 이중 디앤디플랫폼리츠가 투자한 우선주가 약 706억원, 스폰서(SK디앤디)가 출자한 보통주 130억원이며 나머지를 선순위담보대출로 채웠습니다. 리츠는 매년 연 6.8%의 약정배당률을 수취합니다. 스폰서가 하방을 지지하면서 배당에 있어서 리츠에게 유리한 조건입니다. 수익성, 안정성을 강화하면서 고금리 시기에 높은 이자비용을 감당할 수 있다는 장점이 있습니다.
#신선했던IR(NDR)
개인투자자들은 리츠에 대한 유의미한 정보를 얻기가 쉽지 않습니다. 다트전자공시의 보고서, 리츠협회 및 삼성증권 IR행사 시 제공되는 IR 프레젠테이션, 증권사 종목 리포트를 토대로 투자정보를 얻습니다. 현재 리츠협회나 삼성증권 IR행사는 개인주주들이 참여하기 힘든 상황이며, 이마저도 AMC의 일방향 프레젠테이션 발표로 끝나고, 발표 이후 일부 언론사의 질문으로 궁금증을 해소합니다.
2022년 상반기 삼성증권 IR행사에서 디앤디플랫폼리츠는 IR프레젠테이션에 FAQ를 통해 질문을 미리 선별하여 답변하였습니다. 백암2센터 편입 지연, 회사채 발행, 일본 아마존 자산 등에 대해 간략하게 설명하여 주주들의 궁금증을 해소하였습니다.
이후에도 디앤디플랫폼리츠는 2022년 11월 16일 NDR(Non Deal Roadshow) 형식의 기업설명회를 개최한 적이 있습니다. 1부에서는 주주들과의 Q&A 형식의 기업설명회를, 2부에서는 세미콜론 문래 자산투어를 하였습니다.
'커피 한 잔 가격으로 부동산에 투자한다'는 리츠의 모토처럼, 실제 주주들이 자산을 임장하고 운용사에게 평소 궁금했던 것들을 질문하면서 투자의 불확실성을 해소할 수 있는 계기가 되었다고 합니다. 1회성 행사로 그쳐 다소 아쉽지만, 리츠 AMC들이 추구해야할 IR의 우수사례로 생각됩니다.
<약점(weakness)>
#'Soso'
디앤디플랫폼리츠의 가장 큰 약점은 자산이 다소 'SO-SO(그저 그렇다)'는 것입니다. "아! 그 건물!"보다는 "이게 그 건물?"의 느낌입니다. 개인투자자들이 매력을 느끼고 선호하는 리츠의 자산은 신한알파리츠의 그레이츠 판교, SK리츠의 서린빌딩, 이지스밸류플러스리츠의 트윈트리타워 등 누구나 쉽게 떠올릴만한, 알만한 자산일 것입니다.
디앤디플랫폼리츠가 보유한 자산들을 살펴보면 신축이라는 장점은 있지만, 이들처럼 프라임자산, 트로피에셋의 느낌은 아닙니다. 세미콜론 문래는 오피스이지만 YBD라고 보기에는 다소 애매한 지역에 위치하고 있으며, 명동N빌딩 역시 대로를 물고 있지만, 을지로의 오피스보다는 명동의 느낌이 먼저 떠올랐습니다. 새로 편입한 수송스퀘어 역시 우리가 흔히 알고 있는 광화문과 같은 CBD라고 하기에는 다소 떨어진 에 위치해있습니다.
물류센터 역시 마찬가지입니다. ESR켄달스퀘어리츠는 쿠팡을 주요 임차인으로 하고 있지만, 디앤디플랫폼리츠는 '파스토'라는 스타트업이 주요 임차인입니다. 파스토의 성장이 기대되지만, 아직까지 쿠팡과 같은 이커머스, CJ대한통운 등 3PL과 비교하자면 다소 무게감이 떨어집니다.
필자는 부동산은 입지이며, 용도와 임차인이 가치를 결정한다고 생각합니다. 더 좋은 입지일수록 공실률도 낮을 것이며, 당연히 더 비싼 임대료를 지불할 능력이 있는 우량 임차인이 들어올 것입니다. 가령, SK리츠가 보유한 서린빌딩, 종로타워를 임차해서 쓰는 SK계열사와 세미콜론문래의 SK텔레콤 중 전자가 임차인으로서 조금 더 높은 임대료를 감당할 것입니다.
#계속맴도는아쉬움_스케일타워
디앤디플랫폼리츠는 과거 삼성증권 콥데이(K-REITS IR Day)에서 신규 자산 편입 딜 파이프 라인으로 명동 오피스, 강남 타이거 318(현 스케일타워), SK케미칼 본사 사옥을 제시하였습니다. 디벨로퍼를 스폰서로 둔 리츠의 장점을 살려 꾸준한 파이프라인을 편입해 디앤디플랫폼리츠를 키워나간다는 것이 이들의 계획이었습니다.
그중 큰 기대를 모았던 강남 스케일타워는 최종 편입이 불발되었습니다. 2023년 당시 주주 게시판의 관계자 답변에 따르면, 현대차 그룹의 매입 기사는 확정된 사안이 아니며 결정된 사안이 없다고 하였습니다. 하지만 타이거318빌딩은 현대차 그룹의 품에 안겼습니다. 스폰서인 SK디앤디가 제시한 매입가격이 너무 높았고, 매입을 하더라도 배당률 하락으로 이어질 것 같아서 포기하였습니다.
하지만, 그보다 더 아쉬운 것은 AMC의 행보였습니다. 강남역 타이거318의 편입에 실패하면서부터 시장과의 소통도 점차 소극적으로 하기 시작했습니다. 인수를 약속한 자산의 편입 실패에 따른 경과와 이유를 설명하였을 것인데, 어떠한 공지조차 없었습니다. 스케일타워 인수 실패 이후 주주들의 동의가 필요했던 제3자배정 유상증자 안건 통과에는 주주서한까지 보냈는데 말이죠. 이후 매달 꾸준히 올라온 월간 보고서는 분기 보고서로 바뀌었습니다. 홈페이지 리뉴얼이라는 이유로 수개월 동안 홈페이지를 닫았으며, 주주 게시판도 닫았습니다.
당시 디앤디플랫폼리츠 주주들은 희소성 있는 GBD의 신축 오피스라는 점에서 기대가 컸습니다. 자산 편입의 실패, 주주 소통 중 한 마리 토끼라도 잡았더라면, 아마 현재 주가보다는 높았을 것이란 점에서 아쉬움은 큽니다.. 일각에서는 재무적 부담을 줄이기 위한 유상증자, 전환사채 추진 등이 주가 부진의 원인이라고 해석하지만, 스케일타워 편입 실패와 주주소통이 미흡했던 점이 더 컸다고 생각합니다.
<기회(opportunity)>
#캐피탈리사이클링과 리파이낸싱
디앤디플랫폼리츠는 현재 세미콜론문래와 일본 아마존 물류센터(지분)를 매각하고, 신규자산으로 수송스퀘어를 완전 편입할 예정입니다.
영등포, 문래동 인근의 낙후된 환경을 개발한다면, 세미콜론 문래의 입지적 가치는 자산 편입 당시보다 높을 것으로 기대됩니다. 자산을 매각하기 위해 동사는 N동, S동을 전체 매각하는 방안과 동별 매각하는 방안을 모두 고려 중입니다.
이와 같은 세미콜론문래의 호재가 존재하지만, 앞서 살펴본 바와 같이 문래동은 흔히 3대 권역(CBD, GBD, YBD)에 속하는 것도 아니며, 넓은 의미의 YBD에 속합니다. 이를 매각하고, 전통적으로 선호하는 CBD로의 진입한다는 것은 투자자, 임차인의 배후수요가 두터운 곳으로 이전한다는 점에서 하방경직성이 기대됩니다.
현재 세미콜론문래는 디앤디플랫폼리츠의 포트폴리오 중 가장 큰 비중을 차지하지만, 임대율은 90%수준(초기 임대율 100%)입니다. 신한알파리츠, SK리츠 등 다른 오피스리츠들의 임대율이 대부분 100%에 육박한다는 점을 고려할 때, 임대율은 다소 낮은 편입니다. 반면, 수송스퀘어는 현재 SK에코플랜트(SK건설)가 사용 중이며 현재 그랑서울을 임차 중인 SK계열사인 마이써니가 입주할 예정입니다. 디앤디플랫폼리츠는 전자단기사채를 발행하고, 이후 기존자산 매각 등을 통해 수송스퀘어 지분을 순차적으로 추가 취득할 계획입니다.
현재 디앤디플랫폼리츠의 대출 중 명동N빌딩 담보대출을 제외한 모든 대출은 2025년 만기가 도래합니다. 과거 고금리 시기 유상증자 및 CB발행에 실패하여 고금리 대출을 실행하였습니다. 이 중에서 무보증사채 580억원은 연 6.2~6.4% 수준이며, 파스토 1센터를 담보로 한 617억원 규모의 대출 금리 역시 5.13%입니다. 또한 무보증사채 및 전자단기사채 상환을 위해 370억원 규모, 지난 5월 30일 4.3% 수준의 금리에서 전자단기사채 발행을 완료하였습니다. 최근 시장금리와 추가 인하 가능성 등을 감안하면 고금리 조달 건의 경우 리파이낸싱에 따른 비용 절감 효과를 누릴 수 있을 것으로 기대됩니다.
#임차인의 성장과 신규 투자유치
현재 백암파스토 용인1센터, 2센터의 임차인은 물류 스타트업 '파스토'입니다. 파스토는 생각보다 성장성과 잠재력을 갖춘 벤처기업입니다. NFS(Naver Fulfilment Service)에 속한 기업이며, 2023년 기준 현금 약 450억원을 보유하였고, 외부 투자유치도 꾸준히 이루어졌습니다. 2020년 3월 네이버, 미래에셋캐피탈, 미래에셋벤처투자에서 시리즈A투자를, 2020년 11월, 2021년 4월 SK디앤디, 신한벤처투자, 한국산업은행에서 시리즈B투자를, 이후 하나벤쳐스, 유안타인베스트먼트, VIG파트너스 등에서 시리즈C투자를 받았습니다.
이후, 파스토는 2024년 9월 190억원의 시리즈D투자를 유치하였습니다. SK디앤디, 신한벤처투자, 하나벤처스, 유안타인베스트먼트의 후속투자로, 티그리스인베스트먼트가 신규투자자로 참여하였습니다. 2025년 3월 람다256으로부터 신규투자(금액 비공개)를 유치하였습니다. 아직까지 확정되지는 않았지만, 파스토는 2026년 상장에 나설 예정이며, IPO 주관사로 삼성증권을 선정하였습니다.
파스토는 다른 기업들과의 협업도 꾸준히 이루어지고 있습니다. 베어로보틱스와 물류용 자율주행로봇을 개발 추진 중이며, 아마존 웹서비스(AWS), 한진, 라쿠텐의 파트너사 또는 연동 서비스를 실시하면서 기술력 향상 및 비즈니스 역량 강화를 추진하고 있습니다.
필자는 미국 물류리츠인 프롤로지스가 물류스타트업들을 키우는 벤처캐피탈 역할을 한다는 점에서 SK디앤디-파스토의 관계 역시 윈-윈 효과를 기대할 수 있다고 생각합니다. 또한, 임차인의 성장은 i) 임대료 수취 가능성을 높인다는 점 ii) 부동산 가치의 상승에 기여한다는 점에서 디앤디플랫폼리츠에 긍정적인 효과를 발생시킬 것입니다.
<위협(threat)>
#세미콜론문래의 매각 불확실성
앞서 세미콜론 문래의 매각 및 수송스퀘어의 매입은 새로운 기회라고 하였습니다. 하지만, 기회의 이면에는 위협 요인도 따르기 마련입니다. 서남권 대개조 구상을 비롯한 호재에도 불구하고, 매각이 계획처럼 순조로이 진행될지는 지켜봐야할 문제입니다. 모든 매각 딜이 그렇듯 세미콜론 매각 역시 변수가 상존합니다.
또한 현재 CBD를 비롯해 서울 오피스의 공급과잉 이슈는 큰 틀에서 디앤디플랫폼리츠의 자산 매각에 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 아파트하면 강남을 떠올리듯, 오피스하면 3대 업무지구를 먼저 떠올릴 것입니다.
몇 년 전, IT, 테크업체들이 인력난을 겪을 때, 개발자들이 회사를 선택하는 기준 중 하나는 강남역 인근에 사무실이 있는지였습니다. 일반적으로 오피스의 수요자(임차수요 포함)들이라면 문래동보다 입지가 좋은 CBD, GBD 등을 선호할 것입니다.
하지만, 신도림, 문래동, 영등포 등의 주요 임차인은 콜센터입니다. 콜센터는 주로 아웃소싱업체 또는 원청기업에서 비용이 적게 드는 곳을 선호합니다. 따라서 3대 업무지구보다 비용이 저렴한 신도림, 문래동, 영등포 쪽으로 입지하였습니다. 하지만, AI가 도래하면서 콜센터의 임차수요가 감소하였습니다.
그러다보니 기존 디큐브시티 오피스 동과 영등포역 타임스퀘어의 거래 역시 지지부진했습니다. 게다가 신도림역 현대백화점 디큐브시티점은 캠퍼스형 오피스와 스타필드 디큐브로 전환될 예정입니다. 공급 과잉 시장에서 신축오피스의 공급이 늘어난다는 점은 원하는 가격을 받지 못할 가능성도 있다는 뜻입니다.
#일본금리인상
디앤디플랫폼리츠는 2027년까지 일본 아마존물류센터를 매각할 예정입니다. 2023년 4분기부터 해당 자산을 매각하려고 했었지만 지금까지 매각으로 이어지지 않았습니다. 투자원본을 수송스퀘어에 투자하거나 고금리 대출을 상환할 계획으로 보입니다.
다만, 일본에 상장된 물류센터 리츠의 주가로 추정컨대 물류센터의 시장이 2021년 고점 대비 다소 어려울 것이라고 생각합니다. 2021년 12월 30일 대비 일본물류펀드(Japan Logistics Fund Inc, TYO : 8967)는 약 20%, 최근 주식이 분할된 일본 프롤로지스(Nippon Prologis, TYO : 3283)는 약 40% 가까이 내렸습니다.
코로나19가 진행 중이었던 2021년 물류센터의 수요가 급증했었고, 엔데믹 이후 물류센터의 수요는 감소하였습니다. 뿐만 아니라, 일본의 금리인상 역시 일본 부동산 가격 형성에 영향 주는 요인입니다. 2024년 3월, 일본은 17년 만에 금리인상을 결정하였고, 지난 2025년 3월 또 한 차례 인상하였습니다. 향후 일본은행이 점진적으로 추가 금리인상을 한다는 전망이 있었고, 이에 따라 일본 리츠 역시 하락하는 추세로 생각합니다.
