미국의 호텔리츠는 호텔 브랜드 종류(힐튼, 메리어트, 하얏트)와 브랜드의 타입(풀서비스 등)을 나눈 후 이를 조합하여 호텔 포트폴리오를 구성합니다. 소비자의 다양한 욕구를 충족시킬 수 있기 때문입니다. 브랜드는 독자적인 어메니티, 컨시어지를 제공할 뿐만 아니라 브랜드 마일리지 또는 리워드 등에 있어서도 소비자의 선호도가 나뉠 수 있습니다. 과거 외국에서 특정 브랜드 호텔의 위생상태 등의 논란이 생길 때를 생각해보면, 특정한 호텔의 브랜드만을 고집하는 것보다 다양한 브랜드로 포트폴리오를 구성하는 것이 바람직합니다. 

신한서부티엔디리츠 역시 이와 비슷한 길을 갈 것으로 보입니다. 현재 3성급의 호텔과 5성급의 자산을 보유하고 있습니다. 브랜드 역시 나인트리(파르나스호텔, GS그룹), 신라스테이(신라호텔), 그랜드머큐어 등 다양하게 두고 있습니다. 그랜드머큐어 용산을 제외한 용산드래곤시티의 나머지 자산들은 NOVOTEL, IBIS Style의 브랜드를 갖고 있습니다. 그랜드머큐어 용산은 5성급이며, 나인트리호텔 광화문, 신라스테이 광화문, 신라스테이 마포는 3성급입니다. 

스폰서인 서부T&D는 화물유통시설회사(트럭터미널)로 시작하여 인천스퀘어원을 개발하면서 복합 쇼핑몰 운영사업에 뛰어들었고, 이후 용산시외버스터미널을 개발하면서 호텔 컴플렉스 사업을 영위하고 있습니다. 

현재 서부T&D의 매출의 대부분은 결국 관광호텔업(서울드래곤시티)에서 발생합니다. 객실판매, 식음료수입, 홀 대관 등 호텔에서 발생하는 수입과 GKL에게 받는 임대료 등이 주요 수입원입니다. 

제45기('24년) 서부T&D 전체 매출은 약 1,875억이며 이중 관광호텔업에서 발생한 매출이 1,394억원입니다. '22년 848억원에서 '23년 1,088억원, '24년 1,394억원으로 매년 꾸준히 상승하였습니다. 

사실 신한서부티엔디리츠가 대부분의 호텔 리츠가 겪는 고질적인 문제, 바로 외부 요인의 영향을 쉽게 받는다는 점입니다. 일례로 미국에 상장된 호텔리츠인 Apple Hospitality의 '20년 6월 자료에 따르면, '15년 5월부터 '20년 5월까지 Total Return의 측면에서, US REIT Hotel Index와 Apple Hospitality는 시장지수인 S&P500을 하회하였습니다. 코로나19라는 외부변수에 영향을 쉽게 받았기 때문입니다.

서부티엔디리츠가 보유한 용산 그랜드머큐어호텔은 '19년 4분기 객실단가(ADR)은 약 20만원대 중반대, 객실당매출(RevPar)은 10만원 중반대였으나, 코로나가 한창인 20년 1분기에는 ADR은 20만원대 초반대, RevPar은 10만원대 전후 수준이었습니다.

약 10년 간, 한국 인바운드 관광의 히스토리를 살펴보면, 한국의 관광업은 외부변수에 취약하였습니다. '15년~'16년 LCC(Low Cost Carrier, 저가항공사)가 발달하면서 중국, 일본, 대만 등 동아시아 근교의 관광객은 증가하게 됩니다. 하지만 '15년 메르스가 발생하면서 관광업은 타격을 받게 됩니다. 이후, '16년 박근혜 정부에서는 사드(THAAD)를 배치하면서 중국인 관광객이 급락하였고, '17년 문재인 정부가 들어서면서 일본과의 관계가 악화되었습니다. 당연히 일본인 관광객 역시 감소하게 됩니다. 이후 '19년 말, 코로나 19가 발생하면서 수 년 동안 관광업은 다시 한번 위기를 겪게 됩니다. 정치/외교적인 배경, 각종 질병 등 여러 외부변수에 취약한 편입니다. 

물류센터, 데이터센터 같은 신산업과 관련된 부동산 자산이 아닌, 전통적인 부동산 자산 중에서 호텔리츠는 오피스, 리테일, 주거용과 구별되는 특징이 있습니다. 바로 임대차 기간이 짧다는 것입니다. 보통 오피스나 리테일은 수년 동안 장기적으로 임차하며, 주거용 역시 짧게는 몇 주(코리빙), 길게는 2년에서 10년(민간임대) 가량 임차하게 됩니다. 하지만, 호텔은 짧게는 하루, 길게는 며칠정도 방을 빌리기 때문에 이들보다 임대차 기간이 짧은 편입니다. 공실위험이 높습니다. 특히, 앞서 살펴본 여러 외부변수가 발생하게 되면 오피스, 리테일 대비 공실기간이 길어지게 됩니다.

신한서부티엔디리츠의 용산그랜드머큐어 호텔, 나인트리호텔 동대문, 신라스테이 광화문은 매출연동 임대차 구조입니다. 최소보장임대료(MRG)가 있지만, 외부변수에 의해 타격을 받는다면 임대료의 편차가 클 수 밖에 없습니다. 결국 다른 리츠와의 Mix가 필요하다는 뜻입니다.

 

신한서부티엔디리츠가 추구하는 방향에 있어서 의구심이 있습니다. 국내 최대 호텔리츠임에도 불구하고, 여전히 보유 자산에서 인천 스퀘어원은 큰 비중을 차지하고 있습니다. 또 다른 자산인 광화문 G타워는 호텔, 리테일, 오피스가 혼재된 모습을 보이고 있지만, 호텔의 비중이 약 50%가량으로 가장 큰 비중을 차지하고 있으며, 오피스보다는 호텔에 초점을 맞추는 것이 맞다고 생각하기 때문에 이 부분에 대해서는 부정적으로 생각하지는 않습니다. 마치 호텔 1층에 편의점 등에게 임대를 준다고 해서, 자산 전체의 색깔이 바뀌지 않는 것과 비슷한 맥락입니다. 롯데리츠가 보유한 L7호텔 역시 리테일, 오피스, 호텔이 혼재된 것과 비슷합니다. 

지금까지  IR행사에서 밝혔던 편입가능한 자산 중에서는 서울 양천구 신정동 도시첨단물류복합단지, 용산 나진상가, 인천 스퀘어원 플러스(이마트 연수점 근처) 등이 있습니다. 과연 이 자산들의 신한서부티엔디리츠가 추구하는 호텔리츠의 색깔과 어울릴지는 미지수입니다. 스토리를 잘 풀어나가면 주주들에게 납득이 되고 투자자들의 선택을 받을 수 있지만, 코람코라이프인프라리츠의 사례처럼 잘 풀어나가지 못할 수도 있습니다. 

코람코라이프인프라리츠의 변경 전 이름인 코람코에너지리츠에서 느낄 수 있었던 색깔과 현재의 색채는 많이 다릅니다. 주유소에서 물류센터나 세차장, 주차장, 전기차충전소까지는  빌리티라는 큰 틀에서 이해가 되었지만, 오피스 우선주, 코리빙 등을 편입하면서 이도 저도 아닌 색깔의 리츠가 될 수도 있다는 뜻으로도 해석됩니다. 

참고로 일본 호텔리츠 중에서 Invincible의 경우, 일본의 다른 호텔리츠들과 달리 자산 비중의 약 5~6%가량을 주거용 자산으로 보유하고 있습니다. 다만, 자산의 숫자를 기준으로 하면 주거용 자산의 비중이 늘어납니다. 전체 자산 숫자 146개 중에서 호텔이 104개, 주거용 자산이 41개, 기타(리테일자산) 1개입니다. 

오랫동안 지연되었던 용산국제업무지구 개발이 올해 본격적으로 탄력을 받고 있습니다.  통상 6개월 이상 걸리는 구역 지정 검토절차가 44일만에 끝난 일이 대표적입니다. 

이에 앞서, 용산정비창 전면1구역에서는 포스코이앤씨(포스코건설)와 HDC현대산업개발이 수주를 위해 맞붙었습니다. 포스코이앤씨는 더샵이 아닌 오티에르 브랜드를 내세워 고급화 이미지를 내세웠고, HDC 측은 현재 용산역 아이파크몰을 운영하고 있고, 용산철도부지병원 개발사업 등 HDC-용산타운을 내세웠습니다. HDC는 조합에게 평당 858만원의 공사비를 제시, 이주비는 LTV의 150%까지 최소 20억원을 보장하였면서 CBRE, 삼성물산 리조트 부문, 파크하얏트 등과 협업하면서 시공사로 선정되었습니다. 

초대형 오피스빌딩, 약 6,000가구의 공동주택 및 콘서트홀, 도서관 등 복합문화시설이 들어서면서 수직복합도시를 구축할 계획입니다. 이와 함께 용산국제업무지구의 배후지역인 용산전자상가, 원효전자상가, 나진전자월드 역시 개발될 것으로 보입니다. 서울시에서는 '23년 6월 '용산국제업무지구 - 용산전자상가 일대 연계전략'을 발표한 바 있습니다.

부동산이 일반적인 재화와 가장 큰 차이는 바로 부동성과 지역성(인접성)이라는 특징입니다. 인접지역의 개발은 내가 보유하고 있는 자산의 가치를 상승시키는 외부효과를 야기합니다. 필자는 신한서부티엔디리츠가 스폰서인 서부T&D와 함께 용산국제업무개발지구의 최대수혜주라고 생각합니다. 

현재 신한서부티엔디리츠는 서울드래곤시티의 용산그랜드머큐어를 보유하고 있습니다. IR자료에 따르면 향후 서울드래곤시티 내 나머지 자산들 역시 편입할 계획을 갖고 있습니다. NOVOTEL Suites, NOVETEL, IBIS Style 등 호텔/숙박시설, Skybridge, 세븐럭카지노 서울드래곤시티점 등을 비롯한 부대시설 등입니다. 

이외에도 스폰서인 서부T&D는 신한서부티엔디리츠에 용산드래곤시티 앞 나진상가 12, 13동 부지를 편입할 계획을 갖고 있습니다. 새로 들어설 건물의 최대 층수는 26층이며, 해당 부지에는 중심업무시설, 판매시설, 오피스텔 등이 들어설 계획입니다. '22년 대신증권에 따르면 나진상가 12, 13동 부지의 가치를 투자부동산 1,314억원으로, '24년 6월 27일 IBK투자증권에서는 1,416억원으로 추정하였습니다. 

다만, 최근 스폰서인 서부T&D가 추진하던 원효전자상가 재건축은 중단되었습니다. 재건축의 근거법령은 보통 도시및주거환경정비법(도시정비법)을 따르며, 도시정비법은 안전진단, 추진위원회 설립, 심의, 조합설립, 관리처분계획 등 사업 절차가 복잡합니다. 원효전자상가 재건축은 도시정비법이 아닌, 집합건물법에 따라서 진행하려고 하였지만, 아파트 주민들의 49%가 반대하여 재건축 계획을 철회하였습니다. 

신한서부티엔디리츠는 인천 스퀘어원을 보유하고 있으며, 현재 홈플러스 연수점이 인천스퀘어원의 지하층을 임차하고 있습니다. 홈플러스 연수점이 차지하는 비중은 인천스퀘어원 전체면적의 약 28% 수준입니다. 

일각에서는 홈플러스 매장을 가장 많이 보유한 시행사 MGM그룹, 관악구 남현동의 홈플러스 남현점에 투자 중인 케이비사당리테일리츠, 안양 동안구의 홈플러스 평촌점을 보유한 케이비평촌리테일리츠처럼 홈플러스의 임대료 미지급 가능성이 있지 않을까 우려합니다. 홈플러스와의 임대차계약이 해지된다면 임대차 채권은 회생채권이 되므로 상환 우선순위에서 밀리게 됩니다. 이에 따라 일부 소유자들은 임대차계약의 해지를 막기 위해 임대료 인하를 받아들일 수밖에 없습니다. 

신한서부티엔디리츠는 이들보다 상황이 낫습니다. 인천 스퀘어원과 홈플러스 연수점의 임대계약은 연납+선납 구조로 구성되어있습니다. 기존에는 홈플러스 연수점으로부터 수취하는 임대료('24.08.23~'25.08.22)는 연 58억원 수준으로 이중 연납임대료가 43억원, 선납이 15억원입니다. 리츠는 선납임대료로 120억원을 보유하고 있으며, 이를 매년 15억원 씩 임대수익으로 인식합니다. 

최근 홈플러스사태가 장기화됨에 따라, 기존의 임대차계약기간('32.08.22) 만기에서 약 3년 줄어들었습니다. '29년 5월 31일 또는 기예치된 선납임대료가 소진되는 직전 월 말일 중 빠른 날이 임대차계약의 만기시점입니다. 매년 지급되는 총 임대금액에는 차이가 없지만, 기존에는 매년 15억원씩 임대수익(선납임대수익)으로 인식한 반면, 임대차 변경 계약 체결에 따라 매년 약 30억원씩 임대수익으로 인식합니다. 또한, 홈플러스의 계약이 해지되더라도, 스폰서인 서부티엔디가 홈플러스의 면적까지 책임임차하게 됩니다.

하지만, 문제는 그 다음입니다. 4년 후에는 해당 공간을 어떻게 활용할 것인지에 대한 의문이 남아있습니다. 임차인이 있는 상태에서 자산을 매각하는 것과 없는 상태에서 자산을 매각하는 것은 엄연히 다릅니다. 임차인 유무가 자산가격에 대해 영향을 미치기 때문입니다. 

더구나 오프라인 유통업의 쇠락이 점쳐지는 상황에서 새로운 임차인을 구하는 것은 불확실한 지점들이 있습니다. 인근에 롯데마트 연수점, 이마트 연수점이 위치하고 있으며, 상권을 넓혀 인천 송도신도시까지로 본다고 해도, 송도신도시에는 이미 홈플러스 송도점이 위치하고 있기 때문에 다른 대형마트가 입점하기에는 현실적으로 어려워보입니다.

아웃바운드, 즉, 한국인들의 해외여행 트렌드를 살펴보면 과거에는 패키지를 선호, 이후 제주항공, 티웨이, 진에어 등 LCC가 증가하면서 자연스레 일본, 대만, 중국 등 동아시아 및 베트남, 태국 등 동남아시아 등 가까운 지역으로의 자유여행이 증가했습니다. 그리고 최근에는 에어프레미아 등 대형기종의 발달 등으로 인해 유럽까지 LCC를 이용하는 사람도 증가하고 있습니다. 또한, 굳이 국적기를 이용하지 않고 자유여행을 즐기는 사람들도 많습니다.

인바운드 역시 마찬가지입니다. 인바운드 관광객을 노린 유통업계만 봐도 과거에는 공항면세점이 주된 캐시카우였습니다. 가령, 중국 관광객들을 놓고 봤을 때 예전에는 면세점에서 개인이 물건을 쓸어가는 형태였다면 이후 왕홍(인플루언서)을 활용한 면세점의 마케팅이 주된 방법이었습니다. 최근 들어서는 면세점에서 왕홍을 사용하는 사례는 줄어들었고, 과거 대비 외국인 관광객들의 면세점 이용빈도 역시 줄었습니다. 국내 최대 면세점 기업인 호텔신라의 주가가 부진한 것도 같은 이유입니다. 대신 이들은 요즘 서울시내에 있는 올리브영, 다이소를 가거나 현지인(한국인)들이 자주 방문하는 약국, 소품샵, 편집샵 등을 방문하기도 합니다. 여전히 많은 관광객들이 경복궁, 국립중앙박물관 등 랜드마크를 방문하지만, 성수동, 연남동 등 도심 속 곳곳을 찾아다니는 관광객도 늘어납니다.

호텔 역시 이와 비슷한 기류로 연결될 가능성도 있습니다. 과거에는 해당 지역의 가장 큰 호텔 또는 위치가 좋은 호텔을 주로 이용했다면, 현재는 에어비앤비도 있고, 가성비 있는 중소규모 숙소도 있고, 한옥 등 전통가옥을 활용한 숙소도 늘어나는 추세입니다. 

물론, 여전히 대규모 자본투자(CAPEX)가 필요한 숙소의 수요도 증가하고 있습니다. 대표적인 것이 가족단위의 관광객 유치를 염두에 둔 인천 파라다이스시티와 인스파이어리조트입니다. 카지노임에도 온가족이 시간을 보낼 수 있고, 즐길 수 있는 다양한 컨텐츠를 보유한 것이 이들의 강점입니다. 이외에도 현재 파라다이스그룹은 장충동에 초럭셔리 플래그십 호텔을 준비하고 있습니다.