AMC는 'Asset Management Company'의 약자로 말 그대로 자산관리회사를 뜻합니다. 타인에게 위탁 받은 자산을 전문적으로 관리하고 운용하는 법인 또는 회사를 의미하죠. 부동산 분야에서는 부동산 자산관리회사를 뜻하며, 리츠나 부동산 펀드의 자산을 운용하는 ‘핵심 주체’입니다. AMC의 목표는 위탁 받은 ‘자산의 가치를 극대화하여 투자자에게 최고의 수익률을 제공하는 것’입니다.  

자산 가치 극대화를 위해 AMC는 1)자산 취득 및 매각(투자 가치가 높은 부동산을 매입하고 포트폴리오에 편
입, 혹은 보유하고 있는 부동산을 적시에 좋은 가격에 매각) 2)자산 운용 및 관리(부동산의 물리적 관리, 임차
인 유지 및 관리, 임대료 수금 등 일상적인 운영 총괄, 건물 가치를 높이기 위한 리모델링 등 전략적 자산 개
선 활동 계획 및 실행) 3)자본 구조 관리(주식 및 채권 발행을 통한 자본 시장과의 소통, 최적의 이자비용 구
조 활용, 재무 건전성 유지 및 투자 재원 확보)의 일을 수행하게 됩니다. 자산의 가치를 극대화하는 일은 자연
스레 투자자에게 최고의 수익률을 제공하는 것과 궤를 함께 합니다. 이럴 경우 AMC의 전략은 명료합니다. 
순자산가치(NAV) 상승을 위해 노력하면 됩니다. 자산 포트폴리오를 재편성하고 자본 조달 전략에 변화를 시도하면서 NAV 회복을 도모합니다. AMC의 운용 보수 체계는 따라서 자산 관리 역량을 중점으로 설계되어 있습니다.  

예를 들어 SK리츠운용의 경우, 매입·처분 과정에서 일정 비율의 수수료를 부과할 뿐 아니라, 운용 중에는 매
입가액을 기준으로 한 자산관리 수수료(연 0.2%)와 자산관리 성과 수수료(배당 증가분의 일정 비율)가 핵심입
니다. 이는 보유 자산에서 얼마나 안정적인 현금흐름을 창출했는가에 보수가 직결되는 구조입니다. 켄달스퀘
어리츠운용 역시 부동산 매입가액에 기반한 0.5% 운용 보수, 매입 시점의 1.0% 매입 수수료, 그리고 배당 증
액분에 연동된 25% 성과보수로 설계되어 있습니다. 여기에 토지 개발 시 발생하는 비용을 기준으로 한 5% 
개발보수까지 포함되어, 사실상 자산 매입·개발·배당 관리 전 과정에서 운용사가 관리 능력을 발휘하도록 설
계되어 있음을 보여줍니다.

인프라펀드는 어떨까요. 맥쿼리자산운용은 순투자가치(NIV)와 확정된 투자 약정액을 기준으로 연 0.85%를 산출해 분기별로 운용보수를 지급하고 있습니다. 이는 투자자산의 규모와 실제 운용가치를 기준으로 보수를 지급하는 방식으로, 투자자에게 안정적 배당과 장기적인 자산 가치를 보장하는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 

자, 그럼 여기서 다시 한 번 AMC의 목표에 대해서 복기해볼까요? AMC는 위탁 받은 ‘자산의 가치를 극대화
하여 투자자에게 최고의 수익률을 제공한다’라고 했습니다. 자산 가치 극대화를 위해 운용 전략, 그리고 운용 
보수 체계는 따라서 목표에 부합한다고 볼 수 있습니다. 그런데 여기서 사모 리츠와 공모 리츠는 성격이 달라
집니다. 사모 리츠는 자산 가치 극대화가 곧 NAV 상승으로 직결되고, 이는 투자자의 수익률을 자연스럽게 높
이는 결과로 이어집니다. 그러나 공모 리츠는 상장 주식이기 때문에, 자산 가치가 아무리 높아져도 시장에서
의 주가가 이를 따라주지 않으면 투자자는 체감 수익을 얻기 어렵습니다.

바로 이 지점에서 문제가 발생합니다. AMC는 법적으로 자산 관리에 국한된 의무만 지니고 있지만, 공모 리츠
에서는 주가가 배당과 함께 투자 성과의 핵심이 됩니다. 따라서 AMC에게는 사실상 자산관리 의무를 넘어, 
투자자와의 소통·유동성 관리·시장 신뢰 제고를 통해 주가를 관리해야 하는 새로운 책무가 추가되는 것입니
다. 

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상장 기업에게 주가를 관리하는 일은 마치 각자의 와이너리를 운영하는 것과 비슷하다고 볼 수 있습니다. 똑 
같은 조건(토양, 포도 품종)을 갖추고 재배하더라도 그 해의 기후에 따라 결과물은 크게 달라질 수 있습니다. 
같은 실적, 같은 성과를 보여주더라도, 시장의 해석과 대외환경에 따라 어제와 오늘의 평가가 달라지는 게 주
식시장입니다. 헤리티지인지 아니면 신생 와이너리인지에 따라서도 결과는 다르죠. 똑 같은 품종에 훨씬 더 
좋은 와인을 만들어도, 사람들은 헤리티지 와인을 더 많이 찾게 됩니다. 신생 와이너리는 끊임없는 홍보와 시
음 행사를 통해 브랜드를 알려야 하죠.  

상장 기업을 분석하면서 담당 기업의 IR분들이 KPI(Key Performance Indicator)에 주가 상승률이 포함될 경우 상당히 고통받는 모습을 오랜 시간 지켜봤습니다. 큰 그림에서의 전략과 성과가 주가 상승에 초점을 맞추어 IR과 함께 움직여야 하는데, 막상 경영진들은 주가 상승을 위한 노력은 하지 않으면서 IR만의 책임을 
묻는 일이 비일비재하였습니다. 이럴 경우 정확한 정보 제공보다는 오직 주가 상승을 위해 왜곡된 정보를 시
장에 전달하는 부작용을 낳을 수도 있습니다.  주가 관리는 어려우니 애초에 되지 않는 일, 포기하자라는 말이 아닙니다. 그만큼 상장기업에게 주가 관리는 난도가 높은, 단순히 ‘해내라’라고 주문할 수 없는, 복합적이고 섬세한, 그리고 장기적인 과제입니다. 투자자 분들은 이러한 점을 양해해주셨으면 좋겠습니다.  

그럼에도 시장의 일은 시장에 맡기되, 우리가 할 수 있는 해야 하는 것이 주가관리의 시작입니다. 코리아 밸
류업 정책이 나온 배경 역시 이와 같습니다. 코리아 밸류업 정책은 2024년부터 본격 논의되었고 지금까지 다
양한 제도 개혁이 진행되고 있습니다. 이 정책은 한국 주식 시장의 고질적인 저평가(2023년 말 기준 KOSPI 
PBR 0.9배로 미국 4.4배, 일본 1.3배 대비 낮음)가 단순한 수급 탓으로만 돌릴 수 없다는 자각에서 출발했습
니다. 이는 구조적인 요인, 예를 들어 한국 상장자들의 낮은 배당성향, 자사주 활용 부재, 불투명한 지배구조, 
소극적인 IR 등 구조적인 요인들이 존재한다는 점을 인정한 것입니다. 현재 국회에서는 밸류업 관련 후속 법
안으로 조세특례제한법 개정안(주주환원 확대 기업에 대한 세제 혜택 부여), 상법 개정안(이사의 충실의무 확
대), 자사주 소각 의무화 관련 법안(상장 기업이 보유한 자사주를 일정 비율 이상 의무적으로 소각하도록 강
제)들이 제기되고 있습니다.  

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리츠 AMC로서 상장 리츠 투자자들의 수익률 제고를 위해 주가관리에 힘써야 하는 것이 선량한 관리자로서 
당연한 의무입니다. 우리나라는 아직 상장 리츠 초기 형성 단계이기 때문에 제도적으로 보완해야할 점이 많은, 
불완전한 상태입니다. 그럼에도 불구하고 AMC가 할 수 있는 일을 찾아서 하는 것이 바람직합니다. 이에 필
자가 몇 가지 제안을 드리고자 합니다.  

 

첫째, 주가 관리에 대한 전향적인 태도를 보여주는 것이 출발점입니다. 주가 부진을 외부 변수 탓으로 돌리는 
태도에서 벗어나 AMC가 스스로 전향적인 태도를 보여줄 때, 투자자들도 신뢰를 쌓고 장기적으로 투자를 할 
이유를 찾게 됩니다. ‘지금 우리가 보유하고 있는 부동산은 우량자산이라서’, ‘리파이낸싱에 집중해야 해서’, ‘인
력이 부족해서’, 라는 모든 이유에서 벗어나, 상장 리츠 운용의 목표에 ‘주가 관리’의 필요성이 함께 논의되어
야 합니다.  

둘째, IR 소통의 핵심은 수치에 있습니다. 주식시장 참여자들은 다수의 지성이 모여 실시간 매수 매도를 통해 
합리적인 판단을 내립니다. 장밋빛 전망이나 원론적인 설명만으로는 투자자들의 신뢰를 얻기 어렵습니다. 더
욱이 부동산은 정보 비대칭성이 매우 높은 자산입니다. 투자자가 궁금해하는 것은 결국 ‘얼마를 벌고, 얼마를 
배당하며, 앞으로 얼마를 더 벌 수 있는가’라는 구체적인 숫자입니다. 이번 임대차 계약갱신을 통해 우리의 수
입이 얼마나 더 늘어날 것인지, 그래서 배당금이 늘어날 지, 또는 유상증자를 하게 되면 시나리오 별(발행가
액) 차기 배당금 수치를 명확히 제안할 수 있어야 합니다.  

셋째, 컴플라이언스와 이해상충 방지 제도의 필요성입니다. 상장 기업의 IR은 철저한 컴플라이언스 룰을 적용 
받고 이를 실천하고 있습니다. 부동산 운용의 특성 상, 다양한 이해관계자와의 만남에서 의도치 않은 미공개
정보 교환이 빈번하게 이뤄질 수 있습니다. 이는 자칫 건전한 시장 질서를 저해하며 주가에 부정적인 영향을 
끼칠 수 있습니다. 상장 리츠라는 점을 주지하고, 컴플라이언스 준수에 대한 경각심이 필요해 보입니다. 또한 
모든 위탁관리리츠가 가지고 있는 구조적인 문제점으로 볼 수 있는 이해상충 방지 제도에 대한 요구입니다. 
스폰서 리츠에게 늘 따라오는 스폰서 계열 자산 편입할 시 가격 산정에 대한 문제, 또는 AMC 보수가 자산규
모에 연동되었을 때 무리한 자산 규모 확대와 주주이익 사이의 충돌하는 부분 등, AMC의 운용에 대해서 주주
이익이 상충될 시 이를 조정할 수 있는 거버넌스 장치가 필요합니다.

예를 들어 보겠습니다. 위탁관리리츠는 AMC가 법인이사로 참여하게 됩니다. 법인이사(AMC) 1인과 감독이사 2인으로 구성되어있는 경우가 흔합니다. 감독이사는 리츠 정관에 따라 주총에서 선임, AMC·스폰서와 이해관계 없는 외부 전문가(회계사, 변호사, 학자 등)로 구성됩니다. 다수의 감독이사가 AMC의 안건에 대해 심의 의결하는 역할을 갖추어 독립성을 갖추었다고 볼 수 있습니다. 그러나 경영 일반에 대해 능동적으로 제안하는 권한은 제한적입니다. 이에 한화리츠는 기관 투자자에게 이사추천권을 부여하며 투자자 관점에서 경영에 적극적으로 참여할 수 있는 장치를 마련한 바 있습니다.  

 

이제 상장 리츠 시장은 단순히 자산을 보유하고 배당을 나누는 수준을 넘어섰습니다. 투자자들이 기대하는 것
은 AMC가 선량한 관리자로서 자산 가치뿐 아니라 주가와 신뢰까지 함께 관리해 주는 것입니다. 아직 제도적 
보완이 필요하고 구조적 한계도 많지만, 그럼에도 불구하고 AMC가 전향적인 태도로 변화를 이끌어갈 때 시
장은 성숙해지고 투자자 기반도 넓어질 것입니다. 상장 리츠의 성패는 결국 AMC가 어떤 철학과 태도로 시장
과 소통하느냐에 달려 있습니다. 우리나라 상장 리츠의, 그리고 AMC의 변화가 가져 올 미래가 기대됩니다.