이리츠코크렙은 이랜드리테일의 아울렛 5개 점을 직/간접적으로 보유한 부동산투자회사입니다. 이리츠코크렙이 직접 소유하고 있는 자산은 ▲뉴코아아울렛 평촌점 ▲뉴코아아울렛 일산점 ▲NC백화점 야탑점이며, 자리츠인 KB와이즈스타6호를 통해 ▲2001아울렛 중계점 ▲2001아울렛 분당점을 보유하고 있습니다.

'코크렙제6호기업구조조정부동산투자회사(이하 코크렙제6호CR리츠)'가 이리츠코크렙의 전신입니다. 현재 국내 주식시장에 상장된 리츠의 대부분이 위탁관리리츠이며, 에이리츠 등 일부 회사가 자기관리리츠입니다. CR리츠(기업구조조정형 리츠)란 기업의 구조조정 부동산에 투자하는 회사로, 부동산 매각에 따른 현금의 유입으로 인해 모기업의 재무구조가 개선된다는 것이 특징입니다. 당시 자산 매각을 통해 이랜드리테일(뉴코아)에 현금이 유입되었습니다.

코크렙제6호CR리츠는 과거 이랜드리테일의 분당야탑, 평촌, 일산, 인천점을 보유하였으나, 이후 이랜드리테일이 코크렙제6호로부터 인천점을 다시 매수하면서 자산은 3개로 줄었습니다. '16년 10월 28일 코크렙제6호CR리츠에서 이리츠코크렙으로 사명을 변경하였습니다. 이후 '18년 6월 27일 상장하였으며 같은해 12월 13일 케이비와이즈스타제6호위탁관리리츠에 투자하면서 2001아울렛 중계점, 2001아울렛 분당점을 매입하게 됩니다.

현재 이리츠코크렙이 보유한 자산들은 이랜드리테일 내 상위 매출 점포입니다. NC백화점 야탑점은 '20년 이래로 이랜드 리테일 운영 자산 중 영업이익이 가장 높은 자산이며, 뉴코아아울렛 평촌점과 뉴코아아울렛 일산점 역시 각각 2위, 3위를 차지하고 있습니다.다만, 2001아울렛 분당점, 2001아울렛 중계점은 '20년 각 5위, 7위에서 '23년 7위, 9위로 내렸습니다. 

이랜드리테일이 책임임차 중이며, 잔여임차기간은 직접 보유자산인 뉴코아아울렛 평촌점, 뉴코아아울렛 일산점 과 NC백화점 야탑점은 '32년 8월(약 7년)까지, 간접 보유자산인 2001아울렛 중계점과 2001아울렛 분당점은 '38년 6월(약 13년)입니다. 임대차 계약 역시 트리플넷 리스로, 관련 비용은 임차인인 이랜드리테일이 부담하며, 공실률은 0%입니다. 임대료는 소비자물가지수 상승률(CPI)에 연동되어 매년 9월 기준 인상됩니다. 이를 바탕으로 운영기간 동안 평균 7.22%의 배당을 실현하였습니다. 

 

이리츠코크렙은 '23년 상반기 '리츠 Corp day IR'행사에서 딜 파이프라인 구축, 브랜드리뉴얼, IR활성화, 금융시장 대응방안 모색 등 내실다지기와 신규자산편입, 위탁관리리츠의 변경, 보유 자산의 개발 및 용도전환, 자금조달방식의 다양화 및 고도화를 통해 외형을 키우는 것이 동사의 성장과제라고 설명하였습니다. 

이와 함께 성장전략도 발표하였습니다. 당시에는 기투자 자산 5개 점포외에도 ▲기투자 자산의 Value-add 및 개발 ▲리테일 신규자산 ▲비리테일 신규자산의 편입을 통해 복합자산 상장리츠로 발전해나갈 계획이었습니다.

당시 이리츠코크렙이 검토한 자산은 스폰서인 이랜드그룹이 보유한 그룹사옥(가산), 물류센터(부평) 또는 NC아울렛 등 유동화한 자산과 스폰서가 아닌 시장의 'Market Deal' 자산을 검토하였습니다. 매각 예정인 아울렛, 수도권 소재 백화점, 마트 등 리테일 자산과 호텔, 오피스, 물류센터 등 'Non리테일' 자산을 검토하고, 이랜드 그룹의 책임임차, 위탁운영, 개발 등에 대한 협업을 고려하였습니다.

작년 하반기 강남e스퀘어(점프밀라노)의 편입을 추진한 바 있습니다. 해당 자산은 서울 강남구 역삼동 815에 자리 잡고 있으며, 신논현역과 강남역 사이 강남대로변에 위치하고 있습니다. 강남e스퀘어는 구분소유 건물로, 면적기준으로 이랜드리테일의 지분이 약 66%입니다. 이랜드그룹의 슈펜(신발 SPA 브랜드), 스파오, 후아유, 미쏘 등의 브랜드가 입점해있으며, 이외에는 약국, 꽃집, 병원, 유학원, 에스테틱 등 강남역에 흔히 볼 수 있는 점유자들로 구성되어 있습니다. 다만, 해당 자산은 입지보다는 구분소유라는 점이 약점이었습니다. 결과적으로 편입엔 실패하였습니다.

이리츠코크렙이 참여한 가장 최근의 IR은 '25년 3월 행사였습니다. 성장전략으로 주주부담을 최소화할 수 있는 방향인 보유현금 또는 대출 레버리지를 고려 중이며, 유상증자는 주가가 안정될 때 고려할 계획입니다. 구체적으로 안정적 배당이 가능한 우선주 투자와 저평가 자산의 매입을 성장 전략으로 내세웠습니다.

투자자들의 신규자산에 대한 눈높이가 달라졌습니다. 이는 차별성의 문제입니다. 롯데쇼핑의 롯데마트, 신세계그룹의 이마트, MBK의 홈플러스 중 유통업체가 직접 보유하고 있는 자산들도 많지만, 임차 중인 자산도 많습니다. 이번 홈플러스 사태에서 느꼈듯이, 홈플러스의 많은 점포들이 부동산펀드 또는 사모리츠의 형태이며, 홈플러스는 이들에게 임차료를 지급합니다. 자산만 놓고 봤을 때, 롯데리츠와의 차별성은 무엇이며, 구체적인 개발플랜이나 성장전략이 미흡합니다. 유통기업의 점포 유동화라는 측면에서 아쉽습니다. 

이랜드그룹은 의식주휴미락을 내세운 ▲유통 ▲패션 ▲리조트 등 라이프스타일 선도 기업입니다. 사실상 그룹의 지주사인 이랜드월드는 스포츠브랜드 뉴발란스의 국내 라이센스를 보유하고 있고, SPAO 등 국내 SPA 브랜드를 운영하고 있습니다. 또한, 이랜드파크를 통해 켄싱턴호텔, 이월드, 베어스타운 등 테마파크, 리조트 사업을 운영 중이며, 이랜드이츠는 애슐리, 자연별곡 등 외식사업을 담당하고 있습니다. 이외에도 서울이랜드FC, 이랜드 한강크루즈 사업을 영위하고 있습니다. 그룹의 유통을 담당하고 있는 이랜드리테일은 적극적인 M&A가 특징입니다. 한신공영으로부터 뉴코아를, HS화성(화성산업)으로부터 동아백화점(동아쇼핑)을, 까르푸로부터 한국까르푸를 인수하였습니다. 

하지만, 이랜드그룹은 수십년간 구조조정 및 기업 매각이 가장 활발했던 그룹이기도 합니다.  흔히 대기업 중에서 재무구조가 좋지 않은 기업집단 중 하나입니다.  '14년 이랜드그룹은 부영, 한국타이어, 현대산업개발, 하이트진 등과 함께 주채무계열 기업집단으로 선정되었습니다. 주채권은행이 재무구조를 평가해 재무구조개선에 대한 약정을 맺고, 통합관리하였습니다.'16년 패션브랜드 '티니위니'(8,500억원), 생활잡화브랜드인 모던하우스(7,000억원), 케이스위스(3,000억원)에 매각하였고, 이랜드리테일이 보유한 오프라인 점포를 꾸준히 매각하면서 재무구조를 개선하였습니다. 하지만 여전히 이랜드월드의 신용등급은 BBB0/부정적(한국신용평가), 이랜드리테일의 신용등급('24년 말 기준)은  'BBB+/부정적'입니다. 

이랜드그룹은 50위 내 포함된 대기업 중 상장기업이 가장 적은 편에 속합니다. 상장기업이 적다는 것은 달리 말해서 자본의 조달방안이 다소 제한되어 있다는 뜻이기도 합니다. 이랜드그룹은 몇 년 전, 켄싱턴리조트 제주, 자연별곡 등 계열사들이 자금 조달을 위해 채권발행 또는 은행권 대출이 아닌, P2P대출을 택했던 곳이기도 합니다. 

호남권 건설사인 호반그룹(대한전선), 부영그룹, 중흥그룹(대우건설) 등 건설그룹들을 제외한다면, 상장된 계열사가 가장 적은 곳이 바로 이랜드그룹입니다. 현재 이랜드그룹의 계열사 중 상장기업은 이월드와 이리츠코크렙 밖에 없습니다. 이리츠코크렙은 이랜드리테일이 보유한 일부 점포를 유동화한 것임을 감안한다면, 실질적인 상장회사는 이월드가 유일합니다. 그렇다고해서 이월드는 그룹의 지주회사도 아니고, 그룹에서 영향력이 큰 사업부는 아닙니다. 이월드의 시가총액은 약 2,000억대 수준이고, 대구의 테마파크 '이월드'를 기반으로 한 유희시설사업부문 및 로이드(LLOYD), OST, GRACE라는 보석 브랜드를 보유 중인 쥬얼리 사업부로 구성되어있습니다. 주식발행보다는 사업으로 인한 현금흐름의 유입 또는 대출(회사채, 은행, 자사 상품권 발행), 회사(브랜드) 또는 자산 매각이 이랜드그룹의 주요 현금조달 방법입니다.

이랜드그룹의 사업모델은 이랜드리테일이 아울렛을 개발하고, 계열사인 이랜드이츠의 애슐리, 자연별곡 등이 식당가에 입점하고, 이랜드월드의 패션브랜드들이 입점하는 형태입니다. 다만, 예전까지는 성공적인 모델이지만, 코로나19를 거치고 쿠팡 등 이커머스 기업의 등장으로 인해 이와 같은 비즈니스모델은 과거와 달리 쉽게 작동하지 않습니다. 이에 대응할 방안 중 하나로 이랜드리테일은 자회사 킴스클럽을 통해 오아시스마켓과 손을 잡고 온라인 새벽배송 시장에 뛰어들었습니다.

리츠 투자자는 리츠가 보유한 부동산에 투자하는 투자자이지만, 임차인으로부터 임대료를 받을 권리가 있다는 점에서 볼 때 채권자입니다. 즉, 이랜드그룹과 계열사의 신용등급과 업황, 비즈니스모델을 감안할 때, 홈플러스처럼 공실이 발생할 수도 있으며, 연7%대의 배당은 생각보다 높은 수익률은 아닙니다. 참고로 이랜드월드가 '24년 3월 발행한 회사채 금리는 7.87%대, '25년 8월 발행한 6%대 후반입니다. 

 

이리츠코크렙은 NC백화점 야탑, 뉴코아 일산점, 뉴코아 평촌점, 2001아울렛 중계점, 2001 아울렛 분당점을 보유하고 있습니다. 이 중 2001아울렛 중계점을 제외한 나머지 자산의 공통점은 모두 1기 신도시에 위치하고 있습니다.

1기 신도시란, 노태우 정부 때 주택 부족문제의 해결을 위해 200만호 건설을 추진하였으며 이에 해당하는 도시들입니다. 수도권에서는 안양 평촌, 성남 분당, 군포 산본, 고양 일산, 부천 중동이 1기 신도시에 해당합니다. 직장은 서울에, 주거는 1기 신도시에서 하는 '베드타운'의 역할이었습니다. 성남 분당은 이후 판교테크노밸리가 개발되면서 자급자족가능한 도시가 되었고, 고양 일산은 킨텍스와 방송국을 중심으로 발전하였고, 안양 평촌은 인근 과천 정부서울청사로 출퇴근이 가능하고, 학원가가 발달했습니다.

하지만, 이들 1기 신도시를 개발했던 것은 노태우정부였고, 실제 입주는 90년대 초부터 시작되었습니다. 약 30년의 시간이 흐른 셈이죠.  「 도시 및 주거환경정비법 」 에 따르면 준공 후 30년이 넘으면 재건축 안전진단 절차를 거치지 않고, 재건축 사업에 착수할 수 있게 됩니다. 

이에 따라서, 지난 윤석열 정부에서는 노후된 1기신도시의 정비사업을 활성화하기 위해서 1기신도시 선도지구를 선정하게 됩니다. 한꺼번에 도시 내 모든 단지의 정비사업을 추진할 수 없기 때문에 그 중에서 몇 단지를 선정하여 순차적으로 추진할 계획입니다. 분당 3개 구역(샛별마을 동성, 양지마을 금호, 시범단지 우성 등 1.1만호), 일산 3개 구역(백송마을1단지, 후곡마을 3단지, 강촌마을 3단지 등 8.9천호), 평촌 3개 구역(꿈마을금호, 샘마을, 꿈마을우성 등 5.5천호), 중동 2개 구역(삼익, 대우동부 등 6천호), 산본 2개 구역(자이백합, 한양백두 등 4.6천호)이 선정되었습니다. 또한, 선도지구로 지정되지 않은 구역 중 연립인 2개 구역은 별도 선정하여 선도지구에 준하는 수준으로 관리, 지원합니다.

정부에서는 분담금 산출지원 등 적극적인 행정지원, 노후계획도시 특화보증 등 통합정비 맞춤형 금융지원을 통해 자금을 적기에 조달하도록 도와주면서 성공적인 도시정비사업 추진을 진행할 계획입니다. 

첫째, 1기신도시 선도지구 사업을 통해 단지의 건폐율과 용적률이 법정 상한까지 완화될 수 있습니다. 저출산 고령화로 인해 거주 인구가 증가할지는 모르겠으나, 적어도 도시 내 가구의 숫자는 증가합니다. 새로운 수요자 또는 소비가 늘어날 것이라고 생각합니다. 

둘째, 도시 정비사업은 하향 여과현상을 발생합니다. 기존의 노후된 주택이 정비되면서 상대적으로 고소득층이 신축 주택으로 이사하게 되고, 기존 주택은 저소득층에게 이전됩니다. 즉, 사업이 완료된다면 고소득층이 입주하게 되며, 이들은 상대적으로 소비의 여력이 있을 것입니다. 일각에서는 신규 주택의 원리금 상환 또는 재건축 분담금 상환으로 소비의 여력이 떨어질 것이라는 전망도 있지만, 필자는 많은 대출을 낼 수 있는 것은 그만한 소득이 뒷받침되기 때문이라고 생각합니다.

셋째, 해당 사업은  이후 다른 단지로 확산될 가능성이 있다는 점입니다. 즉, 1기신도시 내 남은 노후단지들도 순차적으로 재건축이 진행될 예정이며 주거환경은 개선될 것입니다. 

넷째, 인근 부동산(노후된 아파트단지)의 가치가 평가 및 실현화되었고, 자산 가치는 상승하게 됩니다. 부동산은 외부효과에 따라서 인접부동산의 영향을 받게 됩니다. 정(正)의 외부효과에 따라 자연스레 동사가 보유한 자산의 가치가 상승할 수 있다는 점을 주목합니다.

마지막으로, 1기 신도시의 정비사업에 따라 동사의 입지가 주목됩니다. 홈플러스, 이마트 등 대형마트의 사례로 추정컨대,이리츠코크렙 역시 다른 자산으로 컨버전될 가능성을 내포합니다.

이리츠코크렙의 가장 큰 위협은 오프라인 유통업의 쇠락입니다. 쿠팡, 무신사 등 이커머스 기업의 성장으로 인해 오프라인 유통업은 꾸준히 하락하고 있습니다. 올리브영과 다이소처럼 독특한 매력을 지닌 기업들은 성장세에 있지만, 대다수는 그렇지 않습니다.

오프라인 유통업, 그 중에서도 패션, 의류판매로 범위를 좁히자면, 백화점과 대형쇼핑몰, 아울렛이 주요 플레이어입니다. 각 플레이어의 대표적인 예시는 백화점은 더현대서울, 대형 쇼핑몰은 스타필드, 아울렛은 타임빌라스, 롯데프리미엄아울렛, 신세계프리미엄아울렛, 송도현대아울렛 등일 것입니다. 

이들을 보면서 느끼겠지만, 과거와는 달리 오프라인 플레이어들 간의 유의미한 차이를 느낄 수 없습니다. 하지만 공통점은 존재합니다. 이들 모두 소비자에 머물게 하는 체류형 공간으로 거듭나고 있으며 대형화되는 추세입니다. 이 외에도 이커머스 패션업체인 무신사가 시내 번화가에 오프라인 매장을 진출하면서 경쟁은 심화되고 있습니다. 

이리츠코크렙이 보유한 소형 백화점, 도심형 아울렛의 포지셔닝은 다소 애매합니다. 전국 주요 밀리오레는 거의 폐업하였고, 밀리오레 동대문점, 명동점만 명맥을 유지하는 수준입니다. 롯데백화점은 롯데영플라자를 모두 철수하였습니다. 이리츠코크렙의 임차인인 이랜드리테일 역시 뉴코아 인천논현점, NC백화점 부산서면 등 역시 폐점하였습니다. 

이와 같은 추세는 향후 가속화될 전망입니다. 앞서 한화리츠에서 설명드린 GTX의 발달 역시 이리츠코크렙엔 위협 요인입니다. GTX 등 교통이 발달한다면, 소비자들은 가격경쟁력이 있고, 제품이 다양한 곳으로 가길 마련입니다.