<Overview>
2. LTV가 소폭 상승하였습니다. LTV는 '25년 3월 40.8%에서 '25년 9월 41%로 상승하였습니다. LTV는 부채/부동산가액이며, 부채의 상승폭이 자산재평가 등을 감안한 담보감정가액의 상승폭보다 컸기 때문입니다.
3. 롯데리츠의 주가가 상승함에 따라, 시가배당률(연환산배당률)이 낮아졌습니다. 배당금/주가 = 시가배당률이며, 배당금의 변동은 크지 않았기 때문에 주가가 상승한다면 시가배당률은 낮아지며, 주가가 하락한다면 시가배당률은 상승합니다. '25년 3월 6.9% → '25년 9월 6.2%로 하락하였습니다.
4. 금리하향 기조에 따라 일부 부채에 대해 리파이낸싱을 완료하였습니다. 종전 대비 저금리 조달하여 평균 조달금리는 '24년 초 5.1%에서 '25년 10월 13일 기준 3.46%으로 하락하였습니다. 이는 곧 배당 여력의 확대로 이어질 전망입니다.
롯데리츠는 신규 편입검토 자산으로 L7홍대를 제시하였습니다. L7홍대는 홍대입구역에 위치한 자산으로 1~3층은 리테일 등, 나머지는 호텔로 구성되어있는 자산입니다. 트리플 역세권에 홍대 인근 4성급 호텔 중 가장 많은 객실을 보유한 호텔입니다. 회사는 L7강남에 이어 L7홍대를 편입함으로써 리테일 편중 자산 포트폴리오의 개선 및 편입자산 다양화를 위한 성장비전을 수립할 수 있었습니다.
K리츠중 IR행사에 가장 적극적
'25년 하반기 기준, K리츠 중 가장 적극적이고 다양한 IR활동을 보여준 곳은 바로 롯데리츠입니다. 롯데리츠는 NH투자증권 넌딜로드쇼(NDR), 삼성증권 콥데이(Corp day)에 참여하였고, '25년 기업가치 제고계획 발표, 리츠협회 주관 상장리츠 투자간담회 브리핑에 참여하였습니다.
보통 K리츠들이 반기 동안 여러 행사에 참여할 때 동일한 IR자료를 돌려막는 경우가 많았으나, 이번 롯데리츠는 그러하지 않았습니다. 약 한 달 반동안 발표한 IR자료의 내용이 모두 다르다는 뜻과도 같습니다.
'24년 롯데리츠가 제시한 핵심 목표지표는 ▲'30년 AUM 4.5조원을 달성 ▲'30년 매출 2,200억원 달성 ▲재무 및 운영 리스크 관리입니다. 이를 달성하기 위한 세부실행전략을 수립하였고, 이행현황까지 제시하였습니다. 가령, '30년까지 AUM 4.5조원을 달성하기 위해서는 매년 신규자산의 편입이 필요할 것이고, 이를 위한 구체적인 방안으로 '26년 L7홍대를 편입하는 방안, 호텔롯데, 롯데물산 등 그룹사 파이프라인을 강화하는 방안 등을 제시하였습니다.
다른 리츠들은 배당정책 및 배당실시계획에 대해서 미리 공지하여 투자자들의 배당 및 현금흐름 예측 가능성을 높여주었습니다. 하지만 롯데리츠는 이보다는 조금 더 넓은 범위에서 투자의 예측가능성을 높여줍니다. AUM, 매출액, 리스크관리 등 핵심 목표별 이행현황을 제시하였고, 지배구조 핵심지표(개선현황)을 계획하였습니다.
'24년 롯데리츠는 L7강남, 강남DF타워 우선주를 편입하면서 AUM이 약 0.33조원 증가하였고, '26년 L7홍대를 편입하면서 AUM은 약 2,650억원 증가하게 될 것입니다. 투자자들의 관점에서 살펴보면, '30년 AUM 4.5조원을 달성하기 위해서는 매년 어느 정도 규모의 유상증자가 이루어질 것인지 예상가능하게 됩니다.
포트폴리오 역시 마찬가지입니다. 상장 시점 포트폴리오에서 리테일이 차지하는 비중은 95.8%였으나 '30년까지 리테일을 70%, 非리테일 자산을 30% 가량으로 유지할 것이라는 목표를 제시하였습니다. 롯데리츠에서 롯데그룹의 스폰서리츠라는 점을 떼놓고 이야기하는 것은 어렵습니다. 하지만 롯데그룹의 다양한 자산군 중에서도 현재 비중이 높은 리테일을 줄여나가되, 계열사인 롯데물산이 추진 중인 개발사업에 대해 프로젝트리츠를 활용할 수도 있겠다는 방향성을 설정하는데 의의가 있습니다.
아쉬운 점도 존재합니다. 안정적인 AUM의 성장, 포트폴리오의 방향, 배당가이던스의 선제적인 제시는 긍정적입니다. 하지만, 스폰서리츠의 고질적인 문제 중 하나인 '자산매각'에 대한 이야기는 빠져있습니다. 또다른 대기업 스폰서 리츠인 SK리츠는 매년 주유소자산을 꾸준히 매각하여 캐피탈리사이클링 및 주주환원을 보여주고 있고, 서부티엔디를 스폰서로 두고 있는 신한서부티엔디리츠 역시 나인트리 동대문에 대해 매각을 추진하고 있습니다.
그렇다고 해서 롯데리츠가 자산을 매각하지 않은 것은 아닙니다. 롯데리츠는 '25년 상반기 롯데백화점 구리점의 지상주차장 부지(부속시설 포함)를 약 130억원('25.5.22 공시 기준 140억원 → '25.12.3 공시 기준 130억 원)에 매각을 추진하였습니다. 스폰서인 롯데쇼핑이 롯데백화점, 롯데마트, 롯데슈퍼의 문화센터, 부속주차장 등 '영업에 부속되는 시설'들의 매각을 추진한 것과 비슷한 맥락입니다.
하지만 타 리츠와의 상대적 비교에서 캐피탈 리사이클링이 활발하게 이루어지지 않는다는 점은 스폰서리츠의 단점으로 지적됩니다. 또다른 대기업 스폰서리츠인 SK리츠는 주유소를 꾸준히 매각하면서 주주들에게 환원하였지만, 롯데리츠는 이에 비해 활발한 편은 아닙니다. 리테일 업황 등을 감안할 때 마트 등을 시장에 매각하는 것은 현실적으로 어려울 것입니다.
따라서 롯데리츠만의 차별화된 캐피탈리사이클링 모델이 필요하며, 이처럼 자산의 일부분을 매각하는 것은 '차익실현'의 관점에서 바람직할 것입니다. 다만, 하나의 건물을 구분물건으로 만들어 층별 또는 몇 개의 층을 묶어서 매각하는 방안에 대해서는 반대합니다. 가령, L7호텔의 호텔층 또는 리테일층만을 매각한다면, 남은 부분에 대해서 매각이 어렵기 때문입니다. 구분물건의 매각사례는 아니지만, 인수사례 중 NH올원리츠의 하이트진로 서초빌딩, 신한알파리츠의 캠브리지타워 등이 그 예시입니다.
롯데리츠가 강남DF타워의 우선주에 투자한 금액이 70억임을 감안할 때, 롯데백화점 구리점의 지상주차장 매각대금 130억원은 적은 금액이 아니며, 이와 관련된 활용방안(부채상환, L7홍대에 투자) 등에 대해서 언급했다면 좋았을 것입니다. 해당 자산의 매매계약이 종료되는 시점은 '26년 6월 30일('25.5.22 공시 기준 처분예정일 '25.12.1 → '25.12.3 공시 기준 처분예정일 '26.6.30)이며, IR자료 발표시점까지 매각이 완료되지는 않았기 때문에 미리 '확정'지어 언급하기 어려운 시점일 수도 있습니다. 다만, 내년 상반기 IR자료에서는 관련된 내용을 찾아볼 수 있었으면 좋겠습니다.
#신규자산_L7홍대의편입
K컬쳐의 확산, 환율, 한일령 등 외부변수로 인해 한국에 방문하는 외국인 관광객 수는 증가하였습니다. 일각에서는 서울 내 호텔은 부르는게 값이다라는 이야기가 있을 정도로 호텔 자산의 몸값은 상승하였습니다. K리츠 역시 이에 수혜를 받고 있습니다. 차익 실현을 위해 신한서부티엔디리츠는 나인트리 동대문을 매각 추진하고 있으며, 코람코라이프인프라리츠는 수도권 내 호텔을 인수하고, 주유소를 호텔로 전환하였습니다. 롯데리츠 역시 L7강남에 이어 L7홍대 편입을 추진하고 있습니다.
코람코라이프인프라리츠, 신한서부티엔디리츠와 롯데리츠 모두 호텔을 편입하였지만, 이들 간 가장 큰 차이는 임차인과의 관계에 있다고 생각합니다. 코람코라이프인프라리츠는 스폰서가 아닌 임차인이 호텔을 운용하며, 일부 자산에 대해서 글로벌브랜드 메리어트와 라이센싱을 맺는 방식을 택하였습니다. 신한서부티엔디리츠의 경우, 용산드래곤시티는 스폰서인 서부티엔디가 직접 운용하지만, 나머지 자산들은 호텔신라 등이 호텔을 운용하는 구조입니다. 반면, 롯데리츠와 호텔롯데는 계열사, 스폰서, 임차인이라는 유기적인 관계로 이어져있습니다.
이러한 관점의 연장선상에서, 롯데리츠와 다른 리츠의 가장 큰 차이는 바로 취득가능한 정보 및 관리의 차이라고 생각합니다. 롯데리츠는 '25년 11월 한국리츠협회 투자간담회에서 L7홍대의 편입과 관련한 내용을 발표하였습니다. 최근 호텔을 인수/매각한 다른 리츠들과는 달리 롯데리츠의 자료를 통해 임대차현황 및 조건, ADR, OCC, Cap-rate 뿐만 아니라, 타당성 검토 등 가장 구체적이고 정확한 데이터를 접할 수 있었습니다.
기존 임차인인 라인프렌즈, 롯데리아 등이 호텔롯데에게 임대료를 지급하며, 호텔롯데는 이와 객실요금을 바탕으로 롯데리츠에게 임차료를 지급합니다. 흔히 이를 전대차라고 합니다.
마스터리스 방식은 안정적인 임대수익의 확보라는 관점에서 우수합니다. 안정적인 수익의 측면에서 일시적인 공실 발생하더라도 현금이 유입되기 때문에 신경 쓸 필요도 없고, 임차인 유치 등에 대해서도 신경 쓰지 않아도 된다는 장점이 있습니다. 시설관리비, 수선유지비, OPEX 등에 대해서 임차인이 책임지게 됩니다.
이처럼 마스터리스 방식의 장점 등이 롯데리츠에 유리하다고 하더라도 실제 현재 임대료 현황과 비교가능했더라면 하는 아쉬움이 남아있습니다. 리츠 뿐만이 아니라 보통 프랜차이즈 F&B 임차인은 매출의 일정부분(N%)를 임차료로 지급합니다. 만약 외국인 관광객의 유입으로 인해 엔제리너스, 롯데리아 등 F&B 임차인의 매출이 늘어난다면, 이는 온전히 임대료에 반영되었어야 하는 부분입니다. 그 부분을 롯데리츠는 포기하게 되며, 마스터리스 임대차구조에서 이에 대한 수혜는 오로지 호텔롯데 측이 누리게 됩니다. ▲근린생활시설 임대인의 월 평균 임대료 ▲고정임대료(2년마다 3%수준 인상)를 비교했을 때 어느정도로 차이가 나는지 비교가 되었다면 투자자들의 이해도를 높였을 것입니다. 또한, 고정임대료의 인상율이 2년마다 3% 인상(실적에 따른 조건부 인상)인데 '실적에 따른 조건부 인상'이라는 단서조항 역시 모호했습니다. 양사 간의 비밀유지조항 등으로 인해 정확한 특약사항 및 수치 등을 표기하기 어렵다면, 실적달성의 난이도 정도는 각주(주석)으로 표기하였다면 좋았을 것입니다.
또한, 부동산 관리 및 운영의 전문성 측면에서 볼 때, 롯데리츠가 호텔롯데에 비해 전문성이 있을 것입니다. 신규임차인 유치에 있어서도, 장기적으로 수익률을 높이기 위한 임차인의 업종에 있어서도, 공실 관리 및 밸류애드에 있어서도 롯데리츠의 노하우를 활용한다면 조금 더 낫지 않을까라는 생각입니다.
