1. '25년 상반기 대비 하반기 가장 눈에 띄는 점 중 하나는 바로 공실률의 증가입니다. '25년 11월말 기준 신한알파리츠의 임대율은 98.3%입니다. 상반기 대비 하반기 공실률 증가에 가장 큰 이유는 용산아스테리움입니다. 용산아스테리움의 임대율은 77.1%, 공실률은 22.9%입니다. '25년 9월 말 기준 임대율은 72.1%, 공실률 27.9%였으며, 9월 말 대비 공실률은 낮아졌습니다. 

2. '25년 신한알파리츠가 가장 공들인 점은 바로 임대차 개선입니다. 전체 포트폴리오의 면적 중 27%에 해당하는 면적의 임대조건 개선을 이루어냈으며, 임대료는 30.8%, E.NOC는 31.5% 증가하였습니다.

3. '15기 예상 배당금은 '14기 대비 주당 5원 상승합니다. 이는 앞서 살펴본 임대차 조건 개선 및 신규자산인 BNK디지털타워의 매입으로 인한 효과입니다. 

4. 고정금리 대출 3,530억원의 리파이낸싱을 통해 연간 45억원의 이자비용을 절감하였습니다. 신용등급의 향상 등으로 공모 회사채를 활용할 수 있습니다.

신한알파리츠는 상장 초기 그레이츠판교, 용산더프라임타워를 기반으로 CBD의 그레이츠청계(대일빌딩) 등을 하나씩 모아나가는, 흡사 '화수분'을 연상시키는 리츠였습니다. 적어도 그 시기, 신한알파리츠의 유상증자가 성공적일 수 있었던 배경은 다른 리츠들이 많지 않았기 때문에 상대적으로 유상증자에 대한 피로감이 적었으며, 소유권 등에 있어서 구분소유권이 아닌 부동산에 대한 완전한 지배력을 행사할 수 있던 자산이었기 때문입니다. 

지금까지 진행되었던 유상증자는 완판행진을 이어갔습니다. '23년 다른 리츠들의 유상증자들이 겹치는 와중에 신한알파리츠는 초과청약을 기록하는 등 K리츠 투자자들 사이에는 신한알파리츠에 대한 견고한 믿음이 있었습니다.

하지만, 올해 들어 그러한 믿음은 다소 깨지는 모습입니다. 어느 순간부터 신한알파리츠는 자산에 대한 완전한 소유권을 보유하기보다는 상대적으로 물음표가 있는 물건들을 편입하는 모습이 보였습니다. 각 사례를 정리하자면 다음과 같습니다. 

i) 소유권에 대한 물음표 : 강남역 캠브리지빌딩, HSBC빌딩처럼 구분물건(건물 전체가 아닌 일부 층을 보유)을 자산으로 편입

ii) 핵심권역 자산에 대한 물음표 : GBD에서 멀리 떨어져있는 자산을 GBD 자산으로 편입(GS서초타워). 투자자들이 서초IC, 남부터미널역 근처를 GBD로 인식할지 여부.

iii) 비싼 가격에 편입 : 입지는 양호하나, 연식 대비 다소 비싼 가격에 자산을 편입(강남역 BNK디지털타워)

물음표가 있는 자산들은 시장 내 다른 자산들보다 저렴하게 편입가능하다는 장점이 있습니다. 앞서 살펴본 자산 중 i) 소유권에 물음표가 있는 '일부 층을 편입한' 구분물건에 초점을 맞추겠습니다. 구분물건은 완전한 지배가능한 물건(소유권에 흠결이 없는 자산) 대비 절대적인 가격 측면에서 저렴하며 이는 신규자산 편입에 대한 주주부담이 확연히 적어진다는 특징이 있습니다. 흠결이 있기 때문에 임대료 수익률 측면에서도 유리합니다. '흠결에 대한 할인율'이 적용되었기 때문입니다.

하지만, 이를 달리 이야기하자면, 물건에 흠결이 있기 때문에 저렴하게 느껴지는 것이며, 상대적으로 완벽한 자산들 대비 자금회수, 즉 엑시트(Exit)가 어려워진다는 뜻이기도 합니다. 건물 일부를 보유하는 것과 비교했을 때 건물 전체를 매입하여 임차인에게 각 층을 임대해주고, 추후 다른 이에게 넘기는 것이 상대적으로 용이하며, 재건축 또는 리모델링 시 소유주 동의를 받기에도 양호한 것은 사실입니다.

각자가 생각하는 바가 다르겠지만, 적어도 필자는 현재 신한알파리츠가 K리츠 왕좌에서 내려오게 된 계기 중 하나는 바로 이러한 물음표 확대라고 생각합니다. 

리츠는 신규자산을 꾸준히 편입하면서 외형확대를 통해 신용도의 상승, 각종 비용의 절감함과 동시에 매각을 통해 주주들에게 꾸준히 차익을 배분하는 것도 숙제입니다.

신한알파리츠는 용산더프라임빌딩이 유일한 매각입니다. 물론, 신한알파리츠는 매각에 대한 계획 및 가이드라인에 대해서 제시한 적은 있으나, 실제 매각이 이루어진 자산은 용산더프라임빌딩이 유일합니다. 만약, 구분물건이 아니었더라면, 캐피탈 리사이클링은 조금 더 활발하지 않았을까라고 생각하며, 이는 곧 주가의 상승으로 이어질 수도 있었을 것입니다. 최근까지 신한알파리츠의 유상증자 또는 신규자산편입은 '물음표가 있었던 새로운 물건'이 주요 콘셉트였다면, 앞으로의 신규자산편입은 기존 자산의 소유권 확보의 강화 측면에서 이루어질 필요성을 느낍니다. 

신한알파리츠를 수년간 지켜본 입장에서 i) 회사가 보유한 구분물건의 경우, 건물의 일부를 보유한 신한알파리츠가 다른 일부를 보유한 소유자로부터 매수할 수 있는 방안(이후 신한알파리츠가 전체 건물을 매도), ii) 다른 일부를 보유한 소유자가 신한알파리츠가 보유한 부분을 매수할 수 있는 방안, iii) 신한알파리츠와 다른 일부를 보유한 소유자가 동시에 exit(새로운 투자자에게 매도)하는 방안 등이 현실적으로 나올 수 있는 대응 방법일 것입니다.

부동산도 마찬가지입니다. 코로나 때 한참 잘 나갔던 부동산 섹터는 물류센터입니다. 이커머스의 발달, 코로나19로 인한 오프라인쇼핑의 기피 및 일일(새벽) 배송의 확대 등이 영향을 미쳤습니다. 반대로, 코로나 때 힘들었던 섹터는 바로 호텔입니다. 특히, 일부 호텔은 공공주택, 쉐어하우스, 오피스 등으로 개발되었습니다. 끝나지 않을 것만 같았던 코로나19가 끝났습니다. K컬쳐로 인한 외부 환경 역시 호조입니다. 외국인 관광객은 늘어났고, 부르는게 값입니다. 

몇 년 전 서울 오피스 역시 불패인 시절이 있었습니다. 이전수요(이사수요)를 고려한 공실률보다 훨씬 낮은 공실률이 유지되었습니다. IT, 게임회사들의 개발자 수요가 늘어났고, 개발자들은 회사가 강남역 근처가 아니면 지원을 하지 않는 경우도 있었습니다. IT회사들은 우수한 개발자 인력을 유치하기 위해 사무실을 강남역 근처에 마련하였습니다. 이후, 서울의 오피스 공급이 늘어나면서 자연스레 공실률은 증가합니다.

현재 K리츠가 보유한 자산섹터 중 대부분을 차지하는 것은 바로 오피스입니다. 제이알글로벌리츠, KB스타리츠 등 해외 오피스를 가진 몇몇 리츠는 제외한다면, 오피스를 보유하지 않은 리츠를 꼽는 것이 더 쉬울 정도입니다.

하지만, '오피스'라는 섹터의 자산을 보유하였더라도, 각 리츠의 색깔은 각양각색입니다. SK리츠는 대부분 자산을 CBD와 분당에 보유하고 있으며, SK그룹 계열사들이 임대차하는 안정성이 색깔입니다. 이지스밸류리츠는 태평로빌딩를 통해 AI시대에도 살아남을 수 있는 '스마트오피스', 트로피에셋인 '광화문 트윈트리타워'가 떠오릅니다. 디앤디플랫폼리츠는 자산색깔에 맞는 1,2층 임차인(무신사)의 유입 및 대형 광고판을 통한 건물가치 밸류업(세미콜론 명동), 보험사의 자산을 기반으로 한 삼성FN리츠, 한화리츠 역시 고유의 색깔을 가지고 있습니다.

예전 신한알파리츠에 늘 따라 붙는 수식어는 바로 K리츠 시그니처였습니다. 지금은 오피스가 가장 많은 리츠로 인식됩니다. 자산의 숫자 측면에서는 많겠지만, 차별화되었다는 것을 느끼지 못합니다. 이와 같은 점 역시 하락의 한 요인입니다.

이번 신한알파리츠 하반기 IR자료를 보면서, 신한알파리츠는 오피스 시장에 대해 '정석적'으로 대한다는 느낌이 있었습니다. 회사 측이 제시한 오피스 공급 증가에 대비한 선제적인 임대차 (재)계약, 자산재평가를 통한 리파이낸싱 등은 소극적이고 제한된 플레이(Play)로 보였습니다.

최근 서울 오피스 공급 증가 및 수요 감소 요인을 살펴보면 맹그로브 등 마곡의 오피스 공급이 있었고, CBD에 오피스 공급 증가가 요인입니다. 

그 이면에 AI에 의한 '콜센터 수요'의 감소 역시 영향을 미쳤습니다. AI의 발달은 단순히 콜센터 뿐만 아니라, 일자리 시장 전반을 무너뜨릴 것이며, 이는 곧 오피스의 구조적인 수요 감소로 이어질 것으로 보입니다. 과거 코로나 때는 재택근무가 늘어나면서 오피스의 수요가 줄어든다고 했지만, 지금은 단순히 재택근무의 문제가 아니라, AI의 발달로 인해 대부분의 일자리가 사라짐에 따라 오피스의 수요가 줄어들 것으로 보입니다. 가령, 구글 제미나이를 활용하면 훨씬 저렴한 가격에 광고를 찍을 수 있기 때문에 광고모델에이전시도, 영상편집회사도, 광고회사도 입지가 축소됩니다. 마치 이커머스의 발달로 쇼핑몰, 대형마트의 수요가 감소하는 것과 비슷한 이치입니다.

물론, 모든 일자리가 사라지는 것은 아니며, 그 결과, 입지가 더 좋은 자산, 더 신축인 자산, 더 신기술이 집약된 자산이 살아남을 것입니다. 이와 같은 관점에서 신한알파리츠가 보유한 자산들을 다시 살펴본다면, 이 중 일부 자산들의 수요는 줄어들 것으로 예상합니다.

 이지스밸류리츠의 태평로빌딩처럼 신기술을 도입한 자산으로 밸류업도 좋은 사례입니다. 또한, AI가 발달되고, 사무직의 수요가 감소하더라도 기업의 신제품 개발을 위한 R&D활동은 유지되거나 늘어날 것입니다. 이지스밸류리츠의 삼성중공업 R&D센터가 그 예시입니다.