2026년 초, 투자자들에게 가장 핫했던 주제를 꼽으라면 바로 CES2026일 것입니다. 엔비디아는 피지컬 AI에 대한 화두를 던졌고, 현대차, LG, 유니트리 등의 기업들은 로봇을 공개하면서 가까운 미래에 우리 실생활을 윤택하게 만들 수 있는 기대감을 높였습니다. 죽스(ZOOX), 웨이모 등이 보여준 자율주행차 역시 단순히 상상이 아닌 현실로 다가왔습니다. 

필자는 7년 전 CES2019에 다녀온 적이 있으며, 이번 CES2026 행사에 다녀왔습니다. 이번 CES2026행사에 다녀오면서 향후 이와 같은 눈부신 기술 발전이 필자가 관심있는 부동산 및 리츠에 어떻게 영향을 미칠지에 대해 생각해봤습니다. 한 개인투자자의 주관적인 분석과 생각, 그리고 전망에 기반한 내용들입니다.

흔히 리츠가 영위하는 임대업이란, 쉽게 말해서 공간 대여업입니다. 도심지에 위치한 특정 공간에 건축물을 높게 지어 올리고, 각 공간을 빌려주고 수익을 창출하는 행위입니다. 개인투자자들과는 달리, 리츠는 큰 규모에서 비롯된 튼튼한 신용등급을 바탕으로 조금 더 큰 금액을, 조금 더 낮은 금리에 대출하여 투자자들의 자금 투자부담을 줄이고, 레버리지효과를 누릴 수 있습니다. 하지만, 미래에는 이처럼 단순한 공간을 빌려주는 임대업에서 벗어나야한다고 생각합니다.

지금도 인텔리전트 빌딩 시스템 등으로 엘리베이터 등의 전기를 효율적으로 사용한다거나, CCTV 등 외부의 침입자를 감지하는 등의 기능은 존재합니다. 하지만, 앞으로의 미래는 임차인 친화적인 방향으로 갈 것으로 기대합니다. 가령, 임차인이 보유한 로봇과 호환이 용이한 시스템을 갖춘다거나, 사람과 로봇이 부딪히지 않고 다닐 수 있도록 공간의 설계가 필요해질 것입니다. 현재 물류센터는 지붕을 활용한 태양광발전의 부수입을 창출하고, 오피스빌딩은 건물 외벽 광고판을 활용해 광고수입을 얻습니다. 미래에는 오피스 빌딩의 옥상층 또는 지붕이 드론이나 UAM의 주기장으로 사용하면서 UAM과 드론 업체들에게 사용료를 얻을 것으로 기대합니다.

 

 

이 과정 속에서 자산의 리레이팅이 발생할 수도 있을 것입니다. 현재 친환경건축물과 관련하여 LEED인증을 받습니다. 에너지효율 등에 의해서 LEED인증을 받게되면 대출 시 혜택이 있으며 매각 시에도 용이합니다. 마찬가지로, AI가 활성화된다면, 향후 AI에 대한 특정 공인기관의 '인증'이 있을지는 모르겠지만, 적어도 혜택 측면에서는 LEED인증과 비슷한 효과를 누릴 것입니다. 청소와 경비인력을 로봇으로 대체한다면 적어도 임차인의 입장에서는 관리비용이 절감될 뿐만 아니라 충분한 임차료를 지불할만한 감당할만한 사유가 될 것입니다.

또한, AI가 건물의 노후도를 측정한다거나 파손된 부분을 관리업체에게 알려준다면 유지보수 측면에서도 용이할 것입니다. 이는 곧 자산의 담보를 측정하는 대출자의 입장에서는 자산의 가치를 조금 더 정확하게 판단할 수 있는 근거로 사용가능하게 될 것입니다. 단순히 편리함을 뛰어넘어 자산의 경쟁력을 제고시키는 방안일 것입니다.

현재 필드에서는 어떻게 이에 대응하고 있는지 알 수 없으나, 리츠의 브랜드화와 연결시키면 시너지효과를 낼 수 있다고 생각했습니다. 현재 리츠의 브랜드는 중구난방이던 각 자산별 이름을 하나의 브랜드로 통합시키는 수준이었습니다. 삼성FN리츠는 FN순화, FN대치 등 FN 타워라는 브랜드를 사용하며, 신한알파리츠는 그레이츠(GREITS)라는 브랜드를 통해 그레이츠판교, 그레이츠숭례 등을 네이밍하였습니다. NH올원리츠도 브랜드를 만들었구요. 하지만, 투자자의 입장에서는 네이밍통합을 넘어선 효과를 쉽게 체감할 수 없었습니다. 

하지만, 필자가 생각하는 리츠 브랜드란, A라는 리츠가 운용하는 강남빌딩에서 받던 수준의 임대차서비스를 판교빌딩에서도 받을 수 있어야하는 것입니다. 당연히 임차인은 이를 체감할 수 있어야하구요. 임차인 입장에서는 강남빌딩에서 누리던 스마트빌딩 시스템(정확한 용어는 아니며, 로봇, AI, 클라우드 등이 설치된 시스템)을 판교빌딩에서도 똑같이 누림으로써, 새로운 지사의 설립을 A리츠가 보유하는 곳으로 내는 식으로 고정임차인을 늘려나가는 등의 파급효과가 필요하다고 생각하였습니다.

이와 같은 상황 속에서 임차인의 퀄리티가 중요해질 것이라고 생각합니다. 다만, 임차인의 퀄리티를 높이기 위해서는 자산의 퀄리티가 뒷받침되어야할 것입니다. 콜센터가 AI로 대체되면서, 오피스 수요가 감소하기 시작했습니다. 현재 광고업계 등 많은 기업들이 신규채용을 줄이고 있습니다. 신규채용이 감소한다는 것은 그만큼 사람을 적게 채용한다는 뜻이며, 이는 곧 그 사람들이 일할 공간에 대한 수요가 줄어드는 것으로 이어질 수 있습니다.

따라서, 삼성FN리츠나 한화리츠처럼 임차인의 업종이 같은 경우보다 신한알파리츠처럼 임차인의 업종이 다변화된 경우, 향후 공실에 대한 위험이 감소합니다. 하지만, 굳이 임차인의 퀄리티를 높이지 않더라도 양호한 임차인이 장기간 임차하는 경우가 있습니다. 바로 스폰서리츠입니다. 가령, SK그룹은 반도체, IT, 통신, 에너지 등 여러 산업을 영위하고 있으며, SK하이닉스의 성장세가 돋보입니다. 이처럼 든든한 스폰서가 자산을 임차하는 경우, 일반적인 오피스 빌딩 리츠보다 공실에 대한 위험은 낮을 것입니다. 

또한, 자산의 용도 및 기능으로 인해 공실위험이 낮은 사례도 있습니다. 바로 이지스밸류리츠가 보유한 삼성중공업 판교R&D센터입니다. 흔히 투자자들은 이를 단순히 PPD에 위치한 오피스라고 바라보는 경우가 있지만, 일반적인 오피스빌딩과 R&D센터는 사뭇 다릅니다. 

기업의 업무를 하나씩 뜯어보면 회계 및 재무, 마케팅, 인사, 생산관리, 물류, R&D로 나뉘게 됩니다. 회계 및 재무, 인사 등은 경영지원업무이며, 실제 제품과 관련된 업무는 제품을 개발하는 R&D, 제품을 생산하는 생산관리, 제품을 판매하는 마케팅 등입니다. 이 중에서 향후 AI나 로봇 등이 발전되더라도 꾸준히 사람이 필요한 곳은 바로 R&D입니다. 가장 부가가치가 높은 영역이기도 합니다. R&D란 기업에서의 브레인과 같은 역할이며, 이에 대한 수요를 쉽게 줄일 것 같지는 않습니다. 이 과정 속에서 R&D센터에 대해 단순한 사무공간인 오피스 대비 높은 밸류에이션을 메길 수도 있을 것입니다. 

 

 

과거 코로나19 시기를 돌이켜보면, 당시 가장 잘 나갔던 종목 중 하나는 바로 ZOOM입니다. 집에서 업무를 보는 등 '언택트'가 활성화되면서 화상회의에 대한 수요가 늘었고, 집에 있는 시간이 늘어나면서 '인테리어'제품에 대한 수요가 늘어났습니다. 그래서 한샘, LX하우시스 등의 종목이 상승하였구요. 예전만큼은 아니지만, 여전히 CES2026에서 자율주행차에 대한 관심은 뜨거웠습니다. 아마존의 죽스(ZOOX), 구글의 웨이모, 현대차 등 뿐만 아니라 엔비디아 역시 피지컬 AI를 바탕으로 한 자율주행차를 선보였습니다. 향후 자율주행이 활발해진다면 누구나 직접 운전하지 않기 때문에 오히려 사고 발생확률은 감소할 것입니다. 따라서 단순히 택시에서 전화 등 간단한 업무나 서류를 검토하는 것에서 벗어나 장소에 구애받지 않고 화상회의를 한다거나, 클라우드를 통해 업무를 수행하는 등으로 이어지지 않을까 예상합니다. 

자율주행이 발달하게 된다면 실제 부동산에는 어떤 영향을 미칠지 사뭇 궁금해집니다. 만약, 자율주행이 활발하게 된다면 지금처럼 주차장이 필요할까요? 우버와 같은 공유경제, 테슬라의 FSD, 아마존의 ZOOX와 같은 자율주행이 활발해진다면, 주차에 대한 수요는 감소할 것 같습니다. 주차를 하면서 가만히 차를 두기보다는 내가 차를 사용하지 않는 시간동안 차를 빌려준다면 그만한 수익을 창출할 수 있을 것이고, 사회초년생들은 차량을 구매하기보다는 굳이 차를 빌려서 사용할 것입니다. 

주차장의 역할도 점차 변할 것입니다. 현재는 내가 머무르는 곳 근처에 주차를 함으로써 언제나 내가 차를 쉽게 이용하는데 목적이 있습니다. 하지만 앞으로의 주차장은 단순히 주차장이 아닌 입지가 좋은 point로 바뀔 것입니다. 

지금도 입지가 좋은 오피스, 백화점, 역 근처에 택시승강장이 있듯, 'Ride share' 또는 자율주행차를 충전할만한 주차장이 활성화될 것입니다. 따라서 오피스 등은 우버, 테슬라 등 자율주행차 업체로부터 Ride share 공간에 대한 이용료를 요구할 수 있을 것이며, 이를 새로운 수익창출 모델로 활용할 수 있을 것입니다. 물론, 수익이 있는 곳에 세금이 있듯, 지역자치단체 등 지방정부 역시 이들에게 교통유발부담금 등을 징수할 것입니다.

이와 관련해서 가장 수혜를 받을 종목은 코람코라이프인프라리츠와 SK리츠입니다. 양사는 전국 곳곳에 위치한 주유소를 보유하고 있으며, 이 중 일부를 드라이브스루형 매장, 세차장으로 용도전환하였습니다. 입지가 좋은 주유소를 전기차 충전소 및 드라이브스루형 매장으로 개발하면서 Ride share를 위한 장소로 만든다면, 자연스레 자산의 가치가 상승할 것으로 기대합니다. 

 

부동산 투자는 전통적인 영역입니다. 부동산 투자에 있어서 용적률, 건폐율, 토지의 용도 등 입지 및 상권의 중요성은 여전합니다. 하지만, AI의 발전, 4차산업혁명의 도래는 전통적인 부동산의 영역을 깨뜨릴 것입니다. 예를 들어, 서울 시내에 위치한 마트의 부지와 경기 동남부에 위치한 물류센터를 비교하자면, 여전히 단위 당 가격은 서울 시내가 높겠지만, 시골에 지나지 않았던 경기 동남부의 가치를 재발견한 것도 이커머스의 발달이 있었기 때문입니다.

즉, AI 발전 과정에서 과거와는 달리, 새로운 밸류에이션을 부여받는 지역이 등장할 것이며, 마트 등 리테일과 같이 밸류에이션이 떨어지는 자산들도 발생할 것입니다. 필자는 이 과정 속에서 투자자들이 향후 어떤 부동산이 성장할지에 대한 깊은 고민이 필요하다고 생각합니다. 이커머스의 성장을 기반으로 한 물류센터가 될지, 가장 주목받는 데이터센터가 될지, 입지가 양호한 토지의 숨은 가치가 존재하는 주유소가 될지 저 역시 알 수 없습니다. 

투자라는 행위는 현재에 이루어지지만, 이에 대한 성적표는 미래에 받아들이게 됩니다. 그렇기 때문에 투자는 상상에 기반하게 됩니다. 미래에 도달하는 과정에서 때로는 정치, 경제적 불확실성도 있을 것이고, 메타버스처럼 기술개발과정에서 실패할 수도 있겠지만, 여전히 AI와 로봇은 우리 삶의 패러다임을 바꿀 것은 분명해보입니다.