2. ▲더에셋 ▲강남N타워를 매각하였으며 ▲판교테크원 ▲시그니쳐타워 ▲센터포인트 광화문을 신규편입하였습니다. 이번 투자로 CBD 코어(core)에 위치한 프라임 자산을 인수하였습니다. 또한, 핵심업무지구인 BBD에 진출함과 동시에 판교 트로피에셋에 투자하면서 투자 지역 다변화 및 현대자동차, 카카오, 네이버, 김앤장, 금호석유화학, 코리안리 등 임차인 다변화를 실현하면서 리스크를 완화하였습니다.
3. 신규편입한 자산의 배당률은 ▲시그니쳐타워 연 6.8% ▲센터포인트광화문 6.5% ▲판교테크원 6.5% 수준으로 예상했습니다.
4. 서울스퀘어 매각이 진행 중입니다. 한국투자리얼에셋운용이 우선협상대상자로 선정되어 MOU 체결 및 이행보증금 납입 완료하였습니다.
5. '25년 11월 30일 기준 NH프라임리츠의 1주 당 배당금은 625원, 시가배당률 13%, 배당금 총액은 약 117억원입니다. 이는 강남N타워 매각 완료에 따른 특별배당이 포함되었기 때문입니다.
#ALM
ALM(Asset-Liability Management)란 자산과 부채를 분석하고 이들 간의 균형을 유지하여 위험을 관리하고 수익성을 증대시키는 등 유동성을 확보하는 일련의 활동을 뜻합니다. 주로 은행과 보험회사의 포트폴리오 관리기법(은행 : 대출-예금 포트폴리오, 보험사 : 보험금-보험료 포트폴리오)로 많이 사용됩니다.
은행은 예금자로부터 예금을 유치하고, 대출자에게 대출을 내줌으로써 예대마진을 남기는 금융기관입니다. 만약 예금자의 정기예금이 턱없이 적게 들어오거나 대출자의 대출이 너무 많이 나간다면, 이는 효율적인 경영활동이라고 할 수 없을 것입니다. 쉽게 말해서 제때 예금이 유출입되고, 제때 대출금이 유출입되면서 예대마진이 가장 높을 때 가장 효율적인 경영활동입니다. 예금 유출입은 예금가입(유입)/예금해지(유출)를 뜻하며, 대출금의 유출입은 대출실행(유출)/대출상환(유입)을 뜻합니다. 예금의 만기는 1~2년으로 대출에 비해 상대적으로 짧고, 대출의 만기는 5년 이상으로 상대적으로 긴 편인데 이들 사이의 간극을 좁히는 것이 묘미입니다.
필자는 리츠 역시 ALM 활동을 준용할 수 있다고 생각합니다. 수익과 비용에 있어서 리츠의 임대관리 및 부채관리가 필요할 것이며, 자산에 있어서도 매각 후 신규자산이 제때 편입되어야 리츠 수익의 극대화를 이룰 수 있을 것입니다. 리츠 투자자가 원하는 안정적인 수익을 뒷받침하기 위해서는 ALM이 중요합니다.
NH프라임리츠는 '19년 11월 25일에 ▲ 서울스퀘어 ▲ 강남N타워 ▲ 삼성물산 서초사옥(더에셋) ▲ 삼성SDS타워의 수익증권 등(부동산집합투자기구 수익증권, 부동산투자회사 지분증권, 우선주 등)을 기초자산으로 취득('19.12.05 유가증권시장 상장)하였습니다.
첫 매각은 '23년 10월 삼성SDS타워 수익증권 입니다. 이를 통해 '24년 3월 아크플레이스 지분증권을 신규 취득하였습니다. 약 5개월의 기간이 있었지만 비교적 수월하게 편출입이 완료되었습니다. 삼성SDS타워 수익증권 매각 차익에 따라서 특별배당을 지급하였습니다.
더에셋은 '25년 1월부터, 강남N타워는 '25년 7월부터 포트폴리오에서 재투자금으로 남았습니다. '25년 7월 월간보고서 기준 두 자산이 전체 포트폴리오에서 차지하는 비중은 각각 15%, 22%로, 전체 포트폴리오의 약 37%수준입니다. 한동안 유보금으로 남아있다가 '25년 9월 판교테크원타워에 100억원, '25년 11월 광화문 센터포인트빌딩, 시그니쳐타워에 각각 125억, 100억원을 투자하였습니다.
NH프라임리츠는 신규자산 편입에는 성공했지만, ALM관리에는 미흡했던 것으로 보이며 다음과 같은 아쉬운 점이 있었습니다.
먼저, 정보를 완전히 오픈하지 않은 상황에서 개인투자자가 봤을때 일정 기간 동안 자금 유보가 발생한 듯한 흔적이 보입니다. 자금의 선입선출을 기준으로 한다면, 더에셋 매각원금 130억원 중 100억원은 약 8개월 가량('1월 자금유입 → '9월 판교테크원 투자), 30억원은 약 10개월 가량 유보('1월 자금 유입 → '11월 센터포인트 등 투자) 하였고, 강남N타워 매각원금 195억원은 약 4개월 정도입니다.
다만, 강남N타워의 경우 유보기간이 4개월 정도로 짧습니다. 앞선 잠실 삼성SDS타워(매각)-아크플레이스(편입)의 사례와 비교했을 때 비슷하기 때문에 크게 문제되지 않으며, 더에셋 매각원금 역시 채권 투자가 아닌 '부동산 투자'이기 때문에 1년 이내의 간극은 어느 정도 이해 가능한 부분이라고 생각합니다. 다만, 캐피탈 리사이클링이 원활하지 않았다는 점에서 아쉬움이 남습니다.
수개월 간의 여유자금을 단순히 보통예금 등에 두는 것보다 과거 코람코라이프인프라리츠의 사례처럼 단기 정기예금(RP, CMA, MMF 등) 등 무위험자산에 예치하는 것이 수익률 제고에 조금이나마 도움이 되지 않을까라는 생각도 들었습니다. 만약 무위험 자산 등을 비롯 단기적으로라도 수익률 제고를 위해 운용했던 방식이 있다면 이를 좀더 상세하게 주주들과 시장에 공유하면 좋지 않을까 생각합니다.
둘째, 리츠 투자자가 원하는 안정적인 투자와 거리가 멀었다고 생각합니다. 일반적인 위탁관리형 리츠들은 우선주 등을 제외하고는 일반적인 자산의 만기가 없습니다. 시장상황에 따라 유연하게 매입, 매각타이밍을 조절할 수 있다는 것이 특징입니다. 그래서 포트폴리오의 한 자산이 매각되더라도 다른 자산들의 임대수익으로 배당금, 이자비용 등을 만회할 수 있습니다. 반면, NH프라임리츠가 보유한 부동산 수익증권 등은 만기가 있는 상품입니다. 만기가 한꺼번에 도래함과 동시에 유보금으로 남아있어서 안정적이라는 느낌은 받기 어려웠습니다.
재간접리츠의 특성상 NH프라임리츠는 새로운 자산을 제때 편입가능한가에 대한 불확실성이 내포되었습니다. 일반적인 리츠는 편입 자산에 대한 제약이 적습니다. 가령, 디앤디플랫폼리츠, 코람코라이프인프라리츠, 롯데리츠처럼 우선주에 대한 투자도 가능하며, 신한알파리츠처럼 구분물건에도 투자가 가능합니다. 당연히 일반적인 부동산(오피스, 물류센터, 리테일 자산)도 가능합니다. 하지만, NH프라임리츠는 부동산 수익증권 등에 투자가능합니다. 다른 리츠들에 비해 편입가능한 자산의 제약이 있습니다.
이와 같은 불확실성의 일례로, 일각에서는 향후 아크플레이스 등 나머지 자산의 만기가 도래하기 전 리츠 청산에 대한 이야기, 운용사의 또다른 리츠인 NH올원리츠와의 합병 가능성에 대한 이야기도 있었습니다.
마지막으로, 현재 보유한 자산 및 신규자산의 투자만기입니다. 여기서 말하는 만기란 임차인의 임차기간 만기가 아닌, 수익증권 또는 펀드의 만기를 뜻합니다.
'26년 1월 기준 NH프라임리츠가 보유한 자산은 ▲서울스퀘어 ▲아크플레이스 ▲판교테크원 ▲시그니처타워 ▲센터포인트 광화문입니다. 이 중에서 서울스퀘어는 매각이 진행 중입니다. 나머지 자산의 투자만기를 살펴보면 다음과 같습니다. ▲아크플레이스 '32년 ▲시그니처타워 '32년 ▲센터포인트 광화문 '34년 ▲판교테크원 '32년입니다.
이 중 ▲아크플레이스 ▲시그니처타워 ▲판교테크원의 투자만기가 '32년으로 같습니다. 만기가 분산되지 않았으며, 지금과 같이 일부 자금은 유보되거나 신규자산 편입에 시간이 오래걸린다면 투자수익률의 하락으로 이어질 수 있을 것입니다. 다만, 앞서 설명드린 바와 같이, 일반적인 채권투자는 만기가 정확하겠지만, 부동산 투자는 매입/매각에 시간이 걸리기 때문에 만기가 다소 정확하지는 않을 것입니다.
#오직 외부자산 편입_차별화 포인트
NH프라임리츠의 가장 눈에 띄는 점은 바로 계열사 자산에 투자하지 않는 점입니다. NH프라임리츠가 상장 시 편입했던 또는 현재 보유 중인 수익증권 등을 살펴보면 다음과 같습니다.
즉, 이들을 살펴보면 가장 눈에 띄는 점은 바로 NH프라임리츠의 운용사와 수익증권 등의 운용사가 다르다는 점입니다. 또한, 공교롭게도 지금까지 NH프라임리츠가 편입했던 수익증권 등의 운용사 역시 ARA코리아, KB부동산신탁, 현대인베스트먼트, 유경PSG, 코람코, 한투리얼에셋, 교보AIM, 이지스로 각각 모두 다릅니다.
투자자의 관점에서 볼 때, 적어도 계열사의 상품을 편입하지 않았다는 재간접리츠의 원칙을 지킨 점에서 높게 평가합니다. 또한, 다양한 운용사의 상품을 편입함으로써 리츠(부동산펀드 등) 운용사들의 운용리스크를 다변화할 수 있었습니다. 소위 요즘 말로 각 운용사의 상품을 '찍먹'가능합니다. 이는 이번 ▲판교테크원 ▲센터포인트광화문 ▲시그니쳐타워 투자에서도 돋보였습니다.
또다른 재간접 상장리츠인 이지스밸류플러스리츠는 이지스의 상품만을 편입하였으며, 재간접리츠가 아니더라도 부동산을 개발하는 AMC들은 계열사의 상품을 편입하는 사례가 있습니다. 코람코라이프인프라리츠, 디앤디플랫폼리츠 등이 대표적인 예입니다.
자사 또는 계열사의 상품을 기초자산으로 편입하는 것은 '절차상' 문제가 없겠지만, 일부 투자자들은 자산편입의 목적, 대상의 가격산정 등에 있어서 불투명한 구조라고 생각해 거부감을 느끼는 경우가 있습니다. 하지만, NH프라임리츠는 이들과는 달리, 계열사의 상품을 편입하지 않았습니다. 투자자가 볼 때, NH프라임리츠는 '25년 신규자산 편입에 어려움을 겪었으며, NH올원리츠가 NH농협타워(돈의문D타워) 우선주를 편입할 때 우선주의 특성상 NH올원리츠보다 NH프라임리츠에 어울린다고 생각했으나 NH프라임리츠는 이를 편입하지 않았습니다.
이처럼 신규 자산편입과정에 있어서의 어려움은 있지만, 이와 같이 계열사의 상품을 편입하지 않았던 점은 타사와 달리 차별화된 투자 포인트라고 생각합니다.
