한화리츠가 보유한 자산 평균임대료는 '24년 9월 대비 '25년 9월 약 4% 증가하였습니다. 특히 가장 큰 비중을 차지하는 장교동 한화빌딩이 5.5% 상승하였고, 비중은 미미하나 한화생명 구리빌딩 역시 5.3% 상승하였습니다.

2. 공실율 개선

한화리츠의 공실률은 매년 개선되고 있습니다. '23년 9월 기준 평균 공실률 4.77%에서 '25년 9월 평균 공실률은 1.23%로 감소하였습니다. 특히, 한화생명 노원사옥과 한화생명 중동사옥은 '23년 9월 공실률이 각각 19.1%, 9.51%였으나 '25년 9월 3.8%, 4.24%로 크게 감소하였습니다. 

다만, 전반적 혹은 타임라인을 길게 볼 때 감소하는 추세이지만, 연간 단위로 끊어본다면 다소 들쭉날쭉합니다. 한화생명 노원사옥의 '24~'25년 공실률은 0% → 3.8%로 증가하였고, 한화생명 구리사옥의 '23~'24년 공실률은 5.59% → 8.29%로 상승하였습니다. 

3. LEED인증 추진

'26년 한화리츠는 장교동 한화빌딩과 한화손해보험 여의도 사옥에 대해 LEED인증을 추진할 계획입니다. 이를 바탕으로 운영비용 절감, ESG경영에 따른 투자자 Pool의 확대의 효과를 누리는 등 리츠 경쟁력을 강화해나갈 것입니다. 이후 '27~'28년 한화생명 수도권 4개 사옥(중동, 구리, 노원, 평촌)에 대해서도 LEED 인증을 추진할 예정입니다. 

 

리츠 투자자들에게 있어서 가장 궁금한 부분은 바로 신규자산 매입입니다. 어떤 물건을 편입할지, 그 물건의 성격에 따라서 리츠의 주가흐름도 달라지기 때문입니다. NH올원리츠의 주가가 흘러내린 원인 중 하나는 바로 지방자산 편입이었습니다.

때때로 투자자들은 IR자료를 통해 힌트를 얻을 수 있습니다. 삼성FN리츠가 좋은 예시입니다. 삼성FN리츠는 '23년 상장 시 중장기성장전략으로 스폰서 소유의 우선매수협상권 후보자산 리스트와 편입예정일정을 언급한 바 있습니다. 이후 시장 상황, 내부 의사결정 등에 따라 자산 편입 순서와 일정에는 차이가 있었으나, 당시 언급했던 자산 중 삼성화재 판교사옥('24년), 삼성생명 잠실빌딩('25년)을 순차적으로 편입하였습니다. 향후 삼성FN리츠는 삼성생명 서초사옥, 삼성화재 서초사옥, 청담스퀘어 등을 편입할 것으로 기대합니다.

물론 모든 리츠들이 삼성FN리츠처럼 편입예정자산을 공개하는 것은 아닙니다. 투자자들은 보물찾기처럼 가용가능한 정보를 최대한 취합해 조합할 수밖에 없습니다. 

한화리츠 삼성FN리츠처럼 편입예정자산 리스트 및 중장기 성장로드맵을 제공한 적이 있습니다. 

'23년 상장 시 언급한 자산(우선매수협상권 보유)은 ▲한화손해보험 신설동사옥 ▲한화손해보험 서소문사옥 ▲한화금융센터 서초 ▲한화금융센터63(63빌딩)이었습니다. 당시 타임라인에 따르면 마지막에 편입예정이었던 자산인 ▲한화금융센터63의 예상편입시기가 '25~'26년이므로 예상과 많이 빗나감을 알 수 있습니다. 또한, 상장 후 한화리츠가 편입했던 자산이 상장IR 때 언급했던 자산이 아닌 ▲장교동 한화빌딩임을 감안한다면 계획과는 다소 다르다는 것을 알 수 있습니다. 

'24년 하반기 IR행사('24년 하반기 한국리츠협회 투자간담회)에서는 구체적인 자산명을 밝히지 않았습니다. 
※Stage1 : 오피스 자산을 기초로 관계사의 IDC(데이터센터), 호텔, 물류센터 등 투자섹터를 다각화하고, 
※Stage 2 : 시장자산을 통해 투자대상을 확대할 예정이었습니다. 
이후, ※Stage 3에서는 프라임 오피스 자산을 편입할 계획이었습니다. 구체적인 자산을 언급하지는 않았지만 사진으로 추정컨대 ▲한화금융센터 서초 ▲한화금융센터63(63빌딩)이 대표적인 프라임 오피스 자산인듯 합니다. '23년 상장 때와는 달리, 자산의 예상편입시기에 대해서는 언급하지 않았습니다.

'25년 하반기 IR행사('25년 하반기 한국리츠협회 투자간담회)에서는 오피스, 물류센터, 호텔을 제시하였습니다. 투자전략, 투자방식, 투자구조, 스폰서계열/시장자산 등에 대해서도 언급하였으나, 투자자의 입장에서 볼 때 굉장히 원론적으로 느껴졌습니다. 앞선 두 IR에서 보여준 것과는 사뭇 다른 느낌입니다. 

한화리츠는 한화그룹의 한화금융네트워크와 밀접한 관련이 있습니다. 한화금융네트워크의 계열사로는 한화생명, 한화손해보험(캐롯손해보험 포함), 한화투자증권, 한화자산운용, 한화저축은행 등이 있습니다. 각 계열사의 특징을 고려할 때, 현실적으로 한화투자증권, 한화자산운용과 한화저축은행은 불가능합니다. 

먼저 한화자산운용과 저축은행은 지점이 없거나 숫자도 적고, 이미 한화생명 등이 보유한 자산을 임차하고 있습니다. 한화투자증권 역시 사정은 비슷합니다. 한화투자증권 본사사옥은 '16년 한화손해보험이 인수(한화투자증권빌딩 → 한화손해보험빌딩)후 한화리츠에 편입되었습니다. 한화투자증권과 다른 증권사의 지점 위치를 비교했을 때, 한화투자증권은 시, 군 단위 기초자치단체(경북 영천지점, 경남 거제지점, 충남 홍성지점 등)에 지점이 위치한 경우가 많았습니다. 수도권이 아닌 지방자산을 편입 시 주주들의 저항을 피할 수 없을 것으로 보이며, 실제 편입까지 이루어지지는 않을 것입니다. 또한, 건물을 소유한 경우보다는 임차한 사례가 많은 것으로 보였습니다.

그래서 한화생명과 한화손해보험으로 범위를 좁혔습니다. 조금 더 구체적인 정보를 얻기 위해 한화생명과 한화손해보험 홈페이지에서 고객센터 위치를 살펴보았습니다. 보험계약과 관련한 문의, 보험계약 대출 등을 위한 곳들입니다. 이들이 입점한 건물 중 건물 이름에 한화생명 또는 한화손해보험이 들어간다면, 한화금융네트워크가 보유한 자산일 가능성이 높다고 생각했습니다. 물론 한화자산운용이 보유했던 선릉역 아남빌딩과 같은 반례는 있겠지만, 이에 대해서는 고려하지 않았습니다. 또한, 서울이 아닌 수도권(경기, 인천), 지방에 위치한 곳들도 제외하였습니다.

건물 이름에 한화생명 또는 한화손해보험이 들어간 자산을 조건으로 한다면 ▲63한화생명빌딩(63빌딩, 영등포구 63로 50) ▲한화금융센터 서초(서초구 강남대로 311)  ▲한화금융센터 태평로(한화금융플라자,  중구 세종대로 92) ▲한화생명금융서비스 남대문사옥(중구 퇴계로 25) ▲서소문 한화빌딩(중구 서소문로 125), ▲한화손해보험 서소문사옥(중구 서소문로 141) ▲한화손해보험 신설동사옥(동대문구 천호대로 19) ▲한화생명빌딩 은평사옥(은평구 통일로 742) 등이 예시입니다. 

또 다른 방법으로 다트 전자공시 II. 사업의 내용 - 4. 영업설비를 참고하였습니다. 한화생명의 영업용 부동산 및 지점 내역의 장부가액은 알 수 있었으나 구체적인 목록에 대해서는 알 수가 없고, 한화손해보험의 영업용 부동산 및 지점내역에 따르면 앞서 살펴본 ▲서소문사옥 ▲신설사옥 ▲한남사옥을 찾을 수 있었습니다. 한남사옥은 다른 자산들처럼 보험 대리점의 목적으로 사용하는 곳이 아니라, 소비자와의 접점을 높이기 위한 마케팅을 위해서 사용할 계획입니다.

한화리츠는 이중에서 ▲63한화생명빌딩 ▲한화금융센터 서초 ▲한화손해보험 서소문 사옥 ▲한화손해보험 신설동 사옥 등에 대해 우선매수협상권을 보유하고 있습니다. 

 

한화생명의 재무제표 상 투자부동산(기타 업무외 부동산 내역) 중에서 특기할 만한 자산은 바로 서울시 중구 소공동 110(한화소공빌딩)입니다. 

한화그룹이 현대그룹, 삼성-CJ-신세계 등 다른 대기업들처럼 계열분리를 할지 예측하기는 어렵지만, 향후 한화그룹의 ▲한화에어로스페이스, 한화오션 등 방산 및 조선, 화학산업 등은 김승연 회장의 첫째인 김동관 한화그룹 부회장 ▲한화생명 등 한화금융네트워크는 둘째인 김동원 한화생명 사장 ▲한화갤러리아, 한화호텔앤드리조트 등 유통 ·호텔·  외식사업은 셋째인 김동선 한화갤러리아 부사장이 맡을 것으로 보입니다. 

'25년 12월 30일, 한화호텔앤드리조트는 한화생명에 서울 중구 소공동 한화빌딩(서울시 중구 소공동 110, 110-1) 소유지분을 802.5억원에 매각했습니다. 기존에는 한화생명이 오피스를, 한화호텔 측이 부대시설을 운영하였습니다. 

지분 매각의 배경은 크게 두 가지입니다.

첫째, 리모델링 사업 관리 효율성 제고 목적입니다. 서울시 건축위원회의 소공 지구단위계획구역 1·2·3지구 리모델링 사업 승인이 있었습니다. 한화그룹은 중구 소공동 일대 ▲더플라자호텔(소공1지구, 중구 태평로 2가 23외 3필지) ▲한화소공빌딩(소공2지구, 중구 소공동 110외 1필지) ▲한화금융플라자(소공3지구, 중구 태평로2가 43)를 보유하였습니다. 한화생명 측이 한화호텔앤드리조트 측 지분을 매입함과 동시에 소공 지구단위계획구역 1·2·3지구 리모델링 사업의 주축이 될 것으로 보입니다. 

둘째, 한화호텔앤드리조트의 유동성 확보입니다. 한화호텔앤드리조트는 아워홈(8,695억원), 파라스파라(정상북한산리조트)를 인수하였으며, 중앙일보그룹의 리조트 계열사인 휘닉스중앙 인수를 추진하고 있습니다. 인수를 위해 현금확보가 필요할 것이라고 생각합니다.

이번 소공동 리모델링 사업을 리츠 투자자의 시각에서 살펴보겠습니다. 한화리츠는 '26년 2월 9일 전자단기사채 2,000억원을 발행하였습니다. 회사는 '25년 3월 7일 전자단기사채 400억원을 발행한 적이 있으며, 현재 기준 잔여금의 상환기일은 '26년 3월 6일입니다. 기존 전자단기사채('25.03.07. 발행 400억원)를 상환할 목적이라고 하더라도 여전히 1,600억원의 여유가 있습니다. '25년 IR행사에 따르면, 한화리츠는 '26년 자산을 편입할 계획이 있습니다. 

필자는 이번 전자단기사채 발행이 소공동 사업과 밀접한 연관이 있을지(한화리츠가 소공동 사업의 빌딩을 편입할지) 또는 없을지에 대해서는 알 수 없습니다. 

당장은 실물자산을 편입하지 않겠지만, 필요에 따라 한화리츠 측이 IR행사에서 언급한 것처럼 투자방식에 있어서 지분투자를 선택할 수도 있습니다. 사업 준공 후 한화리츠에 실물로 편입할 수도 있을 것입니다. 투자자 누구도 이에 대해 확답을 하기는 어렵습니다.

앞서 한화호텔앤드리조트 측이 M&A를 위해 유동성을 확보한 것처럼 한화생명 역시 꾸준하게 M&A를 추진하고 있습니다. 한화생명은 '25년 부산경남 지역의 GA(보험대리점)인 IFC그룹을 인수하였고, 인도네시아 노부은행(2분기), 미국 증권사 벨로시티(3분기)를 인수하였습니다. 또한, 올해 초 골프 브랜드 테일러메이드 딜(Deal)로 유명한 센트로이드PE(사모펀드 운용사)의 지분 15%를 확보하면서 2대주주로 올라섰으며, 이지스자산운용의 인수에도 참여하였습니다. 

방향을 조금 틀어보겠습니다. 보험사의 자산 포트폴리오 관점입니다. 약 800억 원치의 부동산 소유지분을 편입했다고 해서 국내 생명보험업계 2위인 한화생명의 재무상태가 휘청거릴 정도는 아닙니다. 하지만, 한화리츠의 설립 배경 중 하나는 보험사의 IFRS17(국제회계기준) 및 신지급여력제도(K-ICS)의 도입입니다. 예전 제도에서는 업무용 부동산은 위험계수 6%, 투자용 부동산은 9%를 적용해 요구자본을 산출하였지만, 신지급여력제도는 위험계수를 25%로 늘렸습니다. 신지급여력제도 하에서는 이전 대비 4배 이상 많은 현금을 보유해야 합니다. 그럼에도 불구하고 부동산 자산을 편입하였다는 것은 그만한 수익을 낼 수 있다는 자신감이거나 다른 부동산 자산을 매각할 수도 있다는 이야기입니다.

1. 한화생명의 적극적인 M&A와 2. 보험사 스폰서 리츠의 도입배경을 감안한다면, 한화생명과 한화호텔앤드리조트 사이의 소공동 한화빌딩 소유지분 거래로 인해 한화생명에게 유동성 확보가 필요할 것으로 생각됩니다. 소공동 한화빌딩이 아니더라도, 한화생명이 보유한 부동산을 한화리츠에게 매각한다면, 유동성 확보와 더불어 지급여력비율에도 쉽게 대응할 수 있으므로 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것입니다. 

'25년 하반기 IR행사('25년 하반기 한국리츠협회 투자간담회)에서는 언급한 신규자산은 두루뭉술했고, 원론적이었습니다. 당시 IR에 따르면 ▲스폰서 오피스 상장리츠 특성을 고려하여 스폰서 계열의 우량자산 편입을 지속적으로 추진할 계획 ▲포트폴리오 다각화를 통해 수익 안정성이 높고, 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 시장 자산 추가 편입을 추진할 계획이었습니다.