최근 호주는 인구가 꾸준히 증가하고 고용도 비교적 안정적인 편입니다. 해외 이민자 유입으로 꾸준히 인구 증가를 보이고 있고, 실업률은 2026년 1월 4.1%로 여전히 낮은 수준을 기록하고 있습니다.

다만 지난해 소비자물가지수(CPI) 연간 상승률이 2.1%까지 내려오며 기준금리 인하가 있었지만 최근 다시 3%대로 올라오면서 올해 2월 금리 인상이 있었고, 시장에서는 추가적인 긴축을 우려하고 있습니다. 이에 기업들은 단기적으로는 공격적으로 면적을 늘리기보다는 선별적으로 움직이는 모습을 보일 전망입니다.

그럼에도 중기적으로는 인구 증가와 낮은 실업률이 사무직 고용과 임대 수요를 지지하는 기반이 될 수 있을   전망입니다. 

호주의 주요 오피스 시장은 시드니, 브리즈번, 멜버른 세 지역으로 나눠 볼 수 있는데 각 도시별 흐름이 서로 다릅니다.

먼저 시드니 도심권역(CBD)는 2026년 1월 기준 공실률이 13.8%입니다. 수치만 보면 낮다고 하기는 어렵지만, 실제 시장에서는 자산별 차이가 크게 나타나고 있습니다. 최근 시드니에서는 임차 수요가 상대적으로 우량한 빌딩과 중심 입지로 집중되고 있습니다. 반면 경쟁력이 떨어지는 노후 자산은 공실 부담이 더 크게 나타납니다. 따라서 시드니 시장은 전체 공실률보다 프라임 자산과 비프라임 자산의 차별화가 중요한 시장으로 볼 수 있습니다. 이런 점에서 시드니 핵심 입지 오피스를 보유하거나 운용하는 사업자에게는 여전히 의미 있는 시장입니다.

브리즈번은 주요 도시 가운데 상대적으로 양호한 흐름을 보이고 있습니다. 1월 기준 브리즈번 CBD 공실률은 11.8%로 시드니와 멜버른보다 낮은 수준입니다. 최근에는 신규 공급 부담이 상대적으로 크지 않은 가운데 임대료도 상승 흐름을 보이고 있습니다. 이런 점 때문에 브리즈번은 동부해안 주요 오피스 시장 중 수급 여건이 가장 안정적인 지역으로 평가됩니다. 투자자 입장에서는 임대수익 방어와 추가 임대료 상승 가능성을 함께 기대할 수 있는 시장입니다.

멜버른은 아직 부담이 큰 시장입니다. 1월 기준 멜버른 CBD 공실률은 19.0%로 주요 도시 가운데 가장 높습니다. 최근 몇 년간 공급이 이어진 영향이 남아 있고, 시장 회복 속도도 다른 도시보다 더딘 편입니다. 다만 멜버른도 모든 자산이 같은 상황은 아닙니다. 수요는 상대적으로 신축이거나 경쟁력이 높은 자산으로 이동하고 있고, 앞으로 공급이 줄어들 경우에는 점진적인 안정 가능성도 있습니다. 그렇더라도 현재 시점에서는 세 도시 중 멜버른이 가장 보수적으로 접근해야 하는 오피스 시장이라고 보는 것이 적절합니다.

 

 2. 호주의 오피스 리츠

호주의 오피스 리츠는 단순히 오피스 자산을 보유하고 임대수익을 배당하는 리츠로만 보기는 어렵습니다. 대표적으로 차터홀 그룹(Charter Hall Group)과 덱서스(Dexus)를 들 수 있는데, 두 회사 모두 상장 리츠이지만 실제 사업 구조는 그보다 훨씬 넓습니다. 외부 자금을 유치해 부동산 펀드를 조성하고 운용하는 펀드매니지먼트 사업이 중요한 축을 이루고 있기 때문입니다. 이들은 자체적으로 상장되어 있는 동시에, 하위의 상장 리츠와 비상장 펀드를 함께 운용하고 있습니다. 다시 말해, 단순한 자산 보유형 리츠라기보다 다양한 상장 및 비상장 투자 비히클을 통해 외부 자본을 운용하는 부동산자산운용사에 가깝습니다.

 

2-1. 차터홀 그룹(Charter Hall Group)
차터홀은 오피스, 물류, 리테일 같은 전통적인 자산군뿐 아니라 차일드케어와 같은 니치 섹터까지 포트폴리오를 넓혀 놓은 점이 특징입니다. 차터홀의 25년 12월말 기준 운용 펀드 규모는 총 903억 호주달러(AUD)입니다. 이 중 비상장 펀드가 56.1%로 가장 큰 비중을 차지하고, 기관투자자용 상장 펀드 20.0%, 상장 리츠 14.3%, 개인연금/고액자산가/리테일 자금 9.6%로 구성되어 있습니다. 이 외에 28억달러 규모로 직접투자를 하며 수익을 창출하고 있으며, 개발 사업도 하면서 자산을 직접 보유하는 기능과 외부 자금을 운용하는 기능이 함께 작동하고 있습니다.

 

2-2. 덱서스(Dexus)
덱서스는 주로 오피스를 중심으로 임대 수익을 창출하고 있지만 하위 상장 리츠를 운용하고 비상장 펀드도 함께 운영하면서 오피스를 포함한 상업용 부동산 자금을 폭넓게 운용하려고 하고있습니다. 덱서스의 수익 구조를 보면, 실물자산 투자에서 나오는 비중이 가장 큽니다. 회계연도(FY)25 기준 경상적영업이익(FFO)의 약 83%는 오피스와 물류 등 보유 자산에서 발생하는 임대수익 및 공동투자 지분에서 발생했고, 나머지 17%는 펀드 운용을 통한 수수료 수익입니다. 

호주 상장 리츠 가운데는 차터홀과 덱서스처럼 실물 자산을 보유하는 동시에 외부 자본을 유치해 다양한 펀드를 함께 운용하는 사례가 적지 않습니다. 물류 섹터에서 따로 살펴보겠지만, 호주의 대표적인 상장 리츠인 구드만그룹(Goodman Group) 역시 펀드 비즈니스를 영위하고 있습니다. 따라서 호주 리츠를 이해할 때는 단순히 어떤 자산을 보유하고 있는지만 볼 것이 아니라, 어떤 펀드를 운용하고 있으며 어떤 자금 채널을 통해 사업을 확장하고 있는지도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.