코람코라이프인프라리츠는 '25년 10월 IR행사에서 향후 "우량한 신용등급 임차인의 보유자산을 세일앤리스백(Sale & Leaseback) 형태로 유동화할 계획"이라고 발표하였습니다. 당시 구체적인 내용이 공개되지 않았으나,  이후 AMC인 코람코자산신탁이 현대차그룹의 자산을 기초로 리츠를 설립한다는 소식이 전해졌습니다. 그리고 이후 AMC는  이를 위한 비히클로 코람코라이프인프라리츠를 선택하였습니다.

 

첫째, 리츠 정체성의 회귀입니다. 과거 코람코에너지플러스리츠 시절, 코람코라이프인프라리츠는 HD현대오일뱅크(SK네트웍스)의 주유소를 기초자산으로 시작하면서 이를 개발하여 리테일 및 F&B 드라이브스루 자산으로 가치를 높였으며, 이후 물류센터를 편입하였습니다. 이후 코람코라이프인프라리츠로 사명을 바꾸면서 단순히 모빌리티에서 벗어나 우리 실생활 밀착형 자산들을 편입하겠다는 의지를 밝혔습니다. 

그러나 그간의 전략적 행보는 모호했습니다.  금리 인상기에 이자 비용 충당을 위해 오피스 우선주를 편입한 결정은 재무적으로는 이해 가능하나, 그동안 리츠가 보여준  리츠의 정체성에 부합하는지는 의문이 남았습니다. 또한 물류센터, 코리빙, 호텔 등은 시장의 단기적인 유행이나 관심에 편승하는 인상을 주기도 했습니다.

이번 현대차 그룹이 보유한 자산의 편입은 회사가 다시 모빌리티 리츠로의 정체성을 되찾는데 의미가 있다고 생각합니다. 코람코라이프인프라리츠가 HD현대오일뱅크의 주유소 포트폴리오를 관리하면서 쌓은 노하우를 현대차그룹의 자산에 활용한다면 시너지 효과가 기대됩니다.  나아가 이번 유동화 모델이 성공적으로 안착하여 현대차그룹이 전략적 효용을 체감한다면, 향후 지속적인 신규 자산 편입으로 이어질 수 있다는 점도 매우 긍정적인 대목입니다.

새로운 업종의 임차인이 합류함에 따라 임차인 구성이 다변화되고, 이는 리츠 전체의 리스크 분산으로 이어집니다.

현재 코람코라이프인프라리츠는 주유소, 리테일(F&B, 가전 판매 등), 물류센터, 호텔, 오피스, 모빌리티(주차장) 등 다양한 섹터를 보유하고 있습니다. 향후 특정 섹터의 업황이 부진하더라도, 현대차그룹의 안정적인 임대차 수익이 하방을 지지해줄 것입니다. 우선주의 만기는 '36년 5월, 연 7% 수준의 수익률을 기대합니다.

셋째, 밸류체인 관점에서의 자산 구성입니다. 기존 리츠들이 '기업용 자산 = 오피스 또는 물류센터'라는 획일화된 공식에 갇혀 있었다면, 코람코라이프인프라리츠는 기업의 밸류체인과 SCM(Supply Chain Management)의 길목에 있는 자산들을 편입했다는 것에 큰 의미가 있습니다.

기업의 밸류체인은 R&D, 경영지원(인사, 재무 등), 영업(유통) 및 마케팅(고객관리), IT, 물류(재고관리), 제조 및 생산으로 구성됩니다. 

지금까지 대기업 스폰서리츠를 살펴보면 대부분이 오피스를 기반으로 두고 있습니다. 오피스는 경영지원 또는 영업을 위한 자산입니다.  SK리츠는 경영지원 성격의 오피스를, 삼성FN리츠와 한화리츠는 보험 영업 거점으로서의 오피스를 주력으로 삼고 있습니다.  롯데리츠는 유통업의 특성을 반영해 호텔, 리테일(백화점, 마트, 아울렛, 물류센터) 위주로 구성되어 있으며, SK리츠의 하이닉스 수처리센터는 예외적인 사례입니다. 

이번 현대차그룹 자산의 편입은 단순히 오피스에 머물지 않고 마케팅, 판매, 인도, 수리, 중고차 등 기업의 밸류체인 각 길목에 위치한 자산을 편입하게 됩니다. 이는 리츠 투자자들에게 신한알파리츠, SK리츠와는 또 다른 니치마켓(틈새시장)을 제공할 수 있습니다. 오피스, 물류센터, 호텔은 시장 상황에 따라 자산 및 임대의 수요-공급에 영향을 받습니다. 하지만, 코람코라이프인프라리츠는  전통적인 자산군(오피스, 물류 등)의 수급 사이클로부터 비교적 자유로운 '니치 마켓' 자산을 확보함으로써 포트폴리오의 방어력을 높였습니다.

임차인인 현대차그룹 입장에서는 리츠를 통한 재원 마련을 바탕으로 자율주행, 로봇(보스턴다이나믹스) 등 미래 모빌리티 산업에 투자할 것으로 보입니다. 즉, 일본 자동차업계의 합종연횡 등 경쟁사 대비 기술적 우위를 점할 수 있는 재원이 될 것입니다. 결과적으로 임차인의 성장이 리츠 자산의 안정성 증대로 이어질 것입니다.

 

첫째, 자산의 정체를 열어보기 전까지는 그 내용물을 알 수 없는 가챠 박스, 즉, '슈뢰딩거의 고양이'와 같은 상태입니다. 자산의 구체적인 목록은 베일에 가려진채, 자금의 조달 구조 및 금액만 공개되었습니다. 기존 주주입장에서는 신규 편입할 자산이 구체적으로 어떤 자산인지도 모르는 상태에서 자산으로 편입하게 됩니다. 오피스, 물류센터, 호텔, 코리빙 등 시장에서 상대적으로 거래가 빈번한 자산은 정확히 어떤 자산인지 모르더라도 대략적으로 유추가 가능하며,  설령 예측이 빗나가더라도 표준화된 자산군(오피스 등) 내에 머무르겠지만, 이번 건은 편입 자산 리스트가 베일에 가려져있습니다. 매입과 매각 과정에서 감정평가를 진행하겠지만, 어떠한 근거를 바탕으로 감정평가액이 도출되었는지 알 수 없습니다. 즉, 정보의 비대칭성이라는 문제가 있습니다.

IR 자료 '자산 구성비중' 인포그래픽에 따르면, 편입자산은 수도권 6개, 광역시 등 2개, 기타 3개로 분포되어있습니다. 아마 서울 내 자산을 편입할 계획이었다면, 수도권이라는 단어 대신 '서울'을 강조했을 것입니다. 즉, 수도권 6개 자산은 서울+경기+인천에 위치한 자산으로 리츠 투자자들이 원하는 서울자산보다는 경기 또는 인천 자산일 가능성이 높을 것입니다. 언론보도에 따르면, 투자자들이 원하는 노량진 남부 하이테크센터와 성수동 하이테크 센터는 제외될 전망이라고 합니다. 이들은 인근 지역 개발로 인해 지가상승이 기대되는 자산들이었습니다.  리츠의 핵심 경쟁력인 '서울 주요 입지'라는 관점에서는 아쉽습니다.  참고로 인포그래픽으로 보건대, 지방 자산은 강원도, 충청북도(또는 대전, 세종), 부산-울산-경남 지역의 자산으로 추정합니다. 

또한, 어디까지나 필자의 예상에 불과하지만, 현대차의 밸류체인 중 마케팅-판매-인도-수리-중고차에 해당하는 자산은 다음과 같습니다. ▲중고차 : 경기 용인, 경남 양산의 인증중고차센터 ▲수리 : 강릉, 창원, 청주(또는 대전)의 하이테크 센터 ▲인도 : 수도권 또는 영남권(울산)의 출고센터 ▲ 판매 : 직영영업점 ▲ 마케팅 : 수도권 및 부산의 모터스튜디오 등입니다. 

회사의 IR자료에 따르면, 적극적 용도변경을 통해 개발 프로젝트를 추진한다고 하였습니다. 통계의 함정이 있겠지만 평균 대지면적은 1,866평이며, 최대 5,038평임을 감안해야합니다. 최대치가 5,038평이면 평균을 깎아먹는 소규모 자산들이 섞여있으며, 이들은 주유소 부지처럼 개발하기에 용이할 것입니다. 과거 코람코라이프인프라리츠가 지방의 주유소 자산을 개발하여 밸류애드(value-add) 및 매각한 것처럼 지방 판매사옥 및 정비센터 등은 기존에 토지 및 부동산의 가치 대비 상승할 것으로 기대합니다. 하지만, 중고차단지 혹은 출고센터처럼 특정 목적에 특화된 대형 부지에 대해서도 밸류애드(Value-add)가 가능할지 의구심이 듭니다.

둘째, 이들에 대해 추후 엑시트(Exit) 가능성 관점에서 의문점이 남습니다. 과거 리츠 투자자들이 반대했던 SK하이닉스의 수처리센터를 떠올리게 합니다. 고금리가 해소되고, SK하이닉스의 주가가 상승하면서 나쁘지 않은 결과로 돌아왔지만, 당시 주가는 폭락하고 신주인수권이 1원에 거래되었습니다. 대출금리 대비 높은 임대료를 지급하면서 현금흐름을 높이는 자산임에는 틀림이 없으나, 용도변경의 측면 및 회수가 어렵다는 점에서 주주들의 반대가 있었습니다. 

상품 투자구조를 살펴보면, 1종 우선주(코람코라이프인프라리츠), 2종 우선주(한국투자증권), 보통주(현대차) 구조입니다. 1종 우선주는 연 7%, 2종 우선주 7.5%, 보통주 잔여이익을 배당받으며, 추후 매각차익에 있어서 1종 우선주 21%, 2종 우선주 9%, 보통주 70%를 분배하는 구조입니다. 

현재 코람코라이프인프라리츠가 보유 중인 재간접 포트폴리오 리스트를 살펴보면 더원강남(DF타워), 코크렙 제66호(서초 마제스타)의 수익률은 각각 6.34%, 6.7%입니다. 수도권 6개, 광역시 등 2개, 기타 3개의 현대차 재간접리츠와 비교할 때, 수익률은 다소 낮지만 기존 재간접 포트폴리오가 입지 면에서 월등히 우수합니다.