미국 리츠 이야기 5회차에서는 서학개미들이 가장 사랑하는 주식 중 하나인 리얼티인컴 소개했습니다(⑤월배당 리츠의 대명사, 배당귀족주 '리얼티인컴'). 세븐일레븐, 월그린스, 달러 제너럴, 페덱스, 테스코 등 굵직한 대형 프랜차이즈 중심의 자산 포트폴리오로 30년 이상, 110분기 이상 배당금이 증가한 종목으로 유명한 곳입니다. 코로나 팬데믹 이후 2026년 지금까지도 승승장구하는 명실상부 리테일 섹터 간판 플레이어입니다.
이번 회차에서는 리얼티인컴과 닮은 듯, 완전히 다른 ‘미들 마켓(Middle Market)’을 타깃으로 하는 리츠에 대한 이야기를 전할 예정입니다. 소위 지역과 동네의 중소형 사업체들로부터 자산을 매입해 운용하는 곳인데요. ‘기업 생존에 베팅’하는 리츠’라는 수식어가 붙는 이유가 그만큼 안정성이 상대적으로 떨어지는 사업체에 투자하기 때문입니다. 하지만 전략적으로 투자하고 운용하는 이유와 배경 역시 명확합니다. 동시에 미국 리테일은 물론 리츠의 표본이라고 할 수 있는 ‘트리플넷리스’ 구조에 대해서도 다시 한번 소개합니다.
'미들마켓' 리츠의 특장점, 투자 매력
'미들마켓' 리츠는 지역과 동네의 식당, 세차장, 어린이집, 의료시설, 헬스장 등 사람들의 삶에 필수불가결한 서비스를 제공하는 사업체의 부동산을 담고 있습니다. 비즈니스 방식은 '세일 앤 리스백(Sale-Leaseback)', ‘마스터 리스(Master Lease)’를 축으로 합니다. 쉽게 풀면, 부동산의 원래 주인으로부터 자산(단일 혹은 복수 자산)을 매입해, 이들에게 임대해서 수익을 올립니다. 또한 사업체 한 곳을 통해 여러 가지 부동산을 담고 있는 방식이기도 합니다.
그리고 이들은 ‘넷리스(Net Lease)’ 방식도 핵심 구조로 하고 있습니다. 세금과 보험료, 유지보수 등의 비용을 임차인에게 모두 전가하고, 특정 기간 마다 임대료도 1~2% 상승합니다. 임대인인 리츠 입장에서는 매년 일정하고 꾸준한 수익을 확보하는 셈입니다. 물론 중소형 사업자인 만큼 사업 지속과 유지에 따른 리스크가 높습니다. 반대로 높은 위험의 반대급부로 높은 수익을 확보할 수 있는 이점이 있습니다.
미들마켓 리츠의 대표 주자는 ‘EPRT(Essential Properties Realty Trust)’라는 곳입니다. 지난 2018년 상장한 곳인데요. 후발 주자인 만큼 성장 속도 측면에서는 기존 플레이어를 압도하고 있습니다. 급격히 확산되고 있는 전자상거래가 대체할 수 없는 업권에 속한 사업체의 자산을 중심으로 합니다.
실제로 EPRT는 검증된 대형 사업체나 인지도를 갖춘 곳이 아닌 로컬 사업자를 중심으로 합니다. 때문에 임대인 우위의 계약구조에 기반해 임대료 상승, 우호적 가격의 자산매입 등이 가능합니다. 물론 EPRT의 가장 큰 특징은 임차인 관리의 엄격함과 꼼꼼함에 있습니다. '기업 생존에 베팅한다'는 비유가 나오는 리츠인 만큼 한편으로는 당연한 수순일 수도 있습니다.
EPRT와 유사한 곳이 NNN입니다(미들마켓의 비중은 상대적으로 낮음). 이름부터 ‘넷리스’를 의미하는데요. 30년도 훌쩍 넘은 기간 운영된 리츠입니다. NNN의 가장 큰 특징은 바로 이 장기간 운용에 기반한 포트폴리오의 견고함입니다. 임차인 대부분이 오랜 파트너 관계를 구축해오는 등 안정성의 기반입니다. 특히 NNN은 '잘 하는 것에만 집중'하는 전통 리테일 리츠를 표방합니다. 많은 사람들이 모르는 부분이 있는데요. 바로 NNN이 리얼티인컴 보다 배당 증가 기간이 더 길다는 점입니다.
넷리스 리츠에 관하여, 대형 플레이어들
우리에게 친숙한 리얼티인컴과 이번 회차에 소개된 NNN, EPRT는 크게 보면 리테일 섹터에 속한 피어그룹(동일업종 플레이어들)이라고 할 수 있습니다. 특히 가장 공통된 분모는 바로 넷리스 구조를 활용해 안정적 임대수익을 취하고 있는 부분입니다. 넷리스 구조를 활용하는 리츠는 친숙한 리얼티인컴, 어그리리얼티 등이 동일합니다. 이들 모두 시장의 우호적 평가를 받는다는 점에서도 동일한 흐름입니다.
이들 간 가장 명확한 차이는 자산 구성입니다. 달리 말하면 자산 편입까지의 기준과 결과가 다른 부분입니다. EPRT가 미들 마켓에 주력하면서 일종의 니치 시장을 중심으로 확장하고 있고, 리얼티인컴과 어그리리얼티는 빅 마켓의 사업자들을 대상으로 굳건한 비즈니스를 영위하고 있습니다. 결과적으로 투자와 운영 측면의 전략적 차이라고 볼 수 있습니다.
그렇다면 대형 플레이어들의 현재는 어떤 모습을 보이고 있을까요. 가장 먼저 리얼티인컴은 지난해 5월까지도 탄탄한 모습을 보였습니다. 이후부터 지금까지도 여전히 견조한 흐름입니다. 실적과 배당은 여전히 우상향 속에 주가 측면에서 역시 탄탄함을 자랑하고 있습니다. 31년, 114분기 연속 배당증가란 수식어가 항상 따라붙는 기반입니다. 리얼티인컴의 배당성장은 아래 그래프를 통해 체감할 수 있습니다.
어그리리얼티 역시 안정성과 탄탄함 측면에서는 다르지 않습니다. 이름만 보면 언뜻 ‘농업’ 관련 비즈니스가 아닌가 생각이 드는데요. 전혀 무관합니다. 리얼티인컴과 유사한 대형 리테일 임차인을 유치해서 임대수익을 올립니다. 차이점은 굉장히 엄격하고 보수적인 임차인 유치를 통한다는 대목이 가장 결정적입니다. 리얼티인컴이 안정적인 대형 플레이어의 손을 잡는다면, 어그리리얼티는 눈높이가 더 위에 있을 정도로 견고함을 중요시 합니다.
결과적으로 미국의 소매 리테일 리츠는 넷리스 구조를 통해 각자의 운영 전략 아래 각자도생하는 형태를 취한다고 볼 수 있습니다. 카지노 리츠로 잘 알려진 비치 프라퍼티스 역시 다양한 체험형 포트폴리오를 구성하고 있는데요. 넷리스 구조를 취하고 있기도 합니다. 달리 말하면 최소한 미국 리테일 리츠에서는 넷리스 구조가 가장 검증된 필승 방정식이라고도 할 수 있습니다.
