최근 삼성전자 노사 갈등에 전국민의 관심이 집중되었습니다. 표면적으로는 성과급 갈등이지만, 본질적으로는 
첨단산업의 이익을 노동자, 주주, 기업이 어떻게 배분할 것인가에 대해 사회적 질문을 던지는 계기가 된 이슈였습니다. 앞으로 이 논쟁은 더욱 커질 수 밖에 없습니다. AI와 첨단산업은 막대한 자본투자를 요구할 것이고, 누가 자금을 투입할 것인지, 그리고 그 성과를 어떻게 나눌 것인지에 대한 논의가 크게 확산될 것입니다.

국민성장펀드는 같은 문제의식 위에서 제안된 하나의 방안입니다. AI, 반도체, 에너지 인프라, 첨단산업 생태계에 대규모 자금을 공급하되, 그 성과를 일부 기업이나 특정 자본에만 머물게 하지 않고 국민이 함께 참여할 수 있는 구조를 만들겠다는 시도입니다. 그리고 리츠는 이 지점에서 자연스럽게, 그리고 궁극적으로 활용될 수 있는 기구입니다. AI와 첨단산업이 만들어내는 실물 인프라의 성과를 국민과 투자자가 공유할 수 있게 만드는 유일무이의 장치로 활용할 수 있습니다.  

그런데 이 중요한 기구가 제이알글로벌리츠 사태를 계기로 신뢰의 시험대에 올랐습니다. 국내 상장리츠의 첫 
회생절차 사례가 된 제이알글로벌리츠의 이번 사건은, 분명 리츠에 대한 투자자들의 신뢰에 흠집을 내는 악재
입니다. 회생절차를 신청하고 주식 거래정지가 된 후로 한 달여 시간이 흐른 지금, 우리는 중요한 고비에 
있습니다. 리츠 시장이 신뢰를 잃느냐, 아니면 더 성숙한 시장으로 넘어가느냐의 갈림길에 있습니다. 리츠라
는 좋은 부동산 유동화 기구가 이번 사태로 인해 ‘불신의 상품’으로 남게 해서는 안됩니다. 앞으로 정부 정책
에서도, 자본시장 발전에서도 리츠의 역할은 더욱 중요해질 수 밖에 없으니까요. 이번 사건을 계기로 우리 각
자는 무엇을 놓쳤는지, 앞으로 어떻게 해야 할 지 점검해보고 보완해서 한단계 나아가야 하는 때입니다. 

리츠는 부동산 투자 ‘회사’이면서도 AMC가 운용한다는 점에서 펀드와 비슷합니다. 또한 부동산 실물자산을 보유하고 있는 동시에 채권형 ‘배당’ 상품과도 비슷한 면모도 지닌 복합적인 성격의 비히클입니다. 문제는 어느 한 관점으로만 접근해서는 리츠에 대해 제대로 된 통제가 되지 않는다는 점입니다. 펀드 관점으로만 접근하면 기초자산
인 부동산의 질과 리파이낸싱 위험을 놓칠 수 있고, 회사로만 접근하면 AMC의 운용 책임과 투자자 보호 문
제를 충분히 포착하기 어렵습니다. 부동산 자산으로만 접근하면 금융구조와 배당 지속가능성을 과소평가할 
수 있으며, 채권형 배당상품처럼만 접근하면 높은 배당률 뒤에 숨어 있는 자산가치 하락과 유동성 위험을 놓
칠 수 있습니다. 리츠에는 이 네 가지 관점을 함께 결합한 복합위험 기반 통합감독 체계가 필요합니다.

일례로 싱가포르 통화청(MAS, Monetary Authority of Singapore)은 2024년 11월 리츠 규제를 개정하면서 
모든 상장 리츠에 대해 최소 이자보상배율(ICR) 1.5배와 총차입한도 50%를 적용하면서, 리츠가 EBITDA 감소와 금리 상승이 ICR에 미치는 영향을 분석해 공시하도록 요구했습니다. 구체적으로 최소 EBITDA 10% 감소와 금리 100bp 상승 시나리오를 포함해, 시장 환경 변화가 리츠의 이자지급능력에 어떤 영향을 미치는지 투자자가 볼 수 있게 했습니다. 싱가포르의 사례는 리츠 감독이 단순한 부동산 자산가치 관리에 그쳐서는 안 되
며, 실제 현금흐름과 이자지급능력까지 함께 점검해야 한다는 점을 보여줍니다. 이는 리츠가 부동산 투자회사
이면서 동시에 배당상품으로 소비되는 복합적 성격을 지닌다는 점을 감독 체계에 반영한 사례로, 국내 리츠 
시장에도 중요한 시사점을 제공합니다.

 

주주는 회사가 보유한 자산과 부채, 현금흐름과 위험에 대해 알 권리가 있습니다. 리파이낸싱 조건, 향후 만
기 도래 차입금, 평균 조달금리 변화, 환헤지 부담, 배당 제한 가능성, 자산가치 하락 시 대응 계획은 리츠 투
자자가 반드시 알아야 할 정보입니다. 상장리츠라면 IR의 기준도 일반 상장회사에 준해 높아져야 합니다.  
해외자산 리츠에 대해서는 정보 비대칭을 줄일 수 있는 별도 가이드도 필요합니다. 해외자산은 국내 투자자가 
현지 시장, 법률, 대주단, 감정평가, 환헤지 구조를 직접 파악하기 어렵습니다. 현지 대출약정의 주요 현금통
제 조항, 감정평가 방식, 환헤지 만기와 정산 부담, 현지 법률분쟁 가능성, 국내 AMC가 실제로 통제할 수 있
는 범위를 더 명확히 설명해야 합니다. 해외자산을 담았다는 사실이 곧 위험하다는 뜻은 아닙니다만, 해외자
산이라면 그만큼 더 친절한 위험 설명이 필요합니다.

AMC 수수료 체계도 장기적으로 논의될 필요가 있습니다. 리츠가 안정적으로 배당하고 자산가치를 보존할 때 
AMC가 보상을 받는 것은 자연스럽습니다. 그러나 배당이 중단되고 유동성 위기가 발생한 상황에서도 수수료 
체계가 기존과 동일하게 작동한다면, 투자자와 운용자의 이해가 어긋날 수 있습니다. AMC 보수를 장기 성과, 
배당 안정성, 자산가치 보전, 위험관리 성과와 어떻게 연동할 것인지에 대한 논의가 필요합니다. 

투자자 역시 리츠란 상품에 대해 보다 정확하게 이해할 필요가 있습니다. 리츠 투자는 단순히 높은 배당률을 
사는 행위가 아니라, 그 배당을 만들어내는 부동산 자산의 질과 회사의 영속성을 함께 판단하는 투자입니다. 
높은 배당률은 매력적인 투자 포인트가 될 수 있지만, 그것이 지속 가능한 현금흐름에서 나오는지, 차입과 자
산가치 하락 위험을 감당할 수 있는지, AMC가 이를 제대로 운용할 역량을 갖추고 있는지까지 함께 봐야 합니
다. 리츠 시장의 신뢰는 제도와 운용자의 책임만으로 완성되지 않습니다. 투자자 역시 배당률 너머의 자산 본
질과 지속가능성을 읽는 성숙한 투자 문화를 갖춰야 합니다.

리츠는 죄가 없습니다. 다만, 리츠를 둘러싼 시장의 이해와 제도적 인프라는 아직 더 성숙해야 합니다. 지금 
필요한 것은 리츠라는 구조를 탓할 것이 아니라, 리츠를 제대로 이해하고 관리하고 투자할 수 있는 신뢰의 인
프라를 만드는 일입니다. 리츠가 앞으로 실물자산과 자본시장을 잇는 가교로서 부동산에 묶인 자금을 생산적
인 곳으로 흐르게 만들고, 그 성과를 더 넓은 투자자와 공유하는 기구로 자리 잡기 위해서는 지금이 중요합니
다. 이번 위기를 리츠에 대한 불신의 출발점이 아니라, 더 투명하고 단단한 시장으로 나아가는 전환점으로 만
들어야 합니다.