국내 상장 리츠는 자산관리회사(AMC)가 리츠를 맡아서 운용하는 '위탁관리리츠'가 90% 이상을 차지합니다. 정확히는 15개 리츠자산관리회가 총 22개의 위탁관리리츠를 운용하고 있는데요(자기관리리츠 2개). 위탁관리 중심의 국내 리츠 시장을 감안하면 기본적으로 AMC의 역량이 리츠의 퍼포먼스를 좌우할 수 있는 큰 요인임은 명확합니다. 리츠 투자에 앞서 어떤 AMC가 운용하는지 등을 평가하는 이유이기도 합니다.
그렇다면 범위를 좁혀서 2개 혹은 3개 이상의 상장 리츠를 운용하는 AMC(단일 리츠 운용 제외)들은 현재 어떤 퍼포먼스를 보여주고 있을까요. 현재 5개 AMC가 복수 리츠를 운용하고 있습니다. 모든 리츠의 성과가 좋다면 당연히 더 할 나위 없겠지만, 현실적으로 종목별 결과는 천차만별입니다. 리츠의 섹터나 지역 등 변수가 상존하기 때문입니다. 물론 일부는 리츠의 성격이 전혀 다르지만, 결과는 놀랍도록 비슷한 AMC도 있습니다(좋지 않은 쪽으로).
큰 틀에서는 고금리 국면에 이어 올해 대형 악재가 겹치면서 지난한 시간들을 보내고 있습니다. 물론 세부적으로 보면 차이점도 발견할 수 있습니다. 중복 이슈를 피하기 위해 리츠 별로 성격이 다르기 때문에 자연스러운 결과일 수도 있는데요. 서두에 언급했듯이 자산 섹터와 지역 등에 따라 희비가 갈리는 모습입니다. 전반적으로는 22개 리츠 평균 수익률(공모가 대비)에 수렴하는 모습을 보이고 있습니다. 물론 일부는 그렇지 못합니다.
가장 먼저 코람코자산신탁의 퍼포먼스는 가장 두드러집니다. 여의도 하나증권 사옥 매각을 완료하고 대규모 특별배당 기대를 안고 있는 코람코더원리츠 때문인데요. 현재 공모가 대비 100% 가량 상승한 곳입니다. 유일무이한 결과이지만, 다소 특수한 경우라고 볼 수 있다는 점은 아쉬운 부분이기도 합니다. 코람코라이프인프라리츠, 이리츠코크렙 등은 이에 미치지 못하지만 상대적으로 선전하는 곳입니다. 침체기에서도 하방을 방어하는 안정성을 보이기도 했죠.
신한리츠운용은 리츠 간 온도차가 극심한 곳입니다. K리츠 시장의 ‘시그니처’로 통했던 신한알파리츠(5.8%)를 보유하고 있는 만큼 긍정적 평가가 따르는데요. 하지만 지난해 뜨거운 감자였던 신한글로벌액티브리츠(-71%)도 동시에 보유하고 있습니다. 신한알파리츠는 고점 대비 크게 하락한 수준이지만 여전히 비교우위 모습을 유지하고 있습니다. 신한서부티엔디리츠는 중상위 이상의 주가 퍼포먼스를 보이고 있습니다.
그리고 이지스자산운용, NH리츠운용의 두 리츠들은 흡사한 모습을 보입니다. 이지스의 플래그십 리츠를 표방한 이지스밸류리츠는 4,000원대 주가를 꾸준히 유지하다 최근 큰 변동성 국면에 흔들리는 모습을 보여왔습니다. 이지스레지던스리츠는 이에 더 미치지 못하고 있습니다. NH프라임리츠와 NH올원 역시 비슷합니다. 4개 리츠의 공통점 아시나요? 바로 K리츠 가운데서도 주주환원에 가장 적극적인 곳이란 점입니다.
반면에 미래에셋자산운용은 어떨까요. 복수 상장 리츠뿐 아니라 단일 리츠를 운용하는 AMC 가운데서도 가장 퍼포먼스가 아쉬운 축에 속합니다. 자산(리테일과 물류), 지역(국내, 미국) 등 완전히 상반된 성격에도 미래에셋글로벌리츠(-70.2%)와 미래에셋맵스리츠(-63.7%)의 주가 결과는 매우 부진합니다. 조용한 운용 스타일을 고수하는 AMC는 지난해 연말 IR에 모습을 드러내 배당금 축소 계획을 발표하기도 했습니다.
