한화리츠 '26년 상반기 IR 요약
1. 한화리츠는 지난 8월 초, 한국리츠협회가 주관한 상장리츠 IR 행사에 참여하여 ‘26년 상반기 경영 성과 및 향후 계획(IR)’을 발표하였습니다.2. ‘26년 6월, 순화동 오렌지센터를 매입하며 포트폴리오 다각화를 적극적으로 추진하고 있습니다.
3. ‘26년 연초 대비 주가 상승률은 약 17%를 기록하였으며, 이는 같은 기간 KRX 리츠 Top10 지수의 상승률(5%)과 비교했을 때 상대적으로 매우 양호한 흐름입니다.
4. 9월 만기가 도래하는 2,000억 원 규모의 전자단기사채는 시장 상황을 고려하여 회사채 또는 전자단기사채로 차환할 예정입니다. 현재 한화리츠의 조달금리와 CD금리 간 스프레드는 지속적으로 축소(하락)되는 안정적인 모습을 보이고 있습니다.
우선주
이번 IR에서 가장 눈에 띄는 키워드는 ‘우선주’입니다.
이번 IR에서 가장 눈에 띄는 키워드는 ‘우선주’입니다.
1. 고금리
한화리츠가 이번에 우선주 편입 카드를 꺼내 든 이유는 최근 다시 시작된 금리 인상기에 선제적으로 대응하기 위함으로 판단됩니다. 한국은행은 지난 '26년 7월 16일, 3년 6개월 만에 기준금리 인상(2.50%→2.75%)을 단행한 바 있습니다.
한화리츠가 이번에 우선주 편입 카드를 꺼내 든 이유는 최근 다시 시작된 금리 인상기에 선제적으로 대응하기 위함으로 판단됩니다. 한국은행은 지난 '26년 7월 16일, 3년 6개월 만에 기준금리 인상(2.50%→2.75%)을 단행한 바 있습니다.
과거 고금리 시기를 돌이켜보면, 국내 상장 리츠(K-REITs)들은 크게 두 가지 방식으로 위기를 극복했습니다. 첫째는 고수익 자산을 새로 편입하는 방법이고, 둘째는 기존의 고금리 대출을 상환하여 비용을 줄이는 방법이었습니다.
SK리츠는 상대적으로 높은 배당을 지급하는 SK하이닉스의 이천 수처리센터를 편입하여 수익성을 방어했습니다. 또한 롯데리츠와 코람코라이프인프라리츠는 고금리 부담에 대응하기 위해 각각 강남역 DF타워와 서초 마제스타시티타워의 우선주를 편입하는 전략을 취했습니다. 이 같은 전례를 고려할 때, 한화리츠 역시 조달 비용 상승 압박을 상쇄하기 위해 우선주 편입을 적극적으로 검토하고 있는 것으로 보입니다.
저금리에서 고금리로 전환되는 시기에는 실물 자산 매입을 통한 투자 효율성을 기대하기 어렵습니다. 저금리 시절에 매입한 자산을 고금리 시기에 매각할 경우, 실제 매각 차익이 기대보다 적거나 아예 없을 수 있기 때문입니다. 따라서 현시점에서는 자산 매각 차익보다 당장의 배당 현금흐름에 치중하는 안정적인 전략이 바람직합니다. 이러한 맥락에서 실물 자산 직접 매입보다 우선주 투자가 초기 현금흐름을 빠르게 극대화할 수 있다는 점에서 장점을 가집니다.
결과적으로 현재 리츠가 신규 투자할 자산은 내부에 보유한 정기예금 금리보다 수익률이 높아야 할 뿐만 아니라, 향후 고금리 대출 리스크를 방어할 수 있을 만큼의 확실한 현금흐름을 창출해 내야 합니다. 즉, 부채 비용을 충분히 상쇄하고도 남을 만큼의 고정적인 현금흐름 확보가 중요합니다.
2. 포트폴리오의 다각화
한화리츠는 한마디로 표현하자면, 한화그룹 금융 계열사(보험사 등)를 스폰서로 둔 전형적인 스폰서 리츠입니다. 지금까지는 자산을 편입하는 공급처도 스폰서인 한화금융네트워크였고, 핵심 임차인 역시 한화그룹 계열사 중심이어서 스폰서에 크게 의존하는 구조였습니다.
한화리츠는 한마디로 표현하자면, 한화그룹 금융 계열사(보험사 등)를 스폰서로 둔 전형적인 스폰서 리츠입니다. 지금까지는 자산을 편입하는 공급처도 스폰서인 한화금융네트워크였고, 핵심 임차인 역시 한화그룹 계열사 중심이어서 스폰서에 크게 의존하는 구조였습니다.
한화리츠는 스폰서 의존 구조에서 벗어나기 위해, 올해 상반기(26년 6월) 이마트타워(순화동 오렌지센터)를 인수하며 포트폴리오 다각화를 시작하였습니다. 이마트타워는 그룹 계열사가 아닌 외부 임차인(이마트)이 활용하는 대표적인 '비스폰서(시장) 자산'입니다. 시장에서는 이번 인수를 바탕으로 한화리츠 역시 신한알파리츠 등 비스폰서 리츠처럼 향후 적극적인 자산 매각 차익을 누릴 수 있을 것이라는 기대감을 형성할 수 있습니다.
그러나 단 한 건의 자산 편입만으로는 여전히 스폰서 의존도가 높은 것이 사실입니다. 따라서 이번 우선주 편입 검토는 올해 상반기 이마트타워 인수와 궤를 같이하며, 스폰서 자산 비중을 점진적으로 낮추고 포트폴리오를 다각화할 수 있는 선택지가 될 것입니다.
3. 소액투자 및 분산 효율성
스폰서 비중을 줄이고 포트폴리오를 다각화하는 가장 직관적인 방법은 지난 이마트타워 인수처럼 대형 실물 자산을 추가로 매입하는 것입니다.
스폰서 비중을 줄이고 포트폴리오를 다각화하는 가장 직관적인 방법은 지난 이마트타워 인수처럼 대형 실물 자산을 추가로 매입하는 것입니다.
그러나 현시점에서 대형 자산을 추가 매입하는 것은 다음과 같은 이유로 바람직하지 않습니다. 첫째, 한화리츠는 올해 상반기 이미 수천억 원 규모의 대형 자산을 매입한 상태입니다. 따라서 단순히 스폰서 비중을 낮추겠다는 목적으로 무리하게 신규 자산을 추가 매입하는 시나리오는 실효성이 떨어집니다. 둘째, 현재의 금리 기조 때문입니다. 만약 금리 인하기라면 대출을 일으켜 무리하게라도 덩치를 키우는 것이 '규모의 경제'와 '리츠 대형화' 측면에서 유리할 수 있습니다. 하지만 지금 같은 금리 인상기에는 굳이 비용 부담을 지며 무리하게 실물 자산을 인수할 이유가 없습니다. 차라리 금리가 고점에 도달했을 때 신규 자산을 매입하여 매각 차익을 극대화하는 것이 투자 효율성 측면에서 훨씬 바람직합니다.
이러한 상황에서 우선주 투자는 괜찮은 대안이 됩니다. 당장은 건당 100억~200억 원 수준의 비교적 소액이더라도, 우량한 자산의 우선주를 꾸준히 편입해 나간다면 그 자체로 훌륭한 '우선주 분산투자 포트폴리오'를 구축할 수 있습니다. 이는 리츠 전체에 안정적이고 꾸준한 현금흐름을 공급하는 원동력이 됩니다.
결론적으로 현재 한화리츠가 보유한 현금성 자산을 가장 효율적으로 활용할 수 있는 최선의 카드는 대형 실물 매입이 아닌, 바로 이 '우선주 투자'라고 판단됩니다.
한계점
1. 효과성
첫 번째 한계점은 이번 우선주 투자의 실질적인 효과성입니다. 현재 한화리츠의 총자산 규모(AUM)는 자산 매입가 기준 1조 8,184억 원, 담보평가액 기준으로는 2조 1,170억 원에 달합니다. 이에 반해 한화리츠가 올해 하반기에 검토 중인 신규 우선주 투자 규모는 100억~200억 원(1~2건) 수준에 불과합니다. 이는 전체 AUM의 1%도 채 되지 않는 미미한 수치입니다.
첫 번째 한계점은 이번 우선주 투자의 실질적인 효과성입니다. 현재 한화리츠의 총자산 규모(AUM)는 자산 매입가 기준 1조 8,184억 원, 담보평가액 기준으로는 2조 1,170억 원에 달합니다. 이에 반해 한화리츠가 올해 하반기에 검토 중인 신규 우선주 투자 규모는 100억~200억 원(1~2건) 수준에 불과합니다. 이는 전체 AUM의 1%도 채 되지 않는 미미한 수치입니다.
이해를 돕기 위해 비유하자면, 시중은행에 2억 원의 정기예금을 넣어둔 자산가가 새마을금고나 신협의 6%짜리 고금리 특판 예금에 100만~200만 원을 가입하는 것과 같습니다. 특정 상품의 수익률은 높을지 몰라도, 전체 자산의 포트폴리오 수익률을 끌어올리기에는 총액 기준의 영향력이 너무 작습니다.
회사의 차입 구조와 비교해 보아도 효과성은 떨어집니다. 장교동 한화빌딩이나 여의도사옥 등의 부동산 담보대출을 제외하더라도, 한화리츠는 담보부사채 2년물 600억 원, 3년물 500억 원, 그리고 전자단기사채(전단채) 2,000억 원 등 수천억 원 규모의 부채를 보유하고 있습니다. 100억~200억 원 규모의 우선주에서 나오는 배당 수익으로는 부채의 이자 비용을 감당하기에 턱없이 부족한 구조입니다. 결국, 이번 우선주 편입이 고금리 리스크를 방어하는 '게임 체인저'가 되기에는 체급 차이가 너무 큽니다.
2. 엑시트(Exit)의 불확실성
두 번째 한계점은 투자 이후 자산을 매각하여 자금을 회수하는 엑시트(Exit)의 불확실성입니다. 이번 IR 자료에 따르면 구체적인 신규 투자 대상은 외부에 공개되거나 확정되지 않았습니다. 다만 상반기 및 8월 IR에서 '26년 3분기 내 인수 완료'를 공언한 점으로 미루어 볼 때, 내부적으로는 이미 1~2건의 자산을 구체적으로 검토 중일 것으로 추정됩니다. 대상 자산은 운용 주체가 누구인지 명시되지는 않았으나, 서울 주요 권역(CBD, GBD, YBD) 및 판교 소재의 오피스, 또는 수도권 내 데이터센터와 물류센터 등인 것으로 파악됩니다.
두 번째 한계점은 투자 이후 자산을 매각하여 자금을 회수하는 엑시트(Exit)의 불확실성입니다. 이번 IR 자료에 따르면 구체적인 신규 투자 대상은 외부에 공개되거나 확정되지 않았습니다. 다만 상반기 및 8월 IR에서 '26년 3분기 내 인수 완료'를 공언한 점으로 미루어 볼 때, 내부적으로는 이미 1~2건의 자산을 구체적으로 검토 중일 것으로 추정됩니다. 대상 자산은 운용 주체가 누구인지 명시되지는 않았으나, 서울 주요 권역(CBD, GBD, YBD) 및 판교 소재의 오피스, 또는 수도권 내 데이터센터와 물류센터 등인 것으로 파악됩니다.
여기서 핵심 리스크는 '운전대를 누가 잡느냐'입니다. 과거 코람코라이프인프라리츠는 같은 계열사 상품인 서초 마제스타시티타워1과 강남역 DF타워의 우선주에 투자했고, 롯데리츠 역시 코람코가 운용 중인 외부 자산(강남역 DF타워)의 우선주에 투자한 전례가 있습니다. 코람코의 경우 계열사 상품이기에 자산 매각이나 운용을 직접 제어(핸들링)할 수 있었지만, 외부 자산에 투자한 롯데리츠 입장에서는 어디까지나 제3자가 운용하는 '하나의 투자 상품'에 불과했습니다.
우선주 투자자 역시 일정 부분 의견을 개진할 수는 있겠지만, 최종 매각 시점이나 매각 금액 등을 결정할 때 실물 자산을 직접 소유했을 때보다 이해관계가 훨씬 복잡해질 수밖에 없습니다. 일반적인 우선주 엑시트 구조상, 보유 기간에는 고배당을 받다가 매각 시 원금을 최우선으로 회수하더라도 보통주에 비해 매각 차익 분배 비율이 낮다는 점도 감안해야 합니다.
다만 이러한 엑시트의 불확실성을 무조건 부정적으로 볼 필요는 없습니다. 한화리츠는 이번 우선주 투자를 통해 향후 해당 자산을 직접 매입할 수 있는 '우선매수권(콜옵션)'을 확보하는 효과를 기대하고 있습니다. 자산 매각 시점에 최종 매수 주체가 제3자가 될 수도 있지만, 한화리츠가 우선권을 행사해 우량 자산을 온전히 내재화할 수 있다는 점은 향후 리츠 성장에 명확한 메리트이자 긍정적인 요인입니다.
